نُشر في ١٤ يوليو ٢٠٢٦ · آخر تحديث ١٤ يوليو ٢٠٢٦ · بقلم مكتب أبحاث GCI، مركز دبي المالي العالمي
تعني العناية الواجبة العقارية في دبي تأكيد خمسة أمور قبل الدفع: أن البائع يملك سند ملكية نظيفاً مسجّلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك، وأن رسوم الخدمة وأي رهن مسوّاة أو محسوبة، وأن المبنى والمطوّر سليمان، وأن مشروع البيع على الخارطة لديه حساب ضمان وتسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك، وأن السعر والعائد المتوقع مدعومان بمعاملات مماثلة حقيقية. يجعل السجل معظم ذلك قابلاً للتحقق، فلا عذر يُذكر لتخطيه.
سند الملكية والملكية
تأكد من أن البائع هو المالك المسجّل على سند الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك، وأن الوصف والمساحة يطابقان الوحدة، وأنه لا توجد نزاعات أو قيود على سند الملكية. في حالة إعادة البيع، هذا هو الفحص الأول والأهم.
الرسوم والأعباء
احصل على شهادة عدم الممانعة (NOC) من المطوّر، التي تؤكد تسوية رسوم الخدمة. تأكد مما إذا كان العقار يحمل رهناً وكيف سيُسدَّد عند نقل الملكية. رسوم الخدمة غير المدفوعة والرهون غير المسدَّدة هي أكثر المفاجآت شيوعاً في إعادة البيع بدبي.
فحوص المطوّر والمبنى والبيع على الخارطة
لأي عملية شراء، قيّم سجل المطوّر وحالة المبنى وتاريخ رسوم الخدمة فيه. أما للبيع على الخارطة، فتأكد من أن المشروع مسجّل لدى دائرة الأراضي والأملاك، وأن دفعات المشترين تذهب إلى حساب ضمان خاضع للرقابة بموجب قانون دبي رقم ٨ لسنة ٢٠٠٧، واقرأ بنود التأخير والغرامات في العقد.
الأرقام
تحقق من السعر مقابل المعاملات المسجّلة الفعلية لوحدات مماثلة، لا الأسعار المطلوبة. تحقق من الإيجار مقابل الإيجارات المحققة فعلاً في المبنى نفسه، لا الإيجار المطلوب. احصل على رسم الخدمة الحالي الدقيق لكل قدم مربعة، واحسب العائد الصافي بعد كل التكاليف. الفجوة بين الكتيّب والأرقام المتحقَّق منها هي حيث يكمن القرار الحقيقي.
كيف تساعدك GCI في فحص العقار قبل الالتزام
لقد وجدت عقاراً في دبي يستحق نظرة أعمق. قبل أن تدفع عربوناً، تفحص Gulf Commercial Insights هذه الصفقة تحديداً نيابةً عنك. يختبر محرك القناعة افتراضات العائد والنمو مقابل الأدلة، ويزن الموقع والمطوّر ومسار الخروج، ويُبرز كل رقم مفترض بدلاً من كونه مثبتاً. وتحصل على حكم مصنّف المصدر: قناعة، أو المضي مع شروط، أو مراقبة، أو جاهز، أو تجنّب، مع تصنيف كل ادعاء على أنه مُتحقَّق أو مُقدَّر أو مُبلَّغ عنه.
بالنسبة لمستثمر عقاري، يجيب ذلك عن الأسئلة الثلاثة المهمة:
- هل السعر واقعي، وهل العائد الإيجاري أو النمو الرأسمالي المتوقع مدعوم بالأدلة؟
- ما الذي قد يسوء في هذا المبنى أو المطوّر أو المنطقة، مرتّباً، مع السبب وراء كل نقطة؟
- ما الذي ينبغي تأكيده قبل توقيع اتفاقية البيع أو دفع العربون؟
بذلك يذهب رأس مالك إلى عقار يصمد أمام التدقيق، لا إلى كتيّب لامع. نحن شركة تقنية وأبحاث، ولسنا شركة خدمات مالية خاضعة لرقابة سلطة دبي للخدمات المالية.
هل تدرس استثماراً عقارياً في دبي؟
ابدأ بمؤشر صحة الصفقة المجاني على العقار المحدد، ثم احصل على تقرير القناعة الكامل بحكم واضح ونتائج مصنّفة بالأدلة، مسعّر وفق تفويضك. اطّلع على السجل العام للأحكام السابقة أولاً.