نُشر في 14 يوليو 2026 · آخر تحديث 14 يوليو 2026 · بقلم مكتب أبحاث GCI، مركز دبي المالي العالمي
العائد الإيجاري الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء، مضروباً في مئة. أما العائد الإيجاري الصافي فيقسم الإيجار ناقصاً كل التكاليف السنوية على السعر زائداً كل تكاليف الشراء. في شقة نموذجية في دبي، كثيراً ما تخفض رسوم الخدمة والإدارة وفترات الشغور ورسوم الشراء عائداً إجمالياً معلناً قدره 8 في المئة إلى ما يقارب 5 إلى 6 في المئة صافياً. الرقم الصافي هو ما ينبغي مقارنته باستثمارات أخرى، وكل مدخل فيه قابل للتحقق قبل الشراء.
الصيغتان
العائد الإجمالي: الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء، مضروباً في مئة. سريع وقابل للمقارنة وناقص.
العائد الصافي: (الإيجار السنوي ناقص التكاليف السنوية) مقسوماً على (سعر الشراء زائد تكاليف الشراء)، مضروباً في مئة. تشمل التكاليف السنوية رسم الخدمة والإدارة والتأمين والصيانة ومخصصاً لفترات الشغور. وتبلغ تكاليف الشراء في دبي نحو 7 إلى 8 في المئة تشمل رسم دائرة الأراضي والأملاك البالغ 4 في المئة ورسوم الوساطة.
مثال محلول
لنأخذ شقة اشتُريت بمبلغ 1,500,000 درهم وتؤجَّر بمبلغ 120,000 درهم في السنة. العائد الإجمالي: 120,000 مقسوماً على 1,500,000 يساوي 8.0 في المئة.
والآن النسخة الصادقة. تكاليف شراء بنحو 7.5 في المئة ترفع المصروف الحقيقي إلى 1,612,500 درهم. ورسم الخدمة بواقع، مثلاً، 18 درهماً للقدم المربع على وحدة مساحتها 900 قدم مربع يساوي 16,200 درهم. والإدارة بنسبة 5 في المئة من الإيجار تساوي 6,000 درهم. والصيانة والتأمين، لنقل 4,000 درهم. ومخصص شغور نصف شهر يساوي 5,000 درهم. مجموع التكاليف السنوية 31,200 درهم، ما يترك دخلاً صافياً قدره 88,800 درهم. العائد الصافي: 88,800 مقسوماً على 1,612,500 يساوي 5.5 في المئة.
ثمانية في المئة على الإعلان صارت خمسة ونصفاً في المئة في الحساب المصرفي. لا رقم منهما خاطئ، فهما يجيبان عن سؤالين مختلفين. لكن الرقم الصافي وحده هو الذي ينتمي إلى قرارك.
المدخلات التي يتلاعب بها الناس
رسوم الخدمة تتفاوت من مبنى إلى آخر وهي أكثر الإغفالات شيوعاً. ويُستخدم الإيجار المطلوب حيث ينبغي استخدام الإيجار الفعلي. وتُفترض فترات الشغور صفراً. ويُتجاهل التأثيث في الإيجارات قصيرة الأمد. وتُترك رسوم الشراء خارج المقام. وكل واحدة من هذه المدخلات قابلة للفحص: رسم الخدمة من اتحاد الملاك أو المطوّر، والإيجارات الفعلية من بيانات التأجير الفعلية في المبنى، والرسوم من جدول الرسوم. وإذا كان العائد المتوقع لا يصمد أمام مدخلات متحقَّق منها، فقد كان تسويقاً لا تحليلاً.
كيف تساعدك GCI في فحص العقار قبل الالتزام
لقد وجدت عقاراً إيجارياً في دول الخليج يستحق نظرة أعمق. قبل أن تدفع عربوناً، تفحص Gulf Commercial Insights هذا الاستثمار تحديداً نيابةً عنك. يختبر محرك القناعة افتراضات العائد والنمو مقابل الأدلة، ويزن الموقع والمطوّر ومسار الخروج، ويُبرز كل رقم مفترض بدلاً من كونه مثبتاً. وتحصل على حكم واضح، مع تصنيف كل ادعاء على أنه مُتحقَّق أو مُقدَّر أو مُبلَّغ عنه.
بالنسبة لمستثمر عقاري، يجيب ذلك عن الأسئلة الثلاثة المهمة:
- هل السعر واقعي، وهل العائد الإيجاري أو النمو الرأسمالي المتوقع مدعوم بالأدلة؟
- ما الذي قد يسوء في هذا المبنى أو المطوّر أو المنطقة، مرتّباً، مع السبب وراء كل نقطة؟
- ما الذي ينبغي تأكيده قبل توقيع اتفاقية البيع أو دفع العربون؟
بذلك يذهب رأس مالك إلى عقار يصمد أمام التدقيق، لا إلى كتيّب لامع. نحن شركة تقنية وأبحاث، ولسنا شركة خدمات مالية خاضعة لرقابة سلطة دبي للخدمات المالية.
الأسئلة الشائعة
كيف أحسب العائد الإيجاري على عقار؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء، مضروباً في مئة. أما العائد الصافي فيطرح كل التكاليف السنوية من الإيجار ويضيف كل تكاليف الشراء إلى السعر قبل القسمة. الرقم الصافي هو العائد الحقيقي والأساس الصحيح لمقارنة الاستثمارات.
ما العائد الإيجاري الجيد في دبي؟
تتراوح العوائد الإجمالية عادةً بين 5 و8 في المئة حسب المنطقة والمبنى، مع مجتمعات الشقق الاقتصادية عند الحد الأعلى. وبعد رسوم الخدمة والإدارة وفترات الشغور ورسوم الشراء، تكون العوائد الصافية التنافسية عادةً في نطاق 4 إلى 6 في المئة. احكم على أي رقم معلن بمدى التحقق من مدخلاته.
ما التكاليف التي تخفض العائد الإيجاري؟
رسوم الخدمة ورسوم الإدارة والصيانة والتأمين وفترات الشغور بين المستأجرين، وتكاليف الشراء نفسها التي تضيف في دبي نحو 7 إلى 8 في المئة إلى السعر. أما الإيجارات قصيرة الأمد فتضيف التأثيث والمرافق وإدارة أعلى.
لماذا عائدي الحقيقي أدنى من المعلن؟
العوائد المعلنة تستخدم عادةً الإيجار المطلوب، وتتجاهل رسوم الخدمة وفترات الشغور، وتقسم على السعر دون تكاليف الشراء. أعد الحساب بالإيجار الفعلي ورسم الخدمة الفعلي وإجمالي مصروف الشراء لتحصل على الرقم الصادق.
هل تدرس استثماراً في عقار إيجاري في دول الخليج؟
ابدأ بمؤشر صحة الصفقة المجاني على العقار المحدد، ثم احصل على تقرير القناعة الكامل بحكم واضح ونتائج مصنّفة بالأدلة، مسعّر وفق تفويضك. اطّلع على السجل العام للأحكام السابقة أولاً.