العقار السكني في السعودية 2026: أين يربح رأس المال السكني في الرياض

سقف القدرة على تحمل التكلفة: عودة معدلات الفائدة على قروض التمويل العقاري غير المدعوم إلى ما فوق 7%، أو تجاوز نسبة السعر إلى الدخل في الحي المستهدف 12x | تنخفض وتيرة بيع الوحدات إلى النصف، وتتراكم تكلفة الاحتفاظ، ويقدّم المطوّر خصومات بنسبة 10-15%، وينخفض معدل العائد الداخلي على حقوق الملكية بمقدار 400-800 نقطة أساس تضخم تكاليف المقاولين: ارتفاع مؤشر أسعار العطاءات بأكثر من 8% أثناء الإنشاء | ينخفض العائد على التكلفة إلى ما دون معدل الرسملة عند التخارج، وتنقلب الجدوى الاقتصادية لمسار البناء بغرض التأجير، وينضغط هامش التطوير بمقدار 300-600 نقطة أساس مزاحمة المشاريع العملاقة/إكسبو على العمالة: نقص مساكن العمال والعمالة المتخصصة في أعمال التشطيب في الرياض حتى 2027-30 | يتأخر الجدول الزمني للمشروع 6-12 شهراً، وينخفض معدل العائد الداخلي بمقدار 200-400 نقطة أساس بفعل عامل الوقت وحده، ونادراً ما تعوّض التعويضات الاتفاقية عن التأخير هذا الانخفاض فائض المعروض في الشريحة الفاخرة بالرياض: دخول الوحدات المكتملة من الشريحة العليا في شمال الرياض إلى السوق أمام قاعدة مشترين من غير المستفيدين من سكني | يتسع الخصم بين السعر المطلوب وسعر الصفقة المنفذة، ويخفّض المقيّمون تقييمات الأراضي المقارنة، وتنخفض قيمة أي مشروع مشترك مرتبط بالشريحة الفاخرة توقيت الإجراءات التنظيمية للملكية الأجنبية: تأخر اللوائح التنفيذية وخرائط النطاقات، أو عدم أهلية حي محدد | يتعثر أي نموذج يعتمد على مشترين نهائيين غير سعوديين، والحل هو عدم الاعتماد عليهم توسّع نطاق رسوم الأراضي البيضاء/الوحدات الشاغرة: تطبيق رسوم الوحدات الشاغرة على مخزون المطوّر غير المباع أو على فترات الشغور خلال مرحلة التأجير | يضر ذلك مباشرةً باستراتيجية الاحتفاظ بالأراضي ومرحلة التأجير، ويرفع تكلفة بطء بيع الوحدات التراجع عن التدخل في أسعار الأراضي في الرياض | يعيد حائزو الأراضي رفع تقييماتها، لكن مشترياً في 2026 جرى تقييم جدوى استثماره على أساس أسعار مقارنة خاضعة لسقف يجد نفسه عالقاً في الجانب المتضرر من هذا التحرك إخفاق الشريك/الحوكمة: سيطرة الشريك المحلي على الترخيص وصك ملكية الأرض والعلاقة مع المقاول | لا يتاح للمساهمة الأجنبية الأقلية أي تخارج، وهذا هو النمط الأكثر شيوعاً لإخفاق المشاريع المشتركة في دول مجلس التعاون الخليجي تجاوز الوعاء الزكوي للأرباح في شركة ذات غرض خاص تتركز أصولها في الأراضي | يتجاوز الفاقد الضريبي ما يفترضه نموذج ضريبة دخل الشركات البالغة 20%، وهو فخ معروف عدم إدراج ضريبة القيمة المضافة على المدخلات غير القابلة للاسترداد في النموذج | يتبدد 100-200 نقطة أساس من الهامش عند تقديم أول إقرار إلى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك

6. الشروط المسبقة

هذه هي الشروط التي ينبغي ضخ رأس المال بموجبها، وليست قائمة أمنيات.

• رأي قانوني مكتوب من مكتب مؤهل للممارسة في السعودية يؤكد: فئة ترخيص وزارة الاستثمار للنشاط المحدد، ونسبة المساهمة الأجنبية المسموح بها، وأهلية الشركة ذات الغرض الخاص لحيازة الملكية بموجب الصك المحدد، وما إذا كانت أي استراتيجية تعتمد على مشترين نهائيين غير سعوديين تتيح تسجيل الملكية لدى وزارة العدل في ذلك الحي. التكلفة: SAR 150,000 إلى SAR 400,000. المدة الزمنية: 4 إلى 8 أسابيع.
• استخراج بيانات الصفقات المقارنة على مستوى قطع الأراضي من منصة ناجز للحي المستهدف، بحيث تغطي الصكوك مدة لا تقل عن 24 شهراً، إضافة إلى تقييم من مقيّم معتمد لدى الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين «تقييم». لا تُعتمد متوسطات المدينة أساساً للتقييم الاستثماري.
• موقف مكتوب من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أو مذكرة ضريبية من إحدى الشركات الأربع الكبرى بشأن قابلية استرداد ضريبة القيمة المضافة على المدخلات، ومعاملة التخارج المزمع في إطار ضريبة التصرفات العقارية (بيع الوحدات مقابل بيع أسهم الشركة ذات الغرض الخاص)، وتوزيع الخضوع للزكاة/ضريبة دخل الشركات في الشركة ذات الغرض الخاص ذات الملكية المختلطة.
• حالة ترخيص البيع على الخارطة لدى الهيئة العامة للعقار وترتيبات حساب الضمان للمشروع، وسجل ترخيص الشريك كمطوّر لدى الهيئة العامة للعقار، بما في ذلك أي حالات تعليق للترخيص.
• عقد إنشاء بسعر ثابت أو بسعر أقصى مضمون من مقاول سبق له إنجاز مشروع مماثل، مع ضمان حسن الأداء، وتعويضات اتفاقية، ومعادلة محددة لزيادة الأسعار عند حدوث تغييرات نظامية في الأجور/الرسوم.
• حالة ربط رسوم الأراضي البيضاء على الأرض المستهدفة: ما إذا كان الربط قد أُجري، والقيمة التي استند إليها، وما إذا كان محل اعتراض، ومن يتحمل الالتزامات السابقة. يُعد عدم الإفصاح عن ربوط رسوم الأراضي البيضاء إغفالاً شائعاً لدى البائعين.
• شروط اتفاقية المساهمين: المسائل المحجوزة للموافقة الخاصة بشأن شراء الأراضي، وعقود الأطراف ذات العلاقة، والديون، والتوزيعات. وحقوق الحصول على المعلومات مع بيان شهري بالتكلفة المتبقية للإكمال. وآلية لمعالجة تعذّر التوافق. وخيار بيع في حال تعطل الترخيص أو حساب الضمان. وضمانات شخصية أو ضمانات شركات من الشريك المحلي إذا كان الشريك مجموعة عائلية.
• مذكرة شروط تمويل مكتوبة من بنك سعودي لتمويل المشروع الفعلي، قبل إقفال صفقة الأرض.

7. الأسئلة الثلاثة الحاسمة

• ما سعر الصفقات المنفذة، لا السعر المطلوب، للمتر المربع في الحي المحدد خلال آخر 24 شهراً، وما معدل الاستيعاب الشهري للوحدات المماثلة ضمن النطاق السعري نفسه؟ المعلومات الناقصة: بيانات صكوك ناجز على مستوى قطع الأراضي ومعدل الاستيعاب الفعلي. ومن دونها، يكون كل معدل عائد داخلي في هذا التقرير نطاقاً تقديرياً، لا تقديراً استثمارياً معتمداً.

• هل يسيطر الشريك المحلي فعلاً على صك ملكية أرض مستوفية للموافقات التطويرية وعلى ترخيص من الهيئة العامة للعقار، وهل سيقبل الشريك بالمسائل المحجوزة للموافقة الخاصة وبخيار البيع؟ العنصر الناقص: الطرف المقابل المحدد. لا يمكن للفرز الاستثماري حسم هذه المسألة، وهي التي تحدد ما إذا كان المسار الأساسي قابلاً للاستثمار أصلاً.

• ماذا تقول هيئة الزكاة والضريبة والجمارك كتابةً بشأن استرداد ضريبة القيمة المضافة على المدخلات وبشأن تكييف التخارج عبر بيع أسهم الشركة ذات الغرض الخاص؟ العنصر الناقص: موقف مكتوب. يكلّف الافتراض الخاطئ هنا 100-250 نقطة أساس من معدل العائد الداخلي، مع احتمال ظهور التزام غير متوقع بضريبة التصرفات العقارية عند التخارج.

8. الحكم

النظرة إلى القطاع: جاذب

يكافئ القطاع رأس المال عند حجم الاستثمار هذا، لكن عبر مسارين فقط من أصل خمسة. فمنتج المجمّعات السكنية الموجّه لذوي الدخل المتوسط وتحويل العقارات القائمة، عند الشراء على أساس تكلفة أرض في 2026 والتنفيذ بموجب عقد بسعر أقصى مضمون مع شريك مرخّص من الهيئة العامة للعقار يقبل بضوابط حوكمة الأقلية، يحققان معدل عائد داخلي على حقوق الملكية بعد احتساب الرافعة المالية يتراوح من 15 إلى 21% وفق قواعد الفرز الواردة في القسم 4، ويتوافقان مع الأفق الزمني المعلن من ثلاث إلى خمس سنوات على نحو أفضل من التطوير الفاخر على أراضٍ غير مطوّرة. استراتيجية الاحتفاظ بالأراضي مرفوضة: فتكلفة الاحتفاظ المتمثلة في رسوم الأراضي البيضاء البالغة 2.5%، إلى جانب التدخل في أسعار الأراضي في الرياض، جعلتا منها استثماراً ذا عائد جارٍ سلبي بحكم تصميم السياسات. أما البناء بغرض التأجير فلا يُقبل إلا بصورة انتقائية، لأن العائد على التكلفة لا يمكن تثبيته حالياً في مواجهة تضخم تكاليف المقاولين، ولأن الطلب الشرائي عند التخارج محدود. والشريحة الفاخرة في شمال الرياض هي موضع مخاطر فائض المعروض المحددة، وليست الوجهة المناسبة لحجم الاستثمار هذا.

ثمة بندان محددان ومؤرخان لم يُحسما فعلياً، وهما شرطان لا سببان للإحجام عن الاستثمار: تفاصيل اللائحة التنفيذية ودورة التحصيل الأولى لرسوم العقارات الشاغرة، وقابلية تسجيل ملكية غير السعوديين على مستوى قطع الأراضي في الأحياء المستهدفة المحددة. وكلاهما قابل للحسم ضمن المدة المخصصة للرأي القانوني، من 4 إلى 8 أسابيع، والواردة في القسم 6، ولا يُعد أي منهما جوهرياً للمسار الأساسي، الذي يبيع للأسر السعودية المموّلة بقروض سكني العقارية، لا للأفراد الأجانب.

ينبغي عدم ضخ رأس المال قبل استيفاء شروط القسم 6، وتحديداً قبل استخراج بيانات الصفقات المقارنة من ناجز على مستوى قطع الأراضي، والحصول على موقف مكتوب من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بشأن ضريبة القيمة المضافة على المدخلات وتكييف التخارج، وإبرام عقد بسعر أقصى مضمون مع مقاول يقدّم ضمان حسن الأداء. القناعة الاستثمارية الخاصة بالهدف الاستثماري: لم تُقيَّم. وستتطلب أي فرصة محددة بالاسم إجراء العناية الواجبة بصورة منفصلة.

9. المصادر

الهيئة العامة للإحصاء، مؤشر أسعار العقارات، الإصدارات الفصلية 2022-2026، [1] البنك المركزي السعودي، النشرة الإحصائية الشهرية، جداول التمويل العقاري، 2024-2026، [2] تعليمات التمويل العقاري والحدود القصوى لنسبة القرض إلى القيمة الصادرة عن البنك المركزي السعودي، تعديلات 2018-2024، [2] نظام رسوم الأراضي البيضاء، المرسوم الملكي M/4 بتاريخ 12/2/1437H، ومواد برنامج وزارة البلديات والإسكان، [3] قرار مجلس الوزراء بشأن رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، July 2025، وكالة الأنباء السعودية، [4] الهيئة العامة للعقار (REGA)، ترخيص البيع على الخارطة (وافي) وسجل المطوّرين، [5] وزارة العدل / منصة ناجز للصكوك والصفقات، [6] هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: نظام ضريبة الدخل (المرسوم الملكي M/1، 1425H)، ولوائح الزكاة، ونظام ضريبة التصرفات العقارية ولائحته التنفيذية (5%)، ونظام ضريبة القيمة المضافة (15%) وأدلة العقارات السكنية، وجدول ضريبة الاستقطاع، [7] اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين الإمارات والسعودية، 2018، سارية المفعول المرسوم بقانون اتحادي إماراتي 47 لسنة 2022 بشأن ضريبة الشركات، وشروط الشخص المؤهل القائم في المنطقة الحرة، [8] وزارة الاستثمار (MISA)، نظام الاستثمار 2024 ودليل الترخيص، فئة النشاط العقاري، [9] مركز الإقامة المميزة، نشرات منتج فئة مالك عقار، [10] وزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية، جداول نطاقات والمقابل المالي للعمالة الوافدة، 2024-2025، [11] نايت فرانك، مراجعة السوق العقارية في السعودية، إصدارات 2024-2025 JLL، مراجعات السوق السكنية في السعودية، 2024-2025 CBRE، تقارير السوق السعودية، 2024-2025 MEED، مؤشر أسعار العطاءات وتغطية ترسية العقود في السعودية، 2023-2025 إفصاحات المطوّرين المدرجين في Tadawul (دار الأركان، RETAL، طيبة، جبل عمر) وإفصاحات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المقدمة إلى CMA (صندوق الاستثمار العقاري المتداول الراجحي، صندوق الاستثمار العقاري المتداول الرياض، صندوق الاستثمار العقاري المتداول جدوى السعودية، صندوق الاستثمار العقاري المتداول دراية)، 2024-2025 إعلان افتتاح أمالا تريبل باي، 12/11/2025، استثمار المرحلة الأولى بقيمة SAR 51.04 bn اختيار المكتب الدولي للمعارض للرياض لاستضافة إكسبو 2030 والمراسلات المتعلقة ببرنامج التنفيذ السعودي

الآن، صُغ منها تقرير القناعة الاستثمارية النهائي الموحّد والموثوق.

المساعد

التفويض الاستثماري لمكتب العائلة ورأس المال الخاص، مشروع مشترك بقيمة USD 10M إلى 100M، 2026 إلى 2031

جاذب

يكافئ القطاع السكني السعودي رأس المال عند حجم الاستثمار البالغ USD 10M إلى 100M، لكن عبر مسار واحد فقط: تطوير منتج الشقق الموجّه لذوي الدخل المتوسط من خلال مشروع مشترك يخضع لضوابط حوكمة الأقلية مع مطوّر سعودي مسجّل لدى الهيئة العامة للعقار، ومهيكل بما يؤهله لرسم تصرّف المطوّر غير السعودي البالغ صفر بالمائة. العامل الحاسم هو هامش التطوير الإجمالي المعتمد في التقييم الاستثماري على أساس التكلفة الشاملة للأرض، مع توافر عقد إنشاء بسقف محدد لزيادات الأسعار: فعند 20% أو أعلى، يحقق المسار عوائد على حقوق الملكية بعد احتساب الرافعة المالية تقع في منتصف إلى أعلى نطاق العشرات بالمائة، بعد الفاقد الضريبي السعودي المجمّع البالغ 24% على الحصة الأجنبية، وعند أقل من 18% لا يحققها. وتُستبعد استراتيجية الاحتفاظ بالأراضي، والبناء بغرض التأجير في الرياض، ومنتج المجمّعات السكنية المدعوم من الدولة، بحكم تصميم السياسات لا بسبب ضعف السوق.

الملخص التنفيذي

نظرة القطاع: جاذب فقط للمشروع المشترك لتسليم الوحدات الموجّهة لذوي الدخل المتوسط، ويُحسم ذلك برقم واحد: هامش التطوير الإجمالي المعتمد في التقييم الاستثماري، على أساس التكلفة الشاملة للأرض، بموجب عقد إنشاء يضع سقفاً للزيادات في التكلفة.

السبب: نقلت حزمة السياسات للفترة من 2025 إلى 2026 عمداً المنافع الاقتصادية من الاحتفاظ بالأراضي إلى تسليم الوحدات، مع رفع رسوم الأراضي البيضاء إلى 10 في المئة سنوياً في الرياض، وارتفاع أسعار قطع الأراضي بنسبة 6.3 في المئة مقابل انخفاض أسعار الفلل بنسبة 9.7 في المئة خلال السنة المنتهية في Q2 2026. وحددت اللوائح التنفيذية للتملك الأجنبي رسم تصرف بنسبة 2 في المئة، لكنها أقرت نسبة صفرية للمطورين غير السعوديين الذين يسلّمون الوحدات وفق شروط الترخيص، وهو ما يعادل نحو 200 نقطة أساس من قيمة التخارج. والدخول متاح فعلياً عند حجم الاستثمار هذا: حد أدنى لقيمة المشروع يبلغ SAR 30 mn، وسجل للمطورين متاح للجمهور، وإطار نظامي لحسابات الضمان.

ما الذي قد يغيّر هذا: إذا لم يتقدم أي مقاول مصنّف بعرض سعر يتضمن سقفاً للزيادات ولا يبتعد بأكثر من 12 في المئة عن التقدير القائم على الإفصاح الكامل عن التكاليف، فإن هامش التطوير يكون قد استُنفد بالفعل، ويتحول تقييم الفرز إلى انتقائي. مستوى الثقة: مرتفع (75%). ما بين 50 و79 في المئة من الإفادات الجوهرية موثّق موثّق بالرجوع إلى مصادر أولية تنظيمية أو إحصائية، في حين تستند مدخلات العائد واستيعاب المعروض ومعدل الرسملة عند التخارج إلى سلاسل بيانات استشارية مصنّفة منقول تتباين بما يصل إلى ثماني نقاط مئوية للمدينة نفسها والربع نفسه.

الأطروحة الاستثمارية

تبدأ الأطروحة بتباين واحد داخل مؤشر رسمي واحد. ففي السنة المنتهية في Q2 2026، ارتفعت أسعار الأراضي السكنية في السعودية بنسبة 6.3 في المئة، بينما انخفضت أسعار الفلل بنسبة 9.7 في المئة، في حين سجّل مؤشر أسعار العقارات في قراءته الإجمالية ارتفاعاً بنسبة 1.3 في المئة، وبلغ مستواه 106.3 على أساس سنة 2023 منقول[12]. كانت مكاسب القيمة تتحقق في الأراضي، لا في المباني. وقد صُمّمت منظومة السياسات بأكملها خلال الفترة من 2025 إلى 2026 لوقف هذا الاتجاه تحديداً، وتحويل المنافع الاقتصادية إلى الجهات التي تتولى تسليم الوحدات.

تؤدي هذه المهمة ثلاث أدوات. أولاً، نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، الصادر بالمرسوم الملكي M/244 وقرار مجلس الوزراء رقم 758، والمنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 12/05/2025، ولائحته التنفيذية المنشورة في أم القرى بتاريخ 22/08/2025. وقد استبدل النظام رسماً ثابتاً بنسبة 2.5 في المئة بجدول رسوم للرياض بنسب 10 و7.5 و5 و2.5 في المئة من القيمة المقدّرة للأرض سنوياً، مع نشوء الالتزام بالرسوم عند بلوغ مجموع مساحات حيازات المالك الواحد في المدينة 5,000 متر مربع منقول[13]. وصدرت فواتير لأكثر من 60,000 من ملاك الأراضي في الرياض اعتباراً من 01/01/2026 منقول[14]. ولا يوقف بدء التطوير تراكم الرسوم، بل يوقفه اكتمال التطوير. ثانياً، تجميد زيادات الإيجار لمدة خمس سنوات داخل النطاق العمراني للرياض، والنافذ اعتباراً من 25/09/2025، والذي يثبّت الإيجار الإجمالي شاملاً رسوم الخدمات لعقود الإيجار السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، حتى September 2030 منقول[15]. ثالثاً، نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره، الذي دخل حيز النفاذ في بداية 2026، مع اختلاف التقارير بشأن تاريخ بدء النفاذ بين January 2026 و22/02/2026، وإقرار مجلس الوزراء لائحته التنفيذية والنطاقات الجغرافية المحددة بتاريخ 23/06/2026 منقول[16].

تتعلق النتيجة التجارية المنفردة الأعلى قيمة في هذا الفحص بالأداة الثالثة. فالسقف النظامي لرسم التصرف في العقار المفروض على غير السعوديين هو 5 في المئة، ولا يزال كثير من التعليقات المتداولة يشير إلى عبء مجمّع بنسبة 10 في المئة. وقد حددت اللائحة التنفيذية النسبة المطبّقة فعلياً عند 2 في المئة في الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة وجدة، وحددت نسبة صفرية للتصرفات التي يجريها المطوّرون غير السعوديين الذين ينجزون التطوير خلال المدة المحددة في رخصة التطوير، ويستكملون بيع الوحدات خلال سنة واحدة من انتهاء تلك المدة منقول[16]. وقد صيغت اللائحة لمكافأة البناء والتسليم، ومعاقبة الشراء والاحتفاظ ثم إعادة البيع السريع. ولذلك، تبلغ تكلفة نقل الملكية المجمّعة في المدن الرئيسية للحائز الأجنبي الذي يحتفظ بالعقار دون تطويره نحو 7 في المئة، تتكون من ضريبة التصرفات العقارية البالغة 5 في المئة، مضافاً إليها 2 في المئة، بينما يدفع المطوّر المستوفي للشروط 5 في المئة فقط.

المستفيد من هذا التصميم هو نوع محدد من الطرف المقابل: مطوّر سعودي مسجّل لدى الهيئة العامة للعقار، يحمل رخصة «وافي» سارية للبيع على الخارطة، ولديه بنك مستعد للإقراض بضمان حساب الضمان، وأراضٍ مخصّصة لإسكان متوسطي الدخل، حاصلة على الموافقات التخطيطية اللازمة للتطوير أو على وشك الحصول عليها، في مواقع استكمال النسيج العمراني القائم في الرياض، أو الأحزمة الجنوبية والشرقية للرياض، أو جدة، أو الدمام والخبر. ويقوم منطق توظيف رأس المال على الاستثمار من خلال شركة مشروع يتمتع فيها مساهم الأقلية بصلاحيات حوكمة، وبحصة ملكية أجنبية تتراوح من 30 إلى 50 في المئة، لتنفيذ مشروع يضم من 150 إلى 400 وحدة، بتكلفة إجمالية تتجاوز الحد الأدنى الذي تحدده وزارة الاستثمار (MISA) والبالغ SAR 30 مليون موثّق[17]. وتُضخ أموال المساهمين على مراحل مرتبطة بإنجاز محطات محددة في الموافقات التخطيطية والترخيص والمناقصات، فيما تخفّض متحصلات البيع على الخارطة المودعة في حساب الضمان الحد الأقصى لرأس المال المطلوب من المساهمين.

يتمثل مسار التخارج في بيع الوحدات تدريجياً للأسر السعودية التي تموّل شراءها بقروض عقارية مصرفية، ولمشتري المسكن الأول المدعومين من «سكني» حيث تسمح الشريحة السعرية، مع بيع أي أراضٍ متبقية أو المرحلة الأخيرة لمطوّر محلي. ولا يعتمد هذا التخارج على فتح باب التملك أمام الأفراد الأجانب، الذي يظل مرتبطاً بكل قطعة أرض على حدة وغير محسوم في المنطقة الشرقية. لكنه يعتمد على عمق التمويل المتاح للمشتري النهائي، وهذا العمق آخذ في التحسّن: فقد مدّدت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، المملوكة بالكامل لصندوق الاستثمارات العامة والمرخّصة من البنك المركزي السعودي، الأجل الذي يغطيه المؤشر المرجعي للقروض العقارية طويلة الأجل ذات المعدل الثابت إلى 30 سنة بتاريخ 08/06/2026 موثّق[18]، وسعّرت إصدارات من الصكوك الدولية شهدت طلبات اكتتاب تجاوزت حجم الطرح بفارق كبير، بالتزامن مع استحواذها على محافظ قروض عقارية مصرفية منقول[19].

أما موطن التوتر الذي ينبغي الإقرار به في الأطروحة فهو المدة الزمنية. فمدة التفويض الاستثماري البالغة من 3 إلى 5 سنوات قصيرة بالنسبة للتطوير الرأسي للمباني على أراضٍ غير مطوّرة في السعودية. فالبدء بأرض حاصلة على الموافقات التخطيطية اللازمة، ثم إضافة من 9 إلى 18 شهراً لإجراءات التصاريح والترخيص، ومن 18 إلى 30 شهراً للإنشاء، ومن 12 إلى 24 شهراً للبيع التدريجي، يعني مدة إجمالية من 4.5 إلى 6 سنوات إذا لم يحدث أي تأخير تقديري. ويعطي هذا الفحص الأفضلية للهياكل التي تختصر تلك المدة: أراضٍ حاصلة مسبقاً على الموافقات التخطيطية اللازمة، أو تسليم على مراحل مع طرح مبكر للبيع على الخارطة، أو إعادة توظيف عقارات قائمة يحل فيها مسار التجديد والإضافات الإنشائية محل دورة التطوير الكاملة.

هيكل رأس المال

لا ينطبق، فهذا فرز قطاعي لا يتضمن هدفاً استثمارياً محدداً بالاسم في مرحلة جولة التمويل من الفئة A أو ما بعدها. التقييم الخاص بهدف محدد بالاسم: لم يُجرَ. وأي فرصة محددة بالاسم ستحتاج إلى عناية واجبة منفصلة بشأن سند الملكية، وحالة الترخيص، والقوائم المالية المدققة، والتكلفة شاملةً الأرض، وحوكمة الشريك.

للاسترشاد فقط، فإن هيكل رأس المال على مستوى المشروع الذي يفضّله هذا الفرز عند حجم الاستثمار هذا هو: مساهمة أجنبية في حقوق الملكية بنسبة 30 إلى 50 في المئة من شركة مشروع سعودية، على أن تشكّل مساهمة الشريك المحلي في حقوق الملكية ومساهمته العينية بالأرض النسبة المتبقية، مع تمويل المشروع بالدين من بنك سعودي بنسبة قرض إلى تكلفة تتراوح بين 40 و55 في المئة، يُتاح استناداً إلى ترخيص «وافي» للبيع على الخارطة وحساب ضمان، لا بضمان الأرض الخام تقديري. وتُودَع متحصلات المشترين على الخارطة في حساب ضمان مخصص للمشروع ومعزول عن الأموال الأخرى، ولا تُعد نقداً متاحاً للمشروع المشترك للتصرف فيه بحرية. وما يقابل هيكل حقوق الأولوية في شركة سعودية ذات مسؤولية محدودة أو شركة مساهمة مبسطة يقوم على أساس تعاقدي، لا نظامي: مسائل تستلزم موافقات خاصة، وتسلسل لأولوية التوزيعات مرتبط بمراحل الإفراج عن أموال حساب الضمان، وضمان إتمام المشروع، وخيار بيع الحصة للشريك المحلي في حال تعثّر الترخيص أو حساب الضمان. وينشأ خطر تخفيف حصة المساهم الأجنبي ذي حصة الأقلية من تمويل تجاوزات التكلفة، لا من جولة تمويلية مسعّرة، ويجب الاتفاق مسبقاً على ترتيباته.

التقييم الاقتصادي الكلي

تدخل المملكة العربية السعودية المرحلة الأخيرة من رؤية 2030 مع تحوّل تنفيذ الإصلاحات إلى تدفقات وافدة قابلة للقياس، لكن زخم الطلب المحلي على المساكن أضعف مما توحي به الرواية السائدة. ويُعد تطبيق سلّم النوايا السيادية، بمراحله: مُعلَن، ومرصود له في الميزانية، ومُتعاقَد عليه، ومُنفَّذ، هو النهج المنضبط المناسب هنا، لأن الفجوة بين الإعلان والتدفق النقدي هي الموضع الذي ينهار فيه التقييم الاستثماري للمشروعات السكنية. ويقع برنامج الأراضي التابع للهيئة الملكية لمدينة الرياض عند مستوى مُنفَّذ: فقد خُصصت 10,024 قطعة أرض تغطي 6,380,600 متر مربع عبر قرعة إلكترونية خاضعة للإشراف بتاريخ 17/12/2025 موثّق[20]. أما المشاريع المرتقبة للشركة الوطنية للإسكان، التي تضم أكثر من 134,000 وحدة معلَنة، فتقع عند مستوى مُعلَن، وينبغي تقدير حجمها استناداً إلى الاتفاقيات الموقّعة فقط تقديري.

وتحمل بيئة تخصيص رأس المال إشارة ذات جانبين. إذ يجري تقنين تخصيص رأس المال السيادي بدلاً من توسيعه: فقد اعتمد مجلس إدارة صندوق الاستثمارات العامة استراتيجيته للفترة من 2026 إلى 2030 بتاريخ 15/04/2026، مع إعطاء الأولوية للعوائد والكفاءة ومشاركة القطاع الخاص موثّق[21]، مع ورود تقارير عن خفض في الإنفاق الرأسمالي يصل إلى 15 في المئة منقول[22]. وتظهر أهمية ذلك في جانبين: فهو يخفّف قليلاً من الضغوط في سوق المقاولات، ويضغط على الميزانيات العمومية للمقاولين التي بُنيت على حجم أعمال المشاريع العملاقة. وبحسب التقارير، رصدت نيوم في ميزانيتها مخصصاً كبيراً لإنهاء عقود المقاولين للفترة من 2026 إلى 2030، في مقابل برنامج أصغر للتطوير الجديد منقول.

اتجهت الأوضاع النقدية نحو التطبيع بانخفاض المعدلات، ولكن ليس بدرجة كبيرة. فقد بلغ معدل إعادة الشراء لدى البنك المركزي السعودي 4.25 في المئة في ديسمبر 2025 منقول، وبلغ معدل الفائدة السائد على التمويل العقاري السكني 5.74 في المئة في يونيو 2026 منقول[23]. ويتبع البنك المركزي السعودي الدورة النقدية الأمريكية بصورة هيكلية، ولذلك فإن انتقال أثر أي تيسير من مجلس الاحتياطي الفيدرالي إلى القدرة على تحمل تكلفة السكن في السعودية يكون مباشراً وسريعاً على مدفوعات الفائدة، وأبطأ على الأسعار، نظراً للآجال التعاقدية الممتدة من 20 إلى 25 سنة.

تتمثل آلية انتقال الأثر الجيوسياسي التي يحتسبها هذا الفرز صراحةً في التسعير في قابلية انتقال رأس المال، لا في المخاطر المادية. فرأس المال الخاص الخليجي أكثر عرضةً للهروب مما تفترضه النماذج المستندة إلى إجماع السوق، ويُعد المركز الاستثماري في التطوير السكني السعودي من بين أقل أشكال تخصيص رأس المال لدول مجلس التعاون الخليجي سيولةً. وهذا يرجّح ضخ التمويل بحقوق الملكية على مراحل مرتبطة بإنجازات محددة، ويعارض أي هيكل يتطلب بيعاً قسرياً خلال فترة الاحتفاظ. لكنه لا يشكّل حجة ضد القطاع.

صحة القطاع

يعاني القطاع من نقص هيكلي في الوحدات ونقص دوري في المشترين. وكلا الأمرين صحيح، ويكمن التوفيق بينهما في المستوى السعري، لا في الحجم.

النقص الهيكلي: تقدّر نايت فرانك أن هناك حاجة إلى أكثر من 115,000 وحدة سنوياً حتى عام 2030 لتلبية الطلب على مستوى المملكة منقول. وبلغ إجمالي الوحدات المسلّمة في عام 2025 في الرياض وجدة والدمام نحو 22,800 وحدة، بواقع نحو 16,000 و5,000 و1,800 على التوالي منقول[24]. وبلغت نسبة تملك المساكن نحو 65 إلى 66 في المائة مقابل مستهدف رؤية 2030 البالغ 70 في المائة منقول.

الضعف الدوري: أفادت نايت فرانك بتاريخ 14/06/2026 بأن عدد الصفقات السكنية في الربع الأول من 2026 انخفض بنسبة 50 في المائة على أساس سنوي إلى 29,493 صفقة، وتراجعت قيمتها بنسبة 57 في المائة إلى SAR 22 مليار، مع انخفاض عدد الصفقات وقيمتها في الرياض بنسبة 82 في المائة منقول[25]. وأظهرت مراجعة CBRE للربع الثاني من 2026 انخفاض قيمة الصفقات بنسبة 27 في المائة على أساس سنوي إلى SAR 38 مليار، مع تراجع عدد الصفقات بنسبة 14 في المائة منقول. وأظهرت بيانات وزارة العدل أن قيمة الصفقات على مستوى المملكة بلغت SAR 82.2 مليار في النصف الأول من 2026، بانخفاض قدره 51.5 في المائة منقول[26]. تماسكت الأسعار بينما انهارت أحجام الصفقات. وهذه حالة جمود ناجمة عن قيود القدرة على تحمل التكلفة، وليست انهياراً في الأسعار.

وتروي سلسلة بيانات التمويل العقاري القصة نفسها بدقة أكبر. فقد بلغت التمويلات العقارية السكنية المصرفية الجديدة SAR 80.42 مليار في السنة المالية 2025، بانخفاض 12 في المائة، موزعة على 108,800 عقد، مع استحواذ الفلل على 64 في المائة من القيمة وبلوغ متوسط القرض الجديد SAR 739,000 منقول. وتعافى حجم التمويلات الجديدة في يونيو 2026 إلى SAR 5.7 مليار، بارتفاع 7 في المائة على أساس سنوي، موزعة على نحو 8,800 عقد، بينما انخفض متوسط القرض الجديد بنسبة 10 في المائة إلى SAR 645,400 موثّق[27]. مقترضون أكثر، وقروض أصغر. وهذا يعكس سقفاً للقدرة على تحمل التكلفة يفرض قيداً فعلياً عند الطرف الأعلى من الشريحة المؤهلة للاقتراض، وهو أقوى دليل منفرد على أن فرص تحقيق العائد تكمن في منتجات الشقق الموجّهة لمتوسطي الدخل، لا في منتجات الفلل ضمن الشريحة العليا. وبلغ رصيد القروض العقارية المصرفية SAR 938.0 مليار في الربع الثالث من 2025، بارتفاع 10.8 في المائة على أساس سنوي، وبما يعادل 28.8 في المائة من إجمالي الائتمان المصرفي موثّق[2].

تركيبة المعروض هي مكمن المخاطر. ويُذكر أن المعروض المرتقب في الرياض للفترة من 2026 إلى 2027 يبلغ 57,000 وحدة، مقابل 36,000 وحدة في جدة و12,000 وحدة في الدمام منقول. ويتجه جزء كبير من المعروض المرتقب ضمن الشريحة العليا في الرياض إلى شريحة من المشترين غير المستفيدين من الدعم والحساسين لأسعار الفائدة، تتداخل مع الطلب على إسكان التنفيذيين في المشاريع العملاقة، لا مع مستهدف تملك المساكن. وتتركز مخاطر فائض المعروض المشار إليها في شريحتي المساكن الفاخرة والمتوسطة العليا في شمال الرياض.

تبدو مدخلات البناء مطمئنة على مستوى المؤشر، لكنها ليست كذلك في الواقع. فقد ارتفع مؤشر تكاليف البناء الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء بنسبة 2.3 في المائة على أساس سنوي في يوليو 2026 منقول. وتراوحت هوامش الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك لدى شركات المقاولات السعودية من الفئة المتوسطة بين 4 و6 في المائة في 2025، مقابل 8 إلى 10 في المائة قبل عامين منقول[28]. والمقاول الذي يحقق هامش أرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بنسبة 4 في المائة على عقد سكني بسعر ثابت لا يفصله عن الانسحاب سوى تغيّر واحد غير مواتٍ. وأدرجت البحر الأحمر الدولية بنوداً لزيادة الأسعار في العقود التي أرستها عام 2025، تعوّض عن 70 في المائة من زيادات أسعار المواد التي تتجاوز هامش 5 في المائة منقول. وعندما يقبل عميل مدعوم سيادياً ويتمتع بأقصى قوة تفاوضية بزيادة الأسعار، فلن يحصل مشروع مشترك خاص على سعر ثابت حقيقي من مقاول ذي سمعة موثوقة. وبلغ عدد عمال البناء المسجلين لدى الهيئة السعودية للمقاولين 365,562 عاملاً في الربع الأول من 2026، بارتفاع لا يتجاوز 6 في المائة على أساس سنوي، مقابل 32 في المائة في 2025 و41 في المائة في 2024 منقول[29]. ويشير الموجز إلى المزاحمة على العمالة. غير أن أدلة 2026 تشير إلى خطر أشد: تعرّض الميزانيات العمومية للمقاولين لضغوط مالية حادة مع انعكاس اتجاه المزاحمة، وهو أسوأ، لأن عرض السعر المنخفض من مقاول متعثر هو أغلى ما يمكن أن يشتريه مشروع مشترك.

الشروط التجارية

نموذج التسعير. المسار الأساسي هو نشاط تطوير قائم على بيع الوحدات، وليس نشاطاً ذا إيرادات متكررة. تُحتسب الإيرادات بضرب سعر المتر المربع من المساحة المبنية القابلة للبيع في حجم الاستيعاب. بلغت أسعار بيع شقق الشريحة المتوسطة في الرياض نحو SAR 6,160 للمتر المربع من المساحة المبنية في Q3 2025، بارتفاع 7.5 في المئة على أساس سنوي منقول. وتحدد الدولة المستوى السعري المنظّم لشريحة الدخل المتوسط: يؤكد إعلان صادر عن وزارة البلديات والإسكان بتاريخ 07/09/2023 إبرام ست اتفاقيات تعاون للشركة الوطنية للإسكان بشأن 2,309 وحدة في خزام، تتراوح أسعارها المدعومة الابتدائية بين SAR 249,000 وSAR 250,000، لمساحات وحدات تتراوح بين 125 و299 متراً مربعاً؛ ولم يُعثر في جولة البحث هذه على أي إعادة إعلان لهذا النطاق السعري لعام 2026 موثّق[30]. ويجب أن يتفوق المنتج العقاري للقطاع الخاص على المعروض ضمن ذلك النطاق من حيث المواصفات والموقع، أو أن ينافسه بسعر أفضل للمتر المربع بعد تعديله وفقاً للموقع. أما النموذج المناظر للبناء بغرض التأجير فهو نموذج قائم على الأصول، تُجمَّد فيه الإيجارات الإجمالية داخل الرياض حتى September 2030، ولذلك فإن أداة التسعير الوحيدة المتاحة هي الإيجار الأولي عند أول تأجير للمخزون العقاري الذي لم يسبق تأجيره، إذ يظل هذا الإيجار خاضعاً للاتفاق ثم يُثبَّت بعد ذلك منقول[31].

هامش الربح الإجمالي لكل خط منتجات. تطوير شقق شريحة الدخل المتوسط: هامش ربح إجمالي للتطوير من 18 إلى 24 في المئة على أساس تكلفة الأرض في 2026، مع عقد يحدد سقفاً لزيادات الأسعار تقديري. منتجات المجمعات السكنية ومنازل التاون هاوس لشريحة الدخل المتوسط: من 12 إلى 18 في المئة، مع انضغاط الهوامش بفعل تحديد الدولة للأسعار تقديري. تحويل المواقع المطوَّرة سابقاً: من 20 إلى 28 في المئة عندما تقل قاعدة التكلفة عن تكلفة الإحلال بنسبة من 20 إلى 30 في المئة، رهناً بمآلات وضع سند الملكية ونسبة إجمالي مسطحات البناء إلى مساحة الأرض تقديري. البناء بغرض التأجير: ليس نشاطاً قائماً على هامش الربح، بل على العائد على التكلفة، ويتطلب صافي عائد على التكلفة بنسبة 8 في المئة ليكون مجدياً، في حين أن مستويات العائد عند الدخول على أساس إجمالي لا تدعم حالياً هذا المتطلب في الرياض تقديري.

اقتصاديات الوحدة. لا ينطبق هنا مفهوم تكلفة اكتساب العميل (CAC) أو القيمة على مدى عمر العميل (LTV) على غرار قطاع البرمجيات؛ والمقاييس المناظرة المنضبطة هي تكلفة المبيعات والتسويق لكل وحدة مباعة، ومعدل الاستيعاب الشهري، وفترة الاسترداد مقاسة بعدد الأشهر من أول طرح للبيع على الخارطة حتى نقطة تعادل رأس المال المساهم به. نطاقات الفرز: تكلفة المبيعات والتسويق مضافاً إليها عمولة الوكالة بنسبة من 3 إلى 5 في المئة من إجمالي قيمة المبيعات؛ واستيعاب من 6 إلى 12 وحدة شهرياً لمشروع ذي موقع جيد مخصص لشريحة الدخل المتوسط ويضم من 150 إلى 400 وحدة؛ واسترداد رأس المال المساهم به خلال 30 إلى 42 شهراً من أول طلب لضخ رأس المال في ظل طرح مرحلي للبيع على الخارطة تقديري. تقع تكلفة إنشاء المساكن المخصصة لشريحة الدخل المتوسط بالمواصفات القياسية للمقاولين ضمن نطاق استرشادي من SAR 3,000 إلى SAR 4,500 للمتر المربع من المساحة المبنية، بينما تبلغ تكلفة المنتجات الفاخرة وتلك المرتبطة بعلامات تجارية من SAR 6,000 إلى SAR 10,000 فأكثر تقديري. وينبغي تحديد مخصص الطوارئ عند 8 إلى 12 في المئة من التكلفة الإنشائية المباشرة، استناداً مباشرةً إلى نطاق 5 في المئة وهيكل التعويض بنسبة 70 في المئة اللذين وافق عليهما عميل مدعوم من جهة سيادية تقديري.

نمط الاعتراف بالإيرادات. تُودَع متحصلات البيع على الخارطة في حساب ضمان وافي معزول مالياً لكل مشروع على حدة، ولا يُسمح بالسحب منه إلا لأغراض المشروع وبتوقيع مشترك من المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني موثّق[32]. ومن ثم، يتبع توقيت التدفق النقدي المراحل المحددة للإفراج عن الأموال من حساب الضمان، لا مواعيد تحصيل المبيعات. ويعتمد الاعتراف المحاسبي بموجب IFRS 15 على ما إذا كان العقد ينقل السيطرة على مدى الزمن؛ أما النموذج المتحفظ فيسجّل الإيرادات عند التسليم. ينبغي نمذجة تسلسل أولويات التوزيع على أساس الإفراج عن الأموال من حساب الضمان، لا على أساس المبيعات المتعاقد عليها.

الموقف التنظيمي

يمثّل هذا القسم الموقف القانوني المعتمد لهذا الفرز. ويتطلب اعتماداً من مستشار قانوني مؤهل في المملكة العربية السعودية قبل اتخاذ أي إجراء.

القانون الواجب التطبيق. تخضع العقارات لقانون موقع العقار (lex situs). فكل مسألة تتعلق بسند الملكية أو الرهن أو فرز العقارات أو حساب الضمان أو التنفيذ على العقار المرهون في الرياض وجدة والدمام تخضع للقانون السعودي على نحو آمر لا يجوز الاتفاق على خلافه، ولا يمكن تجاوز مقتضياته باختيار قانون DIFC أو القانون الإنجليزي في اتفاقية المساهمين. وتنظّم طبقة الهيكلة خارج المملكة العلاقة بين المستثمرين، ولا تحكم الأصل قانوني.

النصوص النظامية الأساسية. نظام تملّك غير السعوديين للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي M/14، والمنشور في أم القرى بتاريخ 25/07/2025، والنافذ اعتباراً من 21/01/2026، الذي ألغى نظام عام 2000، مع اللائحة التنفيذية ووثيقة النطاق الجغرافي المعتمدتين من مجلس الوزراء بتاريخ 23/06/2026 موثّق[16] [33]. نظام الاستثمار، الصادر بالمرسوم الملكي M/19 لعام 2024، والنافذ في فبراير 2025، الذي استبدل ترخيص الاستثمار الأجنبي بالتسجيل لدى MISA منقول[34]. نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته التنفيذية، الذي تتولى REGA تطبيقه موثّق. نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، الصادر بالمرسوم الملكي M/244 مع القرار رقم 758، والمنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 12/05/2025، واللائحة التنفيذية للأراضي البيضاء بتاريخ 22/08/2025، واللائحة التنفيذية للعقارات الشاغرة المعتمدة في مايو 2026، لكن تطبيقها لا يزال مرهوناً بقرارات وزارية تكميلية بشأن النطاقات والحدود المقررة منقول[35]. نظام ضريبة التصرفات العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي M/84، مع اللائحة التنفيذية الصادرة عن ZATCA، والسارية من 09 إلى 10/04/2025 منقول[36]. تجميد الإيجارات في الرياض الساري اعتباراً من 25/09/2025، مع التجديد التلقائي الذي تشرف عليه REGA ومهلة إشعار مدتها 60 يوماً منقول.

الجهات التنظيمية المختصة. REGA لتسجيل المطوّرين، وترخيص البيع على الخارطة عبر وافي، وعمولة الوساطة، وإيجار، وإنفاذ أحكام تملّك غير السعوديين. MISA لتسجيل المستثمرين الأجانب والموافقات خارج النطاقات. هيئة السوق المالية في المملكة العربية السعودية (CMA) للصناديق والمنشآت ذات الأغراض الخاصة والمساهمات العقارية. ZATCA لضريبة التصرفات العقارية، وضريبة دخل الشركات، والزكاة، وضريبة القيمة المضافة، وضريبة الاستقطاع. MOMAH والبلديات لرسوم الأراضي البيضاء والتراخيص. SAMA لأي ترتيبات تمويل أو إيجار منتهٍ بالتملّك. الهيئة الملكية لمدينة الرياض لطرح الأراضي والتدخل في التسعير.

خيارات الهيكلة.

الخيار A، شركة مشروع مشترك سعودية مختلطة رأس المال تابعة لشركة قابضة خارج المملكة. يحتفظ المستثمر بملكيته من خلال شركة محددة (Prescribed Company) في DIFC بموجب قانون الشركات في DIFC رقم 5 لعام 2018، أو كيان ذي غرض خاص في ADGM بموجب لوائح الشركات في ADGM، وتملك الشركة أو الكيان حصة مسجلة لدى MISA في شركة مشروع سعودية إلى جانب مطوّر مسجل لدى REGA. المزايا: حوكمة مباشرة، ومقاعد في مجلس الإدارة، والتحكم في برنامج التطوير، والأهلية لتطبيق رسم التصرف الخاص بالمطوّر غير السعودي بنسبة صفر بالمئة. القيد الحاسم: بموجب اللائحة التنفيذية، يجوز لشركة سعودية تضم مساهمين غير سعوديين تملّك العقار داخل النطاقات الجغرافية المحددة بموافقة MISA، أما خارج النطاقات فلا يجوز ذلك إلا لأغراض مزاولة أنشطتها أو إسكان موظفيها، وعبارة "مزاولة أنشطتها" غير معرّفة منقول[37]. ويفسّر المستشار القانوني ذلك على أنه يعني المقار التشغيلية، لا الاستثمار العقاري بوصفه نشاطاً قائماً بذاته قانوني. وعليه، فإن احتفاظ شركة مختلطة رأس المال بأراضٍ سكنية خارج النطاقات بغرض الاستثمار ينطوي على مخاطر فعلية تتعلق بالسند القانوني للملكية، وليست مجرد مخاطر نظرية.

الخيار B، صندوق استثمار عقاري سعودي خاص مغلق خاضع لتنظيم CMA تديره مؤسسة سوق مالية مرخصة. تنص ضوابط CMA لتملّك العقار من قبل الشركات المدرجة وصناديق الاستثمار والمنشآت ذات الأغراض الخاصة، الصادرة بقرار CMA المؤرخ 21/01/2026 والنافذة اعتباراً من 01/02/2026، على جواز تملّك الصناديق المرخصة والمنشآت ذات الأغراض الخاصة للعقارات دون التقيد بالنطاقات الجغرافية، وعلى جواز قبول المؤسسات المرخصة من CMA اكتتابات من أشخاص غير سعوديين في صناديق تستثمر في العقارات السعودية موثّق[38]. وقد ألغت حزمة الإصلاح ذاتها نظام المستثمر الأجنبي المؤهل اعتباراً من 01/02/2026 منقول[39]. وهذا هو المسار الوحيد الذي يتيح توظيف رأس المال الأجنبي بصورة مشروعة في الأصول السكنية الواقعة خارج النطاقات في الرياض وجدة والدمام، وهي تحديداً المواقع التي توجد فيها الوحدات السكنية الموجهة لذوي الدخل المتوسط. التكلفة: تخفّض رسوم الإدارة والحفظ صافي العوائد بنحو 100 إلى 200 نقطة أساس، وعند الاسترداد أو التوزيع العيني تُطبّق مجدداً قواعد الملكية الأجنبية الواردة في M/14، لذا يجب أن يكون التخارج نقدياً أو بعقارات تقع داخل النطاقات قانوني.

الخيار C، التملّك الحر المباشر للوحدات المكتملة داخل النطاقات المحددة. هو الأقل تعقيداً، والأسوأ من حيث الجدوى الاقتصادية عند حجم الاستثمار هذا، ويرتبط بالإقامة المميزة للمستثمر الرئيسي، مع اشتراط عقار مطوّر مؤهل لا تقل قيمته عن SAR 4 mn، خالٍ من الرهن، ومقيّم من قِبل مقيّم معتمد لدى تقييم منقول. ويجب قصره على شريحة شخصية مرتبطة بالإقامة.

موقف المؤسسة بشأن الهيكلة: الخيار A عندما يقع الموقع داخل نطاق محدد أو عندما تؤكد MISA مبرر مزاولة النشاط كتابةً، والخيار B بوصفه الوعاء الاستثماري لكل ما يقع خارج النطاقات، والخيار C لأغراض الإقامة فقط قانوني.

إطار صندوق الاستثمار العقاري المتداول والاستثمار الجماعي، المرتكز التنظيمي في دول مجلس التعاون الخليجي. ثمة ثلاثة أطر ذات صلة، ويجب تناولها جميعاً. في إطار CMA في السعودية، تخضع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة للائحة صناديق الاستثمار العقاري وتعليمات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة الصادرتين عن CMA، وتُدرج في السوق المالية السعودية، وتُدار من قِبل مؤسسة سوق مالية مرخّصة، ويُشترط عليها توزيع الغالبية العظمى من صافي الأرباح المحققة سنوياً، وفقاً للمتطلب المنشور الذي يحدد الحد الأدنى للتوزيع عند 90 في المئة منقول[38]. وفي إطار DFSA، يخضع الصندوق المحلي في DIFC المؤسَّس بصفة صندوق الاستثمار العقاري المتداول لوحدة قواعد الاستثمار الجماعي لدى DFSA، ويجب أن يكون صندوقاً عاماً مغلقاً، وأن يوزّع ما لا يقل عن 80 في المئة من صافي الدخل السنوي المدقق على حملة الوحدات قانوني. وفي إطار FSRA في ADGM، تندرج هياكل الصناديق تحت قواعد الصناديق لدى FSRA وقواعد COBS، مع وجود فئة مكافئة لصندوق الاستثمار العقاري المتداول ومتطلب لتوزيع الدخل قانوني. الخلاصة العملية لهذا التفويض الاستثماري: لا يمكن حالياً تكوين مركز استثماري في القطاع السكني السعودي من خلال صندوق الاستثمار العقاري المتداول السعودي المدرج، لأن القطاع السكني يمثل شريحة محدودة من أصول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة السعودية، كما لا يمكن عبر مساري صندوق الاستثمار العقاري المتداول لدى DFSA وFSRA تملّك العقارات السكنية السعودية مباشرةً من دون إجراء التحليل نفسه المتعلق بالمرسوم M/14 وCMA المذكور أعلاه. وعليه، فإن أطر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة ذات صلة بهذا الفرز بوصفها المؤشر المرجعي ومعدل العائد الأدنى المطلوب، لا بوصفها مساراً للدخول الاستثماري.

الوضع بشأن مكافحة غسل الأموال واعرف عميلك وFATF. المملكة العربية السعودية عضو في FATF وتطبّق نظام مكافحة غسل الأموال الصادر بالمرسوم الملكي M/20، مع معاملة الوسطاء العقاريين والمطورين باعتبارهم من الأعمال والمهن غير المالية المحددة، بما يتسق مع التوصيتين 22 و23 الصادرتين عن FATF قانوني. الالتزامات التشغيلية: الإفصاح لـMISA عن المالك المنتفع النهائي، مع بيان المالكين المباشرين وغير المباشرين، والالتزام المستمر بإخطار MISA خلال 15 يوماً من أي تغيّر في الملكية بنسبة 5 في المئة أو أي ترتيب يؤثر جوهرياً في استقلالية الكيان موثّق؛ وتقديم الأدلة على مصدر الأموال ومصدر الثروة إلى البنك الذي يحتفظ بحساب ضمان المشروع المقوّم بالريال، وإلى أي مدير مرخّص من CMA؛ وعلى الجانب الإماراتي، المرسوم بقانون اتحادي رقم 20 لسنة 2018 وقرار مجلس الوزراء رقم 10 لسنة 2019، ووحدة مكافحة غسل الأموال لدى DFSA بشأن العناية الواجبة تجاه العملاء القائمة على المخاطر والعناية الواجبة المعزَّزة، والتسجيل في goAML عندما يكون الكيان الاستثماري مصنفاً ضمن الأعمال والمهن غير المالية المحددة قانوني. وجود صلات بأشخاص معرّضين سياسياً هو السيناريو الأساسي، لا الاستثناء، لأن التطوير السكني السعودي بهذا الحجم يرتبط بملّاك أراضٍ تابعين لصندوق الاستثمارات العامة، وأراضٍ أتاحتها الهيئة الملكية، وجهات بلدية تمثل الطرف المقابل: طبّق العناية الواجبة المعزَّزة كإجراء افتراضي قانوني. يجب تجديد فحص الشريك والمقاول الرئيسي والمقاولين من الباطن ومورّدي المواد للتحقق من إدراجهم على قوائم عقوبات الأمم المتحدة وOFAC والاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة عند كل طلب لضخ رأس المال، لا مرة واحدة عند التوقيع. العناية الواجبة بشأن سلسلة توريد العمالة مسألة مخاطر قانونية، وليست مسألة ثانوية: اشترط تعاقدياً حقوق تدقيق سلسلة توريد العمالة لدى المقاول، مع الحق في حجب المدفوعات في حال عدم الامتثال لنظام حماية الأجور قانوني.

المعالجة الضريبية. ضريبة دخل الشركات بنسبة 20 في المئة على الحصة النسبية للمساهم غير السعودي من صافي الربح المعدّل؛ والزكاة بنسبة 2.5 في المئة على حصة السعوديين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي من الوعاء الزكوي، وهو وعاء قائم على الميزانية العمومية ويمكن أن يتجاوز الربح في كيان تتركز أصوله في الأراضي منقول[40]. ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5 في المئة على عمليات التصرف، مع امتداد نطاق اللائحة التنفيذية صراحةً إلى نقل الأسهم في شركة عقارية وفق اختبار للأصول بنسبة 30 في المئة، وخضوع الإعفاءات لآلية استرداد الضريبة المعفاة، مع وجوب السداد خلال ثلاثين يوماً عند الإخلال بالشروط موثّق[41]. لم يعد التعويل على الاعتقاد السائد بأن بيع الأسهم يتفادى ضريبة التصرفات العقارية آمناً قانوني. ضريبة الاستقطاع بنسبة 5 في المئة على التوزيعات، و15 في المئة على الإتاوات، و20 في المئة على رسوم الإدارة بموجب القانون المحلي، مع سريان اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين السعودية والإمارات اعتباراً من 01/04/2019، التي تضع حداً أقصى لضريبة التوزيعات عند 5 في المئة، رهناً باختبار الغرض الرئيسي بموجب الاتفاقية متعددة الأطراف (MLI)، الذي يجعل توافر جوهر اقتصادي حقيقي في الشركة القابضة في DIFC أو ADGM شرطاً للاستفادة من التخفيف الضريبي، لا مجرد أمر مستحسن موثّق[42]. لا تحتسب سحب الأموال عبر رسوم الإدارة بوصفه وسيلة لتعزيز العائد في التقييم الاستثماري قانوني. ضريبة القيمة المضافة بالمعدل القياسي البالغ 15 في المئة، مع استبعاد بيع العقارات السكنية من نطاقها وإخضاعه لضريبة التصرفات العقارية، وإعفاء الإيجار السكني، وخضوع الإيجار التجاري والشقق المخدومة أو المفروشة للمعدل القياسي، بما يترتب عليه أن ضريبة القيمة المضافة على مدخلات البناء المرتبطة بتوريدات سكنية معفاة تكون غير قابلة للاسترداد عموماً وتُضاف إلى تكلفة البضاعة، بأثر على الهامش يعادل 100 إلى 200 نقطة أساس منقول[43]. تخضع الشركة القابضة الإماراتية للضريبة بنسبة 9 في المئة بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022، مع كون إعفاء المشاركة بنداً مشروطاً، وعدم افتراض أن صفة الشخص المؤهل القائم في المنطقة الحرة تعفي دخل العقارات الواقعة خارج الدولة من الضريبة قانوني.

ملاءمة الموقع

الرياض، تطوير الأراضي البينية والحزامان الجنوبي والشرقي. هذا هو الموقع الأساسي للمسار المفضّل. فالطلب على الشقق الموجّهة لذوي الدخل المتوسط هو الأعمق، ومنظومة الدعم الحكومي تيسّر حصول المشترين النهائيين على التمويل، وتوجد ضمن المخزون الأقدم من المباني متوسطة الارتفاع عقارات مطوّرة سابقاً مرشّحة للتحويل. وتُطبَّق في الرياض أعلى معدلات رسوم الأراضي البيضاء، بما يصل إلى 10 في المائة من القيمة المقدّرة للأرض سنوياً، وهو ما يمثّل تكلفة على حائز الأرض وفرصة للمطوّر الذي يُسقط هذه الرسوم بإتمام التطوير منقول[44].

الرياض، الممر الشمالي والعقارات الفاخرة. مستبعد بعد الفرز. فالمعروض المرتقب من الفئة العليا يتجه إلى شريحة مشترين غير مشمولين بالدعم؛ وقد انخفض المؤشر الفرعي الوطني لأسعار الفلل الصادر عن GASTAT بنسبة 9.7 في المائة على أساس سنوي في Q2 2026، في حين أفادت Knight Frank بارتفاع قيم الفلل في الرياض بنسبة 4.9 في المائة على أساس سنوي في Q1 2026، لذا فإن اتجاه الأسعار في الرياض تحديداً محل خلاف منقول[12] [25]، كما أن المنافس الأجنبي الأقوى من حيث القاعدة الرأسمالية يتركّز هناك.

البناء بغرض التأجير في الرياض. مستبعد بالنسبة إلى الأفق الزمني المحدد. فالإيجار الإجمالي داخل النطاق العمراني مجمّد حتى September 2030، ولم تُنشر منهجية إعادة تسعير الإيجارات عند انتهاء التجميد منقول.

جدة. الخيار الثاني من حيث الموقع الجغرافي للتطوير، والموقع الأفضل حالياً للبناء بغرض التأجير، إذ لا تُطبَّق فيها ضوابط مماثلة على الإيجارات، كما أن الطلب على خدمات المقاولين لا يتنافس مباشرة مع الاحتياجات اللوجستية لمعرض إكسبو الرياض 2030. وتشير التقارير إلى أن عدد النطاقات المحددة للتملك الأجنبي في جدة يفوق نظيره في الرياض بدرجة ملموسة، غير أن الأعداد المتداولة في منصات الرصد الثانوية لم يتسنَّ تأكيدها بالرجوع إلى وثيقة النطاق الجغرافي الصادرة عن REGA، ويجب التحقق منها لكل قطعة أرض على حدة تقديري.

الدمام والخبر، المنطقة الشرقية. خيار مجدٍ لتطوير الشقق الموجّهة لذوي الدخل المتوسط من منظور عائد الدخل، مع أقل معروض مرتقب التسليم بين المناطق الحضرية الكبرى الثلاث، عند نحو 12,000 وحدة للفترة من 2026 إلى 2027 منقول. تنبيه صريح بشأن نطاق التغطية: لا يؤكد أيٌّ من المصادر التي جرى الحصول عليها في جولة البحث هذه أن منطقة الدمام الحضرية نطاق جغرافي محدد بموجب نظام تملّك غير السعوديين. السبب: وثيقة النطاق الجغرافي الصادرة عن REGA هي خريطة مستضافة على البوابة الإلكترونية تعذّر الحصول عليها بصيغة نصية، كما أن التحليلات المهنية تذكر الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة فيما يخص جدول رسوم التصرف، من دون تأكيد تصنيف النطاقات في المنطقة الشرقية. وعليه، يجب أن يمر أي هيكل في المنطقة الشرقية عبر الخيار B، أي من خلال الوعاء القانوني لصندوق خاضع لإشراف CMA أو منشأة ذات غرض خاص، أو استناداً إلى مسوّغ نشاط معتمد من MISA، إلى حين تأكيد تصنيف النطاق كتابةً.

مكة المكرمة والمدينة المنورة. مستبعدتان. تُستبعد الشركات الأجنبية بالكامل، ويُستبعد الأفراد غير المسلمين في جميع الأحوال، مع حد أقصى إجمالي لملكية غير السعوديين يبلغ 49 في المائة واستبعاد المستثمرين الاستراتيجيين الأجانب بالنسبة إلى الكيانات المدرجة التي تملك عقارات في مكة المكرمة أو المدينة المنورة منقول.

مقر الكيان القابض الخارجي. يصلح كلٌّ من DIFC وADGM لهذا الغرض. وتتوفر في DIFC قاعدة أعمق من الكفاءات في الخدمات الإدارية للصناديق وخدمات الثروات الخاصة، ونظام ناضج للشركات المقررة بموجب قانون شركات DIFC رقم 5 لسنة 2018. ويوفر ADGM نظاماً مكافئاً للشركات ذات الغرض الخاص بموجب لوائح شركات ADGM، مع إشراف FSRA عند مشاركة رؤوس أموال أطراف ثالثة. والجوهر الاقتصادي في أيٍّ منهما شرط من شروط المعاهدة، وليس إجراءً شكلياً.

مصفوفة المخاطر

المراجعة النقدية

الأسئلة الحاسمة، مرتبة بحسب قوة التأثير.

• هل سيقدّم أي مقاول مصنّف عرض سعر بتصعيد مسقوف لهذا المشروع، وبأي علاوة فوق تقدير التكلفة على أساس الدفاتر المفتوحة؟ نقطة البيانات المفقودة هي عرض فعلي مقدَّم ضمن مناقصة قائمة؛ فلا يوجد مؤشر سعودي منشور لأسعار مناقصات المباني السكنية متوسطة الارتفاع، ولا سجل عام لتعثر المقاولين. وتكمن أهمية ذلك في أن القيد الملزم في هذا المسار ليس الأرض وليس الطلب، بل استعداد المقاول لتحمّل مخاطر السعر عند هامش أرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك يتراوح بين 4 و6 في المائة منقول. فإذا تجاوز العرض الثابت أو المسقوف نسبة 12 في المائة فوق تقدير الدفاتر المفتوحة، أو إذا لم يتقدم أي مقاول من الفئة الأولى أو الفئة الثانية بعرض على الإطلاق، فإن هامش التطوير يكون قد استُهلك بالفعل، وتنهار أطروحة التنفيذ برمتها لتتحول إلى مركز مخاطرة إدارة إنشاءات لا يتلقى حجم الاستثمار هذا تعويضاً مقابل تحمّلها.

• ما سعر المتر المربع في الصفقات المنفّذة فعلياً، لا السعر المطلوب، وما معدل الاستيعاب الشهري للوحدات المماثلة في الحي المستهدف تحديداً خلال الـ 24 شهراً الماضية؟ نقطة البيانات المفقودة هي أدلة صكوك وزارة العدل على مستوى قطعة الأرض عبر ناجز، إضافة إلى سجل سحوبات الشريك من حساب الضمان ضمن برنامج وافي. فالهيئة العامة للإحصاء لا تنشر وحدة عملة ولا وحدة مساحة ولا عدد الصفقات، وأدق مستوى جغرافي لديها هو المنطقة الإدارية، وهو ما يُدرج الخرج والمجمعة ضمن "الرياض" منقول. وتتباين أرقام العوائد المنشورة بما يصل إلى ثماني نقاط مئوية بين شركات استشارية محددة بالاسم للمدينة نفسها والربع نفسه منقول. ومن دون أدلة على مستوى الصكوك، يصبح كل بند إيرادي في هذا القطاع مجرد ادعاء، ويتعذر تطبيق اختبار الهامش البالغ 20 في المائة.

• هل يتعين أن يكون كيان المشروع المشترك داخل نطاق جغرافي مخصّص، أم يمكنه التملّك خارج النطاقات عبر المسار الموجَّه من خلال وزارة الاستثمار (MISA)، وماذا يعني "ممارسة أنشطته"؟ نقطة البيانات المفقودة هي موقف مكتوب من وزارة الاستثمار (MISA)، لأن اللوائح التنفيذية تسمح بالتملك خارج النطاقات للشركات غير المدرجة المؤسسة في السعودية والتي تضم ملاكاً أجانب لأغراض محددة، لكنها لا تعرّف تلك الأغراض موثّق. هذا السؤال وحده يحدد ما إذا كان نطاق الأراضي المتاحة يقتصر على حفنة من نطاقات الرياض أم يشمل المدينة بأكملها، وما إذا كان الهيكل يجب أن يكون صندوقاً خاضعاً لـ CMA بدلاً من شركة مشروع مشترك. وإذا جاءت الإجابة تقييدية، ترتفع تكلفة الهيكلة بمقدار 100 إلى 200 نقطة أساس، ويتحوّل نموذج الحوكمة من السيطرة عبر مجلس الإدارة إلى موقع حامل وحدات في صندوق.

الافتراضات الهشّة، مرتبة بحسب قوة التأثير.

• أن نمو أسعار المساكن في الرياض قد توقف مؤقتاً فحسب وأنه سيستأنف خلال فترة الاحتفاظ. ويُعامَل هذا الافتراض كخلفية مسلّم بها لأن سردية الطلب قوية فعلاً: النمو السكاني، ونقل المقار الإقليمية، وإكسبو 2030، ومعدل تملّك مساكن دون المستهدف. غير أن السلسلة الرسمية تقول خلاف ذلك: تباطأ النمو السنوي في منطقة الرياض من 17.7 في المائة في 2022 إلى 2.9 في المائة في 2025، وتراجعت أسعار الفلل بنسبة 9.7 في المائة على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026، والمؤشر الفرعي الوحيد الذي لا يزال يرتفع هو الأراضي السكنية عند زائد 6.3 في المائة، وهو تحديداً الأصل الذي قررت الدولة فرض ضريبة عليه تصل إلى 10 في المائة سنوياً موثّق. وإذا ثبت خطأ هذا الافتراض، يفقد سيناريو المجمعات السكنية وسيناريو تحويل الاستخدام ركيزة ارتفاع القيمة، ويتحولان إلى رهانات صافية على هامش التنفيذ من دون أي هامش أمان.

• أن الدولة السعودية تمثّل رياحاً مواتية لرأس المال العقاري الخاص. فكل إصلاح ورد في الموجز يُصاغ بوصفه تحريراً للسوق. أما الطرح القابل للاختبار فهو أضيق نطاقاً: هل تقبل الدولة بأن عوائد القطاع الخاص تشكّل قيداً على سياسة الإسكان؟ لقد أنتجت الأشهر الثمانية عشر نفسها تجميداً للإيجارات نافذاً فوراً، وعقوبات تصل إلى إيجار اثني عشر شهراً، وتوجيهاً بالإفراج عن 81.48 كيلومتراً مربعاً في شمال الرياض وما يصل إلى 40,000 قطعة أرض سنوياً بسعر مسقوف عند SAR 1,500 للمتر المربع منقول. وإذا ثبت خطأ هذا الافتراض، فإن السيادي ليس شريكاً بل الطرف المقابل لبند إيراداتك، وبوسعه إعادة تسعير ذلك البند في منتصف فترة الاحتفاظ من دون تعويض. وينبغي أن يحمل كل عائد في هذا التقرير سيناريو صريحاً لإعادة ضبط السياسات.

• أن انفتاح الملكية الأجنبية يوسّع قاعدة المشترين عند التخارج. فالحدث القانوني حقيقي ومؤرَّخ، ولذلك يُعامَل كجزء من المشهد العام. لكن المشتري الحدّي لشقة متوسطة الدخل في الرياض هو مقترض رهن عقاري سعودي أو صندوق محلي، وليس فرداً أجنبياً. فقد بلغ الإقراض العقاري السكني المصرفي الجديد في 2025 ما نسبته 53 في المائة من ذروة 2021، وتراجع متوسط القرض الجديد بنسبة 10 في المائة على أساس سنوي في يونيو 2026 منقول. وإذا ثبت خطأ هذا الافتراض، فإن التحرير يضيف منافسة على أراضي الدخول من دون أن يضيف السيولة عند التخارج، وهو ما يرفع كلفة الأساس ولا يفعل شيئاً للقيمة النهائية.

حقائق غير مريحة.

• لا يمكن قانونياً لمشاريع البناء بغرض التأجير في الرياض تحقيق نمو اسمي في الإيجارات حتى سبتمبر 2030، ولم تُنشر أي قاعدة للعودة إلى الأسعار السوقية. وتستشهد التعليقات السوقية بعوائد إجمالية في الرياض تتراوح بين 8.5 و9.5 في المائة وكأن التجميد محايد الأثر. إن تدفق الدخل المجمّد هو بمثابة سند، وهذا السند يستحق مباشرة عند حدث سياساتي غير محدد المعالم يقع داخل نافذة التخارج المعلنة البالغة 3 إلى 5 سنوات نقدي.

• لقد دمّرت رسوم الأراضي البيضاء حتى الآن السيولة بوتيرة أسرع مما خلقت المعروض. فقد تراجعت قيمة الصفقات على مستوى المملكة بنسبة 51.5 في المائة على أساس سنوي في النصف الأول من 2026، وانخفضت أحجام وقيم الصفقات السكنية في الرياض بنسبة 82 في المائة في الربع الأول من 2026 منقول. إن خط البائعين المضطرين حقيقي، لكن انحسار سوق التخارج من الأراضي حقيقي أيضاً. فاكتناز الأراضي ليس غير جذاب فحسب؛ بل هو الاستراتيجية التي صُمّمت السياسة لمعاقبتها.

• إن الشريحة متوسطة الدخل في سوق المشاريع المشتركة الأجنبية مشغولة بالفعل. فاستراتيجية الشراكات لدى NHC قائمة صراحةً لجذب الاستثمار الأجنبي، والأطراف المقابلة التي وقّعت معها هي شركات مقاولات مصرية وكورية تتجاوز ميزانياتها العمومية USD 100 مليون بكثير منقول. ومكتب العائلة عند حجم الاستثمار هذا يدخل بصفته شريكاً مالياً ذا حصة أقلية لدى مطوّر مرخّص، لا بصفته الطرف الأصيل، وعليه أن يسعّر مخاطر الحوكمة تبعاً لذلك.

تحركات الأطراف المقابلة

الجزء أ. مصفوفة المنافسين.

الجزء ب. التحركات الأخيرة.

• أصبحت الهيئة الملكية لمدينة الرياض أكبر مورّد منفرد للأراضي السكنية في الرياض، وهي تتعمد التسعير دون مستوى السوق الخاصة عند SAR 1,500 للمتر المربع. عقب توجيهات مارس 2025، كُلّفت الهيئة الملكية لمدينة الرياض بتوفير ما بين 10,000 و40,000 قطعة أرض مخططة ومخدومة سنوياً لمدة خمس سنوات عند ذلك السقف، للسعوديين المتزوجين أو للسعوديين غير المتزوجين ممن تجاوزت أعمارهم 25 عاماً ولا يملكون أي عقار، مع قيد لمدة عشر سنوات على البيع أو التأجير أو الرهن إلا لتمويل البناء منقول[45]. أُطلقت منصة توازن في 11/09/2025 موثّق[51]، وجرى تخصيص 10,024 قطعة أرض تغطي 6,380,600 متر مربع عبر قرعة إلكترونية خاضعة للإشراف في 17/12/2025 موثّق[20]. وامتدت نافذة السنة الثانية من 16/08/2026 إلى 15/09/2026 على أن تصدر نتائج الأهلية في 30/09/2026 منقول[52]. الأثر على هذا الفرز: بات تكوين مخزون الأراضي داخل النسيج العمراني للرياض ينافس مورّداً سيادياً لا يشترط تحقيق عائد، وهو أمر حاسم ضد ذلك المسار. والتفصيل الهيكلي الذي تغفله معظم التحليلات هو أن المستفيدين من توازن ينتقلون بعد ذلك إلى الشراء على الخارطة والبناء، ومن ثمّ فإن الهيئة الملكية لمدينة الرياض تصنع أكثر من 10,000 عميل مقاولات سنوياً بدلاً من وحدات منافسة. وهنا تحديداً يمكن لرأس المال الخاص المخصص للتنفيذ أن يتموضع.

• يلغي تجميد الإيجارات في الرياض لمدة خمس سنوات افتراض نمو الإيجارات من أي نموذج للبناء بغرض التأجير داخل النطاق العمراني حتى سبتمبر 2030. تُثبَّت الأجرة الإجمالية، المعرّفة بأنها الأجرة التعاقدية مضافاً إليها أي مبالغ أخرى مستحقة من المستأجر للمؤجر، لمدة خمس سنوات اعتباراً من 25/09/2025 للعقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني المعتمد رسمياً لمدينة الرياض، وذلك للعقود القائمة والجديدة على حد سواء منقول[15]. وتُطبَّق ثلاث قواعد للتحديد: يُجمَّد العقار المؤجّر عند معدل 25/09/2025، ويُجمَّد العقار الشاغر الذي سبق تأجيره عند آخر قيمة مسجلة في إيجار، أما العقار الذي لم يُؤجَّر قط فتُحدَّد قيمته بالاتفاق ثم تُجمَّد منقول[31]. وتتجدد عقود الإيجار تلقائياً على مستوى المملكة ما لم يقدّم أي من الطرفين إشعاراً قبل 60 يوماً، ويجوز لمجلس إدارة الهيئة العامة للعقار (REGA) تمديد التجميد إلى مدن أخرى رهناً بموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية. الأثر: أي احتفاظ بأصول البناء بغرض التأجير في الرياض لمدة 3 إلى 5 سنوات يُكتتب على أساس نمو اسمي صفري للإيجارات طوال عمره بالكامل، مع دفع خلق القيمة بالكامل نحو رفع الإشغال عبر تأجير الوحدات، وهيكلة رسوم الخدمات خارج نطاق التجميد، وانضغاط العائد عند التخارج. ومخاطر التمديد إلى جدة ومنطقة الدمام الحضرية احتمال قائم، لا حدث طرفي.

• بدأ نظام رسوم الأراضي البيضاء بصيغته المُعاد كتابتها إصدار الفواتير لأكثر من 60,000 من ملاك الأراضي في الرياض في 01/01/2026، مما يصنع خط تدفق البائعين المضطرين الذي يمثل أفضل نقطة دخول عبر المشاريع المشتركة في السوق. ينشأ الالتزام عند 5,000 متر مربع مجمّعة عبر جميع حيازات المالك الواحد في المدينة، مع تقسيم الرياض إلى شرائح بنسب 10 و7.5 و5 و2.5 في المئة من قيمة الأرض المقدّرة، إضافة إلى شريحة صفرية لا تزال تُحتسب ضمن حد النصاب منقول[44]. ولا يعفي التطوير الجزئي ما تبقى من الأراضي الشاغرة في غياب التراخيص، كما أن إعلان النية بالتطوير لا يشكّل دفعاً مقبولاً منقول[53]. الأثر: كل مالك أرض من العائلات في الرياض يقع ضمن شريحة 10 في المئة هو طرف مقابل متحفّز للدخول في مشروع مشترك يبحث عن شريك مطوّر مرخّص لتحويل الأرض إلى تطوير مرخّص وإسقاط الرسوم. وهذا هيكل مساهمة بالأرض متاح عند حجم استثمار من USD 10M إلى 100M دون شراء الأرض مباشرة. كما يخلق ذلك الخطر العكسي: فقد يساهم الشريك بالأرض بقيمة دفترية متقادمة ويترك رأس المال الأجنبي يتحمل تكلفة الاحتفاظ، ولذلك يجب إبراز سجل الفواتير وإشعار التقييم قبل توقيع الشروط المبدئية.

• تتضمّن اللوائح التنفيذية المعتمدة بتاريخ 23/06/2026 استثناءً برسم تصرّف بنسبة صفر في المئة للمطوّرين غير السعوديين، وهو ما يجعل، على نحو غير لافت، مسار التطوير والبيع أقل تكلفة بدرجة جوهرية من مسار الشراء والاحتفاظ. رسم التصرّف المستحق للهيئة العامة للعقار (REGA) محدّد بنسبة 2 في المئة في الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة وجدة، مع نسبة صفر على التصرّفات الصادرة من مطوّرين غير سعوديين يقومون بالتطوير خلال مدة الرخصة ويستكملون المبيعات خلال سنة واحدة منها، وكذلك على عمليات النقل من الأشخاص الطبيعيين إلى شركات أو صناديق سعودية مملوكة بالكامل موثّق[16]. ويجب على الشركات الأجنبية التسجيل لدى وزارة الاستثمار (MISA)، والإفصاح عن المالكين المباشرين وغير المباشرين، وتعيين ممثل، وفتح حساب مصرفي سعودي، وإخطار وزارة الاستثمار (MISA) خلال 15 يوماً من أي نقل ملكية بنسبة 5 في المئة. وبصورة منفصلة، وابتداءً من 01/02/2026، ألغت CMA نظام المستثمر الأجنبي المؤهل وأصدرت ضوابط لتملّك العقار من قبل الشركات المدرجة والصناديق والكيانات ذات الأغراض الخاصة منقول[39]. الأثر على الحكم: الهيكلة بصفة مطوّر مرخّص داخل مشروع مشترك، لا بصفة مالك أجنبي غير نشط. فالفارق بين 2 في المئة وصفر، مضافاً إليه عبء الإفصاح المستمر خلال 15 يوماً، يجعل تسعير المسار غير النشط أسوأ من حيث التكلفة والامتثال معاً.

• حوّلت الشركة الوطنية للإسكان (NHC) نفسها إلى الجهة المتحكمة في بوابة دخول الشركاء الأجانب إلى المشاريع السكنية المشتركة، مع تحديد سقف سعر شريحة الدخل المتوسط عند SAR 249,000 إلى SAR 250,000 للوحدة. صرّح الرئيس التنفيذي للشركة الوطنية للإسكان، محمد البطي، بأن استراتيجية الشراكة قائمة لجذب الاستثمار الأجنبي ونقل الخبرات الدولية منقول[54]. وتغطي الشراكة بين حسن علام القابضة وتلال العقارية، المنفّذة عبر جروفا للتطوير العقاري، أكثر من 228,000 متر مربع في حي خزام بالرياض بقيمة استثمارية تتجاوز SAR 3.3 bn منقول. وتقوم مجموعة طلعت مصطفى المصرية ببناء مدينة بنان في الفرسان بأكثر من 27,000 وحدة منقول[50]، كما وقّعت الشركة الوطنية للإسكان مذكرة تفاهم مع شركة GS Engineering and Construction الكورية بشأن الفرسان. الأثر: إن الحيّز الكبير للمشاريع المشتركة الأجنبية لدى الشركة الوطنية للإسكان مشغول من قبل مقاولين تفوق ميزانياتهم العمومية هذا الحجم من الاستثمار بكثير، ومن ثم فإن الدخول الواقعي يكون بصفة شريك مالي بحصة أقلية لدى مطوّر مسجّل لدى الهيئة العامة للعقار (REGA). وأي نموذج للدخل المتوسط لا يستطيع الاقتراب من نقطة السعر المُدار البالغة SAR 250,000 على أساس معدّل حسب الموقع إنما ينافس جهة قائمة مدعومة.

• تبيع روشن (ROSHN) الآن أراضي مخدومة داخل مخططاتها الرئيسية لمطوّرين من أطراف ثالثة، وهو مسار الوصول الوحيد الذي يلائم حجم استثمار يتراوح بين USD 10M إلى 100M. وقّعت روشن اتفاقيات لبيع الأراضي وتطويرها تتجاوز قيمتها SAR 2.14 bn، أي ما يعادل نحو USD 570 mn، مع مطوّرين من القطاع الخاص لأنشطة داخل مجتمعي سدرة ووارفة التابعين لها في الرياض، وذلك في معرض ريستاتكس الرياض 2026 منقول[46]. والصفقة المحورية هي اتفاقية شركة الرمز العقارية بتاريخ 15/02/2026 مع روشن على قطعتي أرض تبلغ مساحتهما الإجمالية 14,128 متراً مربعاً في سدرة بالرياض: مقابل أرض قدره SAR 91 mn ضمن قيمة عقد إجمالية تبلغ نحو SAR 262 mn لما يقدّر بـ 240 وحدة سكنية على مدى برنامج مدته 36 شهراً منقول[49]. الأثر: هذا هو بالضبط حجم الاستثمار في هذا التفويض الاستثماري، فالأرض مخدومة بالفعل ومن ثم تنتقل مخاطر البنية التحتية، ويوفّر المخطط الرئيسي المرافق الخدمية، والتعرّض لرسوم الأراضي البيضاء قصير الأجل لأن التطوير يجب أن يمضي قدماً. إنها اقتصاديات تحويل المواقع المطوّرة سابقاً من دون المواقع المطوّرة سابقاً. وهي أيضاً الساحة التي تشتدّ فيها المنافسة، لأن المطوّرين المحليين المدرجين يتحرّكون أولاً وبإمكانهم تسعيرها بدقة أكبر.

• انكسر جانب الطلب في H1 2026 حتى مع اكتمال منظومة التمويل، وصندوق الاستثمارات العامة (PIF) يخفّض الإنفاق الرأسمالي، ما يهيّئ ضغطاً على التكلفة والاستيعاب يتعيّن على النموذج الصمود أمامه. انخفضت أحجام الصفقات السكنية في Q1 2026 بنسبة 50 في المئة على أساس سنوي إلى 29,493 صفقة، وتراجعت القيم بنسبة 57 في المئة إلى SAR 22 bn، مع انخفاض الرياض بنسبة 82 في المئة منقول[25]، في حين واصلت الأسعار في الرياض ارتفاعها منقول[55]. وفي مقابل ذلك، مدّدت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (SRC) المؤشر المرجعي ذا المعدل الثابت إلى 30 عاماً بتاريخ 08/06/2026 موثّق[18]، وسعّرت صكوكاً دولية شهدت تغطية تفوق الطرح بكثير منقول[19]. وتعطي استراتيجية صندوق الاستثمارات العامة للفترة من 2026 إلى 2030، المعتمدة بتاريخ 15/04/2026، الأولوية للعوائد ومشاركة القطاع الخاص موثّق[21]. الأثر: عرض التمويل تمّت معالجته، أما قدرة المقترضين على تحمّل التكلفة فلا، وتسعير المقاولين يقع بين استقطاب إكسبو 2030 للعمالة وتراجع الإنفاق الرأسمالي السيادي. قيّموا الاستيعاب بتحفّظ عند الاكتتاب، واطرحوا المناقصات مبكراً.

الجزء ج. حكم المعلومات الاستثمارية. نافذة التوقيت آخذة في الانفتاح لكنها ضيّقة، والتحرّك الوحيد المطلوب خلال الـ 90 يوماً القادمة هو تأمين التسجيل لدى وزارة الاستثمار (MISA) وتوقيع اتفاقية حصرية مع مطوّر مسجّل لدى الهيئة العامة للعقار (REGA) ومرخّص من وافي، على أرض مخدومة أو حاصلة على موافقات التطوير موجّهة للدخل المتوسط، قبل دورة التخصيص القادمة لبرنامج توازن، لأن تكوين مخزون الأراضي والبناء بغرض التأجير في الرياض قد أُغلقا بالفعل بفعل جدول رسوم الأراضي البيضاء وتجميد الإيجارات على التوالي.

الإطار المالي

منطق نشر رأس المال. نشر ما بين USD 20M و60M من حقوق الملكية في مشروع مشترك أو مشروعين مشتركين للتطوير متوسط الدخل بواقع 150 إلى 400 وحدة لكل منهما، على مراحل مرتبطة بأربعة معالم: الرأي القانوني وتسجيل MISA، والتخصيص ورخصة وافي، وعودة مناقصة المقاول، والإغلاق المالي. يُحتجز ما بين 15 و20 بالمئة من الالتزام لتمويل تجاوز التكاليف، لأن مخاطر التخفيف في شركة مشروع سعودية تتمثل في طلب رأس مال إضافي وليس في جولة تمويل مسعّرة. يتوفر دين المشروع بنسبة 40 إلى 55 بالمئة من القرض إلى التكلفة مقابل حساب الضمان والرخصة، لا مقابل الأرض الخام [مُقدَّر، استناداً إلى الممارسة الملحوظة في تمويل التطوير العقاري السعودي].

نطاق العائد المتوقع بحسب المسار. جميع الأرقام [مُقدَّرة] وفق قواعد العائد المعتمدة لدى المؤسسة، بعد الضريبة على مستوى الكيان السعودي، وقبل ضريبة الشركة القابضة الخارجية، على أساس أرض مشتراة بسعر جيد في 2026 وليس على أساس تقييم ذروة 2024.

[مُقدَّر] التوزيع الجغرافي للإيرادات للمحفظة المفضّلة. المنهجية: مرجّحة بعمق خط أنابيب التسليم لعامي 2026 إلى 2027، وتركّز نشأة القروض العقارية، والعبء التنظيمي، مع خصم للرياض بسبب تجميد الإيجارات وعرض الأراضي الحكومية، وخصم للمنطقة الشرقية بسبب عدم تأكيد وضع المنطقة.

الجانب السلبي. الجانب السلبي الأساسي هو تأخر البرنامج من تسعة إلى خمسة عشر شهراً بسبب تعثّر المقاول، وهو ما يزيل ما يُقدَّر بـ 400 إلى 900 نقطة أساس من معدل العائد الداخلي المرفوع لحقوق الملكية بفعل عامل الزمن وحده، مضاعفاً بخصم يتراوح بين 10 و15 بالمئة لتصريف المخزون إذا تصلّب سقف القدرة على تحمّل التكلفة. وفي تلك الحالة المركّبة تهبط عوائد المسار أ المرفوعة إلى خانة الآحاد المرتفعة ويقترب مضاعف رأس المال المستثمر من 1.2x. أما الجانب السلبي الحاد فهو عدم التطابق مع المنطقة الجغرافية بما ينتج عنه بيع قسري مع غرامة تصل إلى 5 بالمئة من قيمة الحق العيني [مُبلَّغ عنه، A and O Shearman]، وهو حدث يؤدي إلى إضعاف رأس المال ويمكن تجنّبه بالكامل عبر الشرط 1.

مسارات الخروج. المسار الأساسي: بيع الوحدات تدريجياً للأسر السعودية بتمويل من القروض العقارية المصرفية، مع مشترين مدعومين من سكني حيث تسمح نطاقات الأسعار، وهو الخروج الوحيد ذو العمق المثبت. المسار الثانوي: بيع مرحلة أخيرة أو أرض متبقية مخصّصة لمطوّر محلي. المسار الثالث والضعيف: بيع محفظة من المنتج المدرّ للدخل المستقر. إشارة تغطية صريحة: لا يوجد صندوق استثمار عقاري متداول سكني مدرج مماثل ومؤهل يستوفي معايير التكليف. السبب: السكني شريحة صغيرة من أصول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة السعودية، التي تهيمن عليها المكاتب والتجزئة والضيافة والخدمات اللوجستية، ولا تنشر أي جهة سعودية سلسلة لمعدلات الرسملة عند الخروج للقطاع السكني، لذا فإن القيم النهائية للمسار ب في هذا التقرير استنتاجية وليست قائمة على الملاحظة.

عائد التوزيعات والإشغال وسياق صافي قيمة الأصول (المرساة من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة). مجموعة المؤشر المرجعي ذات الصلة هي قطاع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة في السوق المالية السعودية والخاضعة لتنظيم CMA بموجب لائحة صناديق الاستثمار العقاري وتعليمات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، التي تشترط توزيعاً سنوياً لا يقل عن 90 بالمئة من صافي الأرباح المحققة [مُبلَّغ عنه، CMA، [38]]. وتُستخدم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة السعودية المدرجة، ومنها الرياض ريت، والراجحي ريت، وجدوى ريت السعودية، ودراية ريت، هنا حصراً كمؤشرات مرجعية ومعدلات عائد حدية، لا كمراكز استثمارية [مُبلَّغ عنه، قطاع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة في السوق المالية السعودية، [56]]. سياق الفرز: استقرّت عوائد توزيعات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة السعودية المدرجة على نطاق واسع ضمن نطاق 6 إلى 9 بالمئة، مع تداول عدة أدوات دون صافي قيمة الأصول المعلن، ويُفصح عن إشغال المحفظة في التقارير السنوية لا ضمن سلسلة قطاعية موحّدة [مُقدَّر، استناداً إلى إفصاحات التوزيعات وصافي قيمة الأصول المنشورة لقطاع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في Tadawul للفترة 2024 إلى 2025؛ يجب التحقق لكل أداة قبل الاستخدام]. المقارنة المهمة لهذا الفرز: يجب أن يتفوق مركز التطوير المباشر على عائد توزيعات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة مضافاً إليه علاوة عدم السيولة والتنفيذ بما لا يقل عن 600 إلى 800 نقطة أساس، وهو بالضبط سبب وجود الحد الأدنى البالغ 20 بالمئة لهامش التطوير الإجمالي، وسبب عدم تجاوز المسار ب لهذا الحد عند 9 إلى 13 بالمئة مرفوعاً. وبموجب DFSA يجب على صندوق الاستثمار العقاري المتداول في DIFC توزيع ما لا يقل عن 80 بالمئة من صافي الدخل السنوي المدقق، ويفرض إطار FSRA في ADGM انضباطاً توزيعياً مكافئاً؛ ولا يوفّر أي منهما مساراً لحيازة ملكية سكنية سعودية مباشرة دون التحليل المتعلق بالمرسوم م/14 وCMA المبيّن أعلاه [قانوني].

رأس المال العامل. تُودع متحصلات البيع على الخارطة في حساب ضمان للمشروع مع حصر السحوبات في أغراض المشروع وبتوقيع مشترك من المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، ولا يُدرج صراحةً ضمن السحوبات غير الإنشائية المسموح بها سوى سداد ثمن الأرض للمالك وسداد التمويل [موثّق، الهيئة العامة للعقار، المواد 26 إلى 31]. وعليه فإن ذروة حقوق الملكية أعلى مما يوحي به نموذج مبسّط، ويجب نمذجة التوزيعات مقابل معالم الإفراج عن حساب الضمان. ينبغي إثبات سلوك السداد لدى الطرف المقابل بشكل مباشر: الحصول على عدد أيام التحصيل لدى الشريك في المشاريع السابقة وسجل السحب من حساب الضمان، لا خطاب تزكية.

إجراءات العناية الواجبة

• تكليف مستشار عقاري مؤهل في السعودية للحصول، من REGA، على مستخرج معتمد من وثيقة النطاق الجغرافي يؤكد ما إذا كانت كل قطعة أرض مرشحة تقع داخل نطاق محدد أو خارجه، بما في ذلك تأكيد صريح لوضع منطقة الدمام الحضرية، وللحصول على موقف مكتوب من MISA بشأن معنى "ممارسة أنشطتها" بالنسبة للتملك خارج النطاق. نقطة البيانات الواجب التحقق منها: وضع النطاق لكل قطعة أرض ومبرر النشاط لدى MISA.
• الحصول من الشريك المحلي المقترح على درجته الحالية في سجل المطورين لدى REGA ونطاق الأهلية بحسب حجم المشروع، وسجل تراخيص مشاريعه في وافي بما في ذلك أي حالات إيقاف، وثلاث سنوات من الحسابات المدققة. مصدر التحقق: سجل المطورين لدى REGA ومنصة وافي على rega.gov.sa، مع المطابقة مع السجل التجاري السعودي عبر ثقة. لم يتم الحصول على تأكيد بمستوى السجلات الرسمية عند النشر ويجب استكماله عند العناية الواجبة.
• إجراء مناقصة فعلية لثلاثة مقاولين مصنّفين على المخطط الفعلي ومقارنة العرض ذي التصعيد المحدود بسقف مع التقدير المفتوح الدفاتر. الحصول على القوائم المالية المدققة لكل مقدّم عرض، وأعمار الذمم المدينة بحسب الطرف المقابل بما في ذلك أي انكشاف على المشاريع العملاقة، وخطاب القدرة على إصدار ضمانات الكفالة، وتصنيف الهيئة السعودية للمقاولين. نقطة البيانات الواجب التحقق منها: علاوة السعر الثابت فوق التقدير المفتوح الدفاتر، مع اعتبار 12 بالمئة الحد الفاصل بين المضي أو عدم المضي.
• التكليف بسحب بيانات معاملات الصكوك على مستوى قطع الأراضي من وزارة العدل عبر ناجز للحي المستهدف بما يغطي 24 شهراً كحد أدنى، إضافة إلى تقييم معتمد من تقييم، إضافة إلى سجل سحوبات حساب الضمان في وافي للشريك من مشاريع سابقة. نقطة البيانات الواجب التحقق منها: سعر المتر المربع المتداول ومعدل الامتصاص الشهري للوحدات المماثلة.
• الحصول من البائع ومن MOMAH على حالة تقدير رسوم الأراضي البيضاء لكل قطعة أرض مستهدفة، بما في ذلك شريحة النطاق، والقيمة المقدّرة، وسجل الفواتير اعتباراً من 01/01/2026، وإثبات السداد، وأي اعتراض قائم، مع آلية لتعديل السعر في حال وجود التزامات غير مفصح عنها. نقطة البيانات الواجب التحقق منها: من يتحمل الالتزام التاريخي بالرسوم.
• الاستعانة بمستشار ضريبي سعودي أو بإحدى شركات الأربعة الكبار في السعودية للحصول على موقف مكتوب، وفي حال كان المخرج غير تقليدي الحصول على قرار مسبق من ZATCA، يغطي ضريبة دخل الشركات والفصل الزكوي، وضريبة التصرفات العقارية على مخارج بيع الأصول وبيع الحصص بما في ذلك قاعدة 30 بالمئة الخاصة بالشركات العقارية، وإمكانية استرداد ضريبة القيمة المضافة على مدخلات البناء السكني، وضريبة الاستقطاع على التوزيعات والرسوم، والاستفادة من المعاهدات السعودية والإماراتية بما في ذلك جوهر اختبار الغرض الرئيسي.
• تحديد موعد لمناقشة تمويلية مع بنك سعودي للحصول على ورقة شروط مكتوبة مقابل المخطط الفعلي، بما في ذلك ترتيب حساب الضمان المطلوب لطلب ترخيص وافي، قبل إتمام شراء الأرض.

تقييم المشغّل

هذا فرز قطاعي دون هدف مسمّى، لذا فإن الصفوف الخاصة بكل مؤسس تقتصر على الأطراف المقابلة العامة المسمّاة التي تشكّل النتيجة. التقييم الخاص بهدف محدد بالاسم: لم يُجرَ. أي فرصة مسمّاة ستتطلب عناية واجبة منفصلة بشأن الأشخاص الرئيسيين لدى الشريك.

صنّاع القرار المسمّون الذين تحدد خياراتهم النتائج في هذا القطاع.

ماجد بن عبدالله الحقيل، وزير الشؤون البلدية والإسكان. الدور السابق ومدة الخدمة: وزير إسكان منذ فترة طويلة، والصوت العلني بشأن الجدول الزمني لتملك غير السعوديين للعقار وبشأن برنامج رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة منقول[57]. الروابط الشبكية: يرأس واجهة سياسات الإسكان بين MOMAH وREGA وبرنامج الإسكان ضمن رؤية 2030. الأهمية: القرارات الوزارية بشأن نطاقات وحدود رسوم العقارات الشاغرة، والتي لا تزال معلّقة، تقع ضمن حقيبته، وتلك القرارات تحدد ما إذا كان تحويل الأراضي المطوّرة سابقاً يحمل تكلفة احتفاظ غير مسعّرة. مخاطر إعادة التكليف هي نمط الإخفاق السائد في دول مجلس التعاون الخليجي وينبغي تتبعها، لأن إعادة ترتيب تسلسل السياسات بعد انتقال النصير، وليس الإلغاء التام، هي الطريقة التي تتعثر بها البرامج السعودية عادةً.

محمد البطي، الرئيس التنفيذي لشركة الوطنية للإسكان. الدور السابق ومدة الخدمة في القطاع: يقود المطوّر الحكومي الذي يحدد نقطة السعر المُدارة لشريحة الدخل المتوسط، وقد صاغ علناً استراتيجية الشراكات لدى الوطنية للإسكان باعتبارها آلية لجذب الاستثمار الأجنبي ونقل الخبرات الدولية منقول[54]. الروابط الشبكية: تشمل الأطراف المقابلة الموقّعة شركة حسن علام القابضة مع Tilal Real Estate عبر Grova Developments، ومجموعة طلعت مصطفى، وGS Engineering and Construction منقول[50]. الأهمية: إن جدول إطلاقات الوطنية للإسكان وشريحتها السعرية في أي نطاق استقطاب معيّن هما المحدد الأكبر منفرداً لهامش الربح الإجمالي لأي مشروع خاص موجّه لشريحة الدخل المتوسط.

القيادة التنفيذية للهيئة الملكية لمدينة الرياض، كمؤسسة. إن برنامج التخصيص "توازن" التابع للهيئة الملكية لمدينة الرياض، الذي أُطلق في 11/09/2025 ونُفّذ على نطاق واسع في 17/12/2025، مؤسسي الطابع وليس مرتبطاً بشخص واحد، وهو ما يخفّض مخاطر إعادة التكليف لكنه يرفع درجة اليقين باستمرار المعروض من الأراضي بأسعار دون مستوى السوق موثّق[20].

ملف المشغّل المطلوب للشريك المحلي. السمات غير القابلة للتفاوض: تسجيل ساري كمطوّر لدى REGA ضمن شريحة التصنيف المطابقة للمساحة المبنية المستهدفة، وترخيص وافي ساري للبيع على الخارطة مع سجل مشاريع مسلّمة ودون أي حالات إيقاف، وعلاقة قائمة مع بنك سعودي يقبل الإقراض مقابل حساب الضمان، وسجل قابل للإثبات في الحصول على أراضٍ مخططة خارج السوق بدلاً من المزايدة على قطع مطروحة علناً، والاستعداد لقبول مسائل محفوظة للأقلية، وتقارير شهرية عن التكلفة حتى الإنجاز، وخيار بيع في حال إخفاق الترخيص أو حساب الضمان. الشريك الذي لا يقبل التنازل في الحوكمة ليس شريكاً؛ ذلك الشريك يستخدم حقوق الملكية الأجنبية لإطفاء التزام برسوم الأراضي البيضاء.

الشروط

• تأكيد النطاق الجغرافي. متطلب ما قبل الاستثمار: تأكيد خطي، لكل قطعة أرض، لحالة المنطقة المحددة وحدود التملك المسموح بها وأنواع الحقوق، بما في ذلك تأكيد صريح لحالة منطقة الدمام الحضرية. مصدر التحقق: وثيقة النطاق الجغرافي الصادرة عن REGA عبر مستخرج معتمد ومنصة العقارات السعودية. الجدول الزمني: قبل خطاب النوايا.
• موقف MISA من النشاط خارج المنطقة. متطلب ما قبل الاستثمار: تأكيد خطي من MISA، يُحصَل عليه عبر مستشار قانوني سعودي، بأن نشاط التطوير السكني والتملك للمشروع المشترك ذي رأس المال المختلط يندرج ضمن "ممارسة أنشطتها"، أو بدلاً من ذلك مسار مؤكد عبر صندوق خاضع لهيئة السوق المالية CMA أو عبر كيان ذي غرض خاص SPE. مصدر التحقق: MISA عبر المستشار القانوني المعتمد. الجدول الزمني: 30 يوماً، قبل أي وثيقة ملزمة للمشروع المشترك.
• رخصة الشريك وأدلة التصنيف. متطلب ما قبل الاستثمار: درجة الشريك الحالية في سجل المطورين لدى REGA، ونطاق الأهلية بحسب حجم المشروع، وسجل تراخيص وافي، وسجل حالات الإيقاف، وثلاث سنوات من الحسابات المدققة. مصدر التحقق: سجل المطورين لدى REGA ومنصة وافي على rega.gov.sa، إضافة إلى الاستعلام عن السجل التجاري عبر ثِقة. الجدول الزمني: قبل منح الحصرية.
• اختبار مناقصة المقاولين. متطلب ما قبل الاستثمار: سعر إنشاء بتصعيد محدد بسقف من مقاول مصنَّف في حدود 12 في المئة من التقدير المفتوح الدفاتر، مع نطاق تصعيد مُسمّى، وضمان حسن أداء، وغرامات تأخيرية متفق عليها، مدعوماً بالقوائم المالية المدققة للمقاول وتقادم ذممه المدينة. مصدر التحقق: عروض مناقصة حية ثلاثية الأطراف وتصنيف الهيئة السعودية للمقاولين. الجدول الزمني: قبل الإغلاق المالي.
• أدلة الأسعار والامتصاص على مستوى الصكوك. متطلب ما قبل الاستثمار: 24 شهراً من بيانات التعاملات على مستوى القطعة من منصة ناجز للحي المستهدف، إضافة إلى تقييم من مُقيّم معتمد من تقييم، مع عدم السماح بالاكتتاب على أساس متوسطات المدينة. مصدر التحقق: منصة ناجز التابعة لوزارة العدل ومُقيّم معتمد من تقييم. الجدول الزمني: 45 يوماً.
• شهادة حالة رسوم الأراضي البيضاء. متطلب ما قبل الاستثمار: حالة تقدير الرسوم لكل قطعة، ونطاق المنطقة، والقيمة المقدَّرة، وسجل الفواتير اعتباراً من 01/01/2026، وإثبات السداد، وأي قرار إعفاء، مع آلية تعديل سعري لأي التزام غير مُفصح عنه. مصدر التحقق: برنامج رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة التابع لـ MOMAH، عبر البائع. الجدول الزمني: شرط لإتمام الصفقة.
• المذكرة الضريبية وتوصيف المخرج. متطلب ما قبل الاستثمار: مذكرة خطية، وفي حال كان المخرج غير تقليدي قرار مسبق من ZATCA، تغطي الفصل بين الزكاة وضريبة دخل الشركات، وضريبة التصرفات العقارية على مخارج الأصول والأسهم بما في ذلك قاعدة 30 في المئة والاسترداد بموجب المادة 8(6)، وإمكانية استرداد ضريبة القيمة المضافة على المدخلات، وضريبة الاستقطاع على الأرباح الرأسمالية لغير المقيمين، والنفاذ إلى المعاهدات السعودية والإماراتية مع توافر المضمون اللازم لاختبار الغرض الرئيسي. مصدر التحقق: المستشارون الضريبيون في السعودية والإمارات، ZATCA. الجدول الزمني: قبل التمويل.
• حزمة الضمان والشلال التوزيعي والحوكمة. متطلب ما قبل الاستثمار: رأي قانوني ينمذج عمليات السحب المسموح بها من حساب الضمان بموجب المواد 26 إلى 31 من أنظمة REGA مقابل الشلال التوزيعي المقترح بما في ذلك بند المطور البديل، منفَّذاً إلى جانب اتفاقية مساهمين تتضمن مسائل محفوظة تشمل شراء الأراضي، وعقود الأطراف ذات العلاقة، والدين والتوزيعات، والجمود، وحقوق الجر والانضمام، وحقوق تدقيق العمالة لدى المقاول بموجب نظام حماية الأجور، والتحكيم لدى SCCA بمقر في الرياض بموجب نظام التحكيم م/34. مصدر التحقق: المستشارون القانونيون السعوديون في مجالي الإنشاءات والشركات، وبنك حساب الضمان. الجدول الزمني: عند التوقيع، قبل أول طلب لسحب رأس المال.

الحكم النهائي

جاذب: القطاع السكني السعودي يكافئ رأس المال الخاص بحجم USD 10M إلى 100M عبر مسار واحد، وهو المشروع المشترك للتطوير والتسليم لشريحة الدخل المتوسط مع مطور مسجل لدى REGA، مهيكل بحيث يستفيد من رسم التصرف الصفري للمطور غير السعودي، والعامل الحاسم هو ما إذا كان مقاول مصنّف سيقدم عرضاً بتصعيد سعري مسقوف يترك هامش تطوير إجمالي بنسبة 20 في المئة عند تكلفة الأرض المدرجة.

Gulf Commercial Insights هي معلومات عناية واجبة تجارية، وليست استشارة استثمارية. Gulf Commercial Insights هي علامة تجارية تابعة لشركة Boost My Business AI Innovation Limited، رخصة تجارية من DIFC رقم CL11954.

الخطوة التالية

هذا التقرير مكتمل والحكم واضح: جاذب على مسار المشروع المشترك للتطوير والتسليم لشريحة الدخل المتوسط، بشرط استيفاء الشروط الثمانية السابقة المذكورة أعلاه. التوجيه بتكليف مستشار قانوني عقاري مؤهل في المملكة العربية السعودية خلال 10 أيام عمل لتقديم مستخرج النطاق الجغرافي المجمّع، والموقف الكتابي لـ MISA بشأن النشاط خارج النطاق، والتحقق من تسجيل الشريك في سجل REGA، وبالتوازي جدولة مناقصة ثلاثية للمقاولين لاستلام عروض بتصعيد سعري مسقوف بحلول اليوم 90.

المصادر والمراجع

• الهيئة العامة للإحصاء (GASTAT)، الرقم القياسي لأسعار العقارات، نشرة وجداول الربع الثاني 2026، صدرت بتاريخ 20/07/2026: المؤشر العام بارتفاع 1.3 في المئة على أساس سنوي، الرقم القياسي 106.34، الأراضي السكنية 107.65، الفلل 94.89، منطقة الرياض 115.98، وزن سلة الأراضي 70.62 في المئة. [1]
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان (MOMAH)، أول دورة فوترة لرسوم الأراضي البيضاء في الرياض اعتباراً من 01/01/2026 وجدول النطاقات الخمسة في الرياض. [44]
• Saudi Gazette، "الرياض تصدر أكثر من 60,000 فاتورة لرسوم الأراضي البيضاء في أول دورة فوترة لعام 2026"، 01/01/2026. [14]
• KPMG السعودية، نشرة ضريبية حول نشر اللائحة التنفيذية لضريبة الأراضي البيضاء، أم القرى 22/08/2025. [13]
• King and Spalding، المملكة العربية السعودية تستحدث ضوابط للإيجارات والتجديد التلقائي لعقود الإيجار، والمملكة العربية السعودية تعيد هيكلة نظام رسوم الأراضي البيضاء. [15]
• Eversheds Sutherland، "التجميد الكبير: المملكة العربية السعودية تستحدث تجميد الإيجارات والتجديد التلقائي". [31]
• Greenberg Traurig، "المملكة العربية السعودية تنشر اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار"، 06/07/2026: رسم تصرف بنسبة 2 في المئة، جدول النسبة الصفرية، التزامات MISA. [16]
• A and O Shearman، "نظام التملك الأجنبي الجديد في المملكة العربية السعودية": النطاقات الجغرافية، القيود خارج النطاق، نظام الغرامات، مسار صناديق CMA. [37]
• هيئة السوق المالية السعودية (CMA)، فهرس القواعد واللوائح: لائحة صناديق الاستثمار العقاري، تعليمات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، لائحة صناديق الاستثمار، ضوابط تملك العقار من قبل الشركات المدرجة والصناديق والمنشآت ذات الغرض الخاص، تعليمات شهادات المساهمات العقارية. [38]
• الهيئة العامة للعقار (REGA)، اللائحة التنفيذية لنظام البيع أو التأجير على الخارطة، المواد 3 إلى 35، وسجل المطورين "وافي". [32]
• وزارة الاستثمار السعودية، دليل المستثمر، القسم 3.2.3.2 التطوير العقاري: حد أدنى لتكلفة المشروع SAR 30 مليون، متطلب استخدام لمدة خمس سنوات، معالجة خلال خمسة أيام عمل. [17]
• PwC الشرق الأوسط، اللائحة التنفيذية الجديدة لضريبة التصرفات العقارية، أبريل إلى مايو 2025: نسبة 5 في المئة، التصرف في أسهم الشركات العقارية، قاعدة 30 في المئة، استرداد الإعفاء. [41]
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA)، اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين المملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة، سارية اعتباراً من 01/04/2019. [42]
• البنك المركزي السعودي (SAMA)، التطورات الاقتصادية الرئيسية للربع الثالث 2025، رصيد القروض العقارية SAR 938.0 مليار. [2]
• أرقام نقلاً عن SAMA، إصدارات التمويل العقاري السكني في يونيو 2026، SAR 5.7 مليار، متوسط القرض SAR 645,400. [27]
• Knight Frank السعودية، إصدار قطاعي السكني والمكاتب، 14/06/2026: أحجام وقيم الربع الأول 2026. [25]
• Cavendish Maxwell، تقرير السوق السكني في المملكة العربية السعودية للربع الثالث 2025، عبر TradeArabia: التسليمات والمشاريع قيد التنفيذ لعامي 2026 إلى 2027 في الرياض وجدة والدمام. [24]
• Mordor Intelligence، تقارير سوق الإنشاءات السعودي والإنشاءات السكنية، 2026: نطاقات هامش الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء للمقاولين وممارسات بنود التصعيد السعري. [28]
• الهيئة الملكية لمدينة الرياض، تخصيص أراضي "توازن" بتاريخ 17/12/2025. [20]
• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، الشركة الوطنية للإسكان توقع ست اتفاقيات لتطوير 2,309 وحدة في خزام بأسعار تبدأ من SAR 249,000. [30]
• صندوق الاستثمارات العامة، اعتماد استراتيجية الصندوق للفترة 2026 إلى 2030، 15/04/2026. [21]
• Gibson Dunn، هيئة السوق المالية السعودية تحرّر وصول الاستثمار الأجنبي وتنظم تملك العقار من قبل الشركات المدرجة والصناديق. [39]

روابط المراجع

57 مصدراً مذكوراً في هذا التقرير. تفتح الروابط في تبويب جديد.

كيفية قراءة هذا التقرير

يحمل كل ادعاء جوهري وسماً مضمّناً يبيّن كيفية توثيق المحرك له بمصدر. اقرأ الوسم قبل الاعتماد على الادعاء.

• موثّق: تم التحقق منه مقابل سجل أولي، أو رابط جهة تنظيمية، أو إفصاح، أو وثيقة رسمية خلال هذه الدورة.
• منقول: مصدر ثانوي موثوق، مُسمّى ضمن الادعاء.
• قانوني: رأي بأسلوب المستشار القانوني؛ يلزم الحصول على موافقة مستشار قانوني مؤهل في الاختصاص القضائي المستهدف قبل اتخاذ أي إجراء.
• تقديري: إسقاط تحليلي وفق منهجية محددة. إرشادي الاتجاه فقط، وليس حقيقة مُفصحاً عنها.
• : ملاحظة أو حجة تحليلية معاكسة، وليست دليلاً واقعياً مستقلاً.

الملحق: خريطة الأدلة والوصول

يوضح هذا الملحق كيفية توثيق كل ادعاء جوهري ورد أعلاه، وما جرى تأكيده مقابل مصدر أولي، وبالنسبة للنقاط التي لم نتمكن من تأكيدها بعد، أي وصول إلى البيانات تحديداً يتيح لنا التحقق منها.

ما جرى التحقق منه، ومن أين

جرى تأكيد كل صف مقابل المصدر الأولي المبيّن. والرابط فعّال وقابل للنقر.

مؤشرات بحاجة إلى تأكيد، والوصول الذي يتيح فتحها

هذه النقاط مفيدة لكنها لم تُؤكَّد بعد بصورة مستقلة، لأن تأكيدها يتطلب مصدر بيانات مدفوعاً لسنا متصلين به حالياً. امنحوا الوصول المذكور في العمود الأخير وسيكون بإمكاننا نقل كل نقطة مدعومة إلى خانة "موثّق" في الدورة التالية.

جميع التقارير المنشورة ←