فحص قطاعي أعده محرك GCI بالكامل ثم تُرجم إلى العربية عبر خط ترجمة مدقق. نظرة القطاع: انتقائي. معلومات فرز، وليست نصيحة استثمارية.
تقرير فرز الاستثمار في العقارات التجارية بدول مجلس التعاون الخليجي - مكاتب الرياض، مع مقارنات بجدة ومنطقة الدمام الحضرية
التفويض الاستثماري لمكتب العائلة والمستثمر المحترف، USD 20M إلى 100M، مدة احتفاظ من 3 إلى 5 سنوات، 2026 إلى 2031
انتقائي
تُنفَّذ صفقات مكاتب الرياض بعائد دخل إجمالي يتراوح بين 8.9 و9.8 في المائة، وفقاً للمعاملات المرصودة للأوعية الاستثمارية المدرجة، مقابل تكلفة دين تبلغ نحو 7.0 في المائة، بما يحقق فارق عائد فعلي فوق تكلفة الدين، غير أن الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية الصادرة بتاريخ 25/09/2025 قد ألغت حق المؤجر في رفع الأجرة داخل النطاق العمراني للرياض طوال مدة الاحتفاظ المذكورة. ولا تزال ثلاثة شروط محددة بالاسم والتاريخ دون حسم فعلي: لم تنشر الهيئة العامة للعقار (REGA) أي معايير لاعتراض المؤجر على الأجرة الخاضعة للضبط، ولا يوجد رأي مكتوب يحسم ما إذا كانت الأجرة الإجمالية المجمّدة تشمل رسوم الخدمات، ولم تصدر وزارة البلديات والإسكان (MOMAH) القرار الوزاري الذي يحدد المناطق التجارية في الرياض الخاضعة لرسم العقار الشاغر. ويظل تصنيف الفرز «انتقائي» إلى حين نشر هذه العناصر الثلاثة، وعندها يصبح مسارا العقارات التي لم يسبق تأجيرها والعقارات التي خضعت لتجديد جوهري قابلين للتقييم المالي والاستثماري على وجه السرعة.
النظرة القطاعية: انتقائية تجاه مكاتب الرياض عند حجم الاستثمار هذا، لأن المتغير الحاسم ليس المعروض أو الشغور، بل تعريف تنظيمي غير منشور يحدد ما إذا كان تجميد الأجرة يعني أيضاً تجميد رسوم الخدمات.
السبب: تراجع نمو إيجارات المكاتب من الفئة الممتازة تراجعاً حاداً بالفعل من نطاق 15 إلى 23 في المائة في 2025 إلى نطاق 1 إلى 3 في المائة بحلول Q2 2026 في ظل تجميد الإيجارات، وبذلك فإن الذروة التي يستفسر عنها موجز التكليف قد انقضت بمرسوم في 25/09/2025 وليس بفعل المعروض في 2027. وتُظهر المعاملات المقارنة لصناديق من فئة صندوق الاستثمار العقاري المتداول عوائد إجمالية لمكاتب الرياض عند 8.9 ونحو 9.8 في المائة مع مدد إيجار تبلغ ثلاث سنوات، وهو عائد شبيه بعائد أدوات الائتمان مع مخاطر هبوط شبيهة بمخاطر الأسهم. وتتباين تقديرات شركتين استشاريتين كبريين للتسليمات في الفترة من 2026 إلى 2028، بحيث يبلغ أحد التقديرين نحو سبعة أمثال الآخر، لذا لا يمكن بعد تحديد حجم موجة المعروض.
ما الذي قد يغيّر هذا: صدور رأي مكتوب من الهيئة العامة للعقار (REGA) أو من مستشار قانوني سعودي يحسم أن رسوم الخدمات تقع خارج الأجرة الإجمالية المجمّدة، مقترناً بنشر معايير لاعتراض المؤجر تسمح بإعادة تسعير المخزون العقاري الذي خضع لتجديد جوهري، ينقل تصنيف الفرز إلى «جذاب». مستوى الثقة: متوسط (65%). تتراوح نسبة الادعاءات الجوهرية المصنّفة VERIFIED استناداً إلى إفصاحات من مصادر أولية أو صفحات الجهة التنظيمية بين 50 و79 في المائة، فيما يستند جانبا المشروعات المرتقبة ومعدلات الرسملة إلى مدخلات REPORTED وESTIMATED.
السؤال المكلَّف ببحثه هو عند أي مستوى تبلغ إيجارات الفئة A ذروتها. ومن حيث القانون السعودي، فقد بلغتها بالفعل. فإعلان الهيئة العامة للعقار (REGA) عن الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية يوقف الزيادات السنوية في إجمالي القيمة الإيجارية لعقود الإيجار السكنية والتجارية، القائمة منها أو الجديدة، داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، لمدة خمس سنوات اعتباراً من 25/09/2025 VERIFIED. وجاء التأكيد المستند إلى البيانات بعد تسعة أشهر: إذ ترصد CBRE إيجارات الفئة A في الرياض عند SAR 2,570 للمتر المربع سنوياً، بارتفاع 1 في المئة على أساس سنوي، وإيجارات الفئة الممتازة عند نحو SAR 3,320، بارتفاع 3 في المئة، في سوق تبلغ نسبة الإشغال فيها 97 في المئة، ومعدل الشغور في الفئة الممتازة 1.9 في المئة REPORTED. فسوق بهذه الدرجة من شح المعروض، مع وجود آلية تسعير فاعلة، لا تسفر عن نمو في الإيجارات بنسبة 1 في المئة. وفي المقابل، رصدت Knight Frank إيجارات الفئة A عند SAR 2,735 للمتر المربع في نهاية 2025، بارتفاع 9.7 في المئة، مع ارتفاع إيجارات الفئة B بنسبة 22 في المئة REPORTED. فسلسلة بيانات 2025 تعكس النظام القديم. وسلسلة بيانات 2026 تعكس النظام الجديد.
يُطبَّق التجميد من خلال ثلاث قواعد لتحديد الأجرة، تعيد كل منها ترتيب الاستراتيجيات الثلاث المقترحة في موجز التكليف REPORTED. فالعقار المؤجَّر في 25/09/2025 تُجمَّد أجرته عند المستوى الساري حينها. والعقار الذي سبق تأجيره لكنه شاغر تُجمَّد أجرته عند قيمة آخر عقد مسجَّل في منصة إيجار (Ejar). أما العقار الذي لم يسبق تأجيره، فيُتفق على أجرته عند التأجير الأول، ثم تُجمَّد للمدة المتبقية من السنوات الخمس.
القاعدة الثالثة هي الحالة الوحيدة المتبقية التي تجيز قانوناً إعادة التسعير وفق مستويات السوق في الرياض، وتعود منفعتها إلى المطورين والجهات المموِّلة للتطوير مقدّماً، لا إلى مشتري الأصول ذات الدخل المستقر. فالمبنى الذي يكتمل في 2028 تُحدَّد أجرته الأولى عند مستويات 2028، بينما يبقى البرج المجاور الذي يعود إلى 2023 خاضعاً للتجميد وفق المعطيات الاقتصادية لعام 2023. وهذا الفارق يمثل كامل الإمكانات المتبقية لخلق القيمة في السوق. أما القاعدة الثانية فتقوّض الأطروحة الاستثمارية نهائياً لاستراتيجية تجديد عقارات الفئة B وإعادة تأجيرها بالنهج التقليدي: إذ يولّد الإنفاق الرأسمالي أجرة لا يجوز للمؤجِّر تقاضيها قانوناً، ما لم يُقبل اعتراض بموجب الفقرة خامساً من الأحكام، التي لم تنشر REGA معايير الاعتراض بموجبها LEGAL. وتحول القاعدة الأولى أصل المستثمر الذي يشتري دخلاً مستقراً من استثمار في حقوق الملكية إلى أداة ذات قسيمة عائد محددة السقف، يحين استحقاقها عند حدث غير محدد المعالم على صعيد السياسات نحو 25/09/2030، أي ضمن كل فترات الاحتفاظ تقريباً التي يتوخاها هذا التفويض الاستثماري.
يقوم منطق توظيف رأس المال الذي يصمد أمام هذه القراءة على ثلاث ركائز. أولاً، تطوير مبانٍ وفق متطلبات المستأجر بتمويل مسبق يستند إلى عقد إيجار مسبق موقَّع، مع بلوغ الإنجاز العملي للأعمال في موعد أقصاه Q2 2028، بما يتيح الاستفادة من القاعدة الثالثة ويتجنب التسليم عند ذروة طرح دفعة المعروض في شمال الرياض. ثانياً، العقارات من الفئات الثانوية التي خضعت لتجديد جوهري، حيث يكون حق المؤجِّر في الاعتراض بموجب الفقرة خامساً هو المحرك القانوني للعائد، مع إبقاء هذا الخيار معلَّقاً إلى حين نشر معايير الاعتراض. ثالثاً، المساحات المرنة المجهَّزة والمساحات المُدارة التي تُباع حقوق استخدامها بموجب ترخيص، بدلاً من عقد إيجار مسجَّل في منصة إيجار، وهو الهيكل الوحيد في الرياض الذي يمكن، على نحو معقول، أن يحافظ على القدرة على التسعير حتى 2030، رهناً برأي حاسم من المستشار القانوني بأن الترخيص لا يُعدّ عقد إيجار لأغراض منصة إيجار وأحكام التجميد LEGAL. ويأتي شراء الأصول من الفئة A ذات الدخل المستقر في المرتبة الرابعة، ويمكن تبريره بالعائد الجاري وحده عند المستوى المرصود البالغ 8.9 في المئة، ولكن مع محرك واحد فقط للعائد، وتخارج يتزامن توقيته مع انتهاء التجميد.
مسار التخارج أضيق مما يفترضه موجز التكليف. فصناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة في Tadawul جهات شراء فعلية ونشطة لهذا النوع من الأصول تحديداً، كما تُظهر صفقتا المكاتب في الرياض اللتان نفذهما صندوق الاستثمار العقاري المتداول SEDCO Capital في 2026، لكنها في وضع ضعيف عند البيع لأن وحداتها تُتداول بخصومات مستمرة عن صافي قيمة الأصول. ومسار التخارج الواقعي هو بيع خاص أو بيع مع إعادة الاستئجار إلى أحد صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة أو إلى صندوق مؤسسي، بهيكل مساهمة عينية متى أمكن ضمان الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية (RETT) عند الدخول، لا ارتجال ذلك عند التخارج.
لا ينطبق بالمعنى المتعارف عليه في رأس المال الجريء. فهذا فحص للقطاع العام دون تحديد جهة مستهدفة بالاسم، ولا تقع ضمن النطاق أي شركة في مرحلة الجولة التمويلية A أو المراحل اللاحقة. القناعة الاستثمارية بشأن جهة مستهدفة بعينها: لم تُقيَّم، وأي فرصة محددة بالاسم ستستلزم إجراء العناية الواجبة على نحو منفصل.
السؤال المكافئ بشأن هيكل رأس المال لهذا التفويض الاستثماري يتعلق بهيكل الملكية والرفع المالي لأصل مكتبي واحد في الرياض. فعندما يتراوح حجم الأصل بين 8,000 و40,000 متر مربع من صافي المساحة القابلة للتأجير (NLA)، تتراوح قيمته الرأسمالية بين نحو SAR 190 million وSAR 960 million، استناداً إلى القيمة المرصودة البالغة SAR 23,880 للمتر المربع، والمستنبطة من صفقة SEDCO في January 2026 ESTIMATED. ومع استثمار في حقوق الملكية يتراوح بين USD 20M و100M، ونسبة القرض إلى القيمة تتراوح بين 45 و55 في المئة، يتيح التفويض الاستثماري السيطرة على كامل الأصل ضمن الثلثين الأدنى من ذلك النطاق، بينما تقتصر الإمكانية عند الحد الأعلى على الاستثمار المشترك أو المشاركة بحصة في صندوق ESTIMATED.
معايير الرفع المالي: معدل SAIBOR لأجل 3 أشهر عند 4.84 في المئة في July 2026 REPORTED، مضافاً إليه هامش تقديري للجهة الراعية الأجنبية يتراوح بين 175 و300 نقطة أساس، بما ينتج تكلفة دين شاملة تتراوح بين 6.6 و7.8 في المئة ESTIMATED. وعند العائد عند الدخول المرصود البالغ 8.9 في المئة وتكلفة الدين البالغة 7.0 في المئة، يبلغ فارق العائد الجاري الموجب نحو 190 نقطة أساس، ويبلغ العائد النقدي على النقد المستثمر بعد احتساب الرفع المالي نحو 10.8 في المئة عند نسبة القرض إلى القيمة البالغة 50 في المئة ESTIMATED. المكافئ لهيكل أولويات السداد: تأتي الديون المصرفية السعودية ذات الأولوية قبل حقوق ملكية الجهة الراعية، مع تعهد بالتغطية بعقود تأجير مسبق على النحو المعتاد في تسهيلات تمويل التطوير، ويكون سقف الرفع المالي الذي تفرضه CMA على صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، والبالغ 50 في المئة من إجمالي قيمة الأصول، ملزماً لأي كيان استثماري يتخذ مسار الصناديق VERIFIED.
تدخل المملكة العربية السعودية المرحلة الأخيرة من رؤية 2030 بتدفقات رأسمالية وافدة انتقلت من مرحلة الخطاب إلى التنفيذ. ويضع الاستثمار الأجنبي المباشر البالغ، وفقاً للتقارير، USD 36.3 مليار المملكة في المرتبة الثالثة عشرة عالمياً REPORTED. ولا تتمثل آلية انتقال الأثر إلى الطلب على المساحات المكتبية في الرياض في الاستثمار الأجنبي المباشر عموماً، بل في برنامج المقار الإقليمية، الذي يمنع منذ 01/01/2024 الشركات الأجنبية التي لا تحمل رخصة مقر إقليمي من إبرام عقود مع الحكومة المركزية تتجاوز قيمتها SAR 1 مليون REPORTED. وتحمل أكثر من 780 شركة حالياً صفة المقر الإقليمي أو التزمت بالحصول عليها، مقابل هدف أصلي بلغ 480 REPORTED.
يكتسب سياق التفويض الاستثماري للطرف المقابل السيادي أهمية هنا، لأن الدولة هي في الوقت ذاته صانعة الطلب وصانعة المعروض ومنظّمة الأسعار. فالتفويض الاستثماري لصندوق الاستثمارات العامة يتمثل في التحول الاقتصادي المحلي وتنفيذ المشاريع العملاقة، وليس تحقيق معدل عائد داخلي باستخدام الرافعة المالية على مدى 3 إلى 5 سنوات، كما أن مناطقه في الرياض، بما فيها مركز الملك عبدالله المالي، والمربع الجديد، وبوابة الدرعية، والقدية، وحديقة الملك سلمان، تمثل التزامات بالإشغال وفق المخططات العامة، وليست أصولاً مخصصة لتعظيم العائد ESTIMATED. وبإمكان مالك عقار مدعوم من الدولة يعمل على إشغال منطقة أن يعيد ضبط منحنى الإيجارات دون اعتبار لأساس التكلفة لدى المالك الخاص. وبصورة منفصلة، تفيد التقارير بأن صناديق الثروة السيادية الإقليمية تحتفظ بمستويات أعلى من السيولة لأغراض دفاعية، وهو ما يتسق من حيث الاتجاه مع تخصيص مبالغ أصغر للاستثمار المشترك في العقارات الخاصة REPORTED.
يجب تقييم تكلفة رأس المال وتوافر التمويل كلّاً على حدة. وتقترب أسعار الفائدة ضمن السياسة النقدية للبنك المركزي السعودي من 4.25 في المئة لإعادة الشراء و3.75 في المئة لإعادة الشراء العكسي REPORTED، مع بلوغ سعر سايبور لأجل 3 أشهر 4.84 في المئة في July 2026 REPORTED. وسجّل عائد السند السيادي السعودي المقوّم بـ USD لأجل 10 سنوات 5.08 في المئة بتاريخ 30/04/2026 REPORTED، بما يشير إلى عائد يقارب 6.0 في المئة على أداة SAR 10 سنوات ESTIMATED. ويمكن لشح الودائع في السعودية أن يشدّد الائتمان المخصص للمشاريع بمعزل عن مسار التيسير لدى الاحتياطي الفيدرالي، ولذلك ينبغي أن تتضمن أي ورقة شروط شرطاً يتعلق بتوافر التمويل إلى جانب شرط يتعلق بسعر الفائدة.
الخصم الجيوسياسي. يمثل التصعيد المرتبط بإيران أكبر المخاطر الطرفية غير المتحوّط لها على تقييمات الأصول الخليجية، وهو غير محتسب في التسعير الذي تعكسه استطلاعات المستثمرين المتفائلة الحالية REPORTED. وبالنسبة إلى هذا التفويض الاستثماري، فإن التعرض ليس على مستوى المعاملات، بل على مستوى التقييم والقطاع المصرفي: إذ إن برنامج OFAC للعقوبات على إيران، بما في ذلك تصنيف الحرس الثوري الإسلامي [SANCTIONED: IRGC (OFAC, UK)] ككيان إرهابي عالمي مصنّف تصنيفاً خاصاً وإدراجه على قائمة الرعايا المحددين بصفة خاصة، يحكم تعامل المصارف المراسلة مع كل تدفق بـ SAR وUSD إلى عملية استحواذ في الرياض، كما أن انهيار مسار إحياء خطة العمل الشاملة المشتركة يزيل الآلية الأكثر ترجيحاً لخفض التصعيد. ولا يتوخى أي جانب من جوانب هذا الفرز التعامل مع أي طرف مقابل أو مقاول أو مورّد له صلة بإيران، وتُقيَّم مخاطر الامتثال المرتبطة باستراتيجية الاستثمار العقاري المعنية بأنها منخفضة، شريطة إجراء فرز للمقاول ولسلسلة توريد التجهيزات الداخلية. أما التعرض لروسيا فهو غير مباشر بالمثل: إذ إن برنامج OFAC للعقوبات على روسيا، والتدابير التقييدية للاتحاد الأوروبي، وأنظمة مكتب تنفيذ العقوبات المالية في المملكة المتحدة، بما يشمل الإدراجات في إطار العقوبات القطاعية والإدراجات على قائمة الرعايا المحددين بصفة خاصة، ذات صلة بسلاسل شراء المواد وبفرز الملكية المنتفعة لأي مستثمر مشارك يُعرَّف به لدى كيان استثماري سعودي. وتُقيَّم مخاطر الامتثال في هذا الجانب بأنها منخفضة إلى متوسطة، رهناً بإجراء فرز موثّق للطرف المقابل.
تُعد الرياض، وفق جميع المقاييس المنشورة، أكثر أسواق المكاتب شحاً في المعروض في دول مجلس التعاون الخليجي. بلغت نسبة إشغال المكاتب 97 في المائة في Q2 2026، مع إجمالي مخزون يتجاوز 6 ملايين متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير، نحو ثلثه من الفئة A REPORTED. وبلغت نسبة إشغال الفئة A نحو 98 في المائة REPORTED. وتُذكر نسبة شغور المكاتب الممتازة عند 1.9 في المائة مقابل نسبة شغور الفئة A في جدة عند 5.1 في المائة، غير أنه لم يتسنَّ تتبّع أي من الرقمين إلى منشور صادر عن JLL أو Knight Frank يمكن الوصول إليه. ويذكر إصدار Destination Saudi 2026 الصادر عن Knight Frank نفسها أن نسبة شغور الفئة A في الرياض تبلغ 2 في المائة والفئة B تبلغ 5 في المائة، بينما يورد ملخص JLL للفترة Q1 2026 نسبة شغور الفئة A في جدة عند 6 في المائة [UNCONFIRMED].
لا تتوافق سلاسل بيانات الإيجارات، وهذا التباين جوهري. تضع CBRE إيجار المكاتب الممتازة عند SAR 3,320 للمتر المربع، بارتفاع 3 في المائة REPORTED. ويُذكر أن JLL تضع إيجار المكاتب الممتازة في الرياض عند SAR 3,630, بارتفاع 7.3 في المائة، إلا أن تجميعات البيانات من المصادر الثانوية تختلف بشأن الفترة الزمنية التي يعود إليها هذا الرقم، بين Q1 2026 ومنتصف 2025، ولم يتسنَّ الحصول على أي إصدار أصلي من JLL يورده [UNCONFIRMED]. وتضع Savills إيجار المكاتب الممتازة في أفضل المناطق، التي تشمل KAFD والدرعية والمدينة الرقمية، عند SAR 2,483, بارتفاع 7 في المائة على أساس سنوي ودون تغيير على أساس ربع سنوي REPORTED. وتضع Knight Frank متوسط إيجارات المخزون المكتبي من الفئة A عند SAR 2,735 في نهاية 2025 REPORTED. ويبلغ الفارق بين إيجار المكاتب الممتازة في أفضل المناطق لدى Savills وإيجار المكاتب الممتازة لدى JLL نسبة 46 في المائة. وهذه فجوة في التعريفات بين الإيجارات المطلوبة المعلنة في الأبراج الأشد ندرة من حيث المعروض، ومتوسط إيجارات المكاتب الممتازة المرجّح بحسب المناطق، ومتوسط إيجارات المخزون. ولا تمثّل أي من السلاسل المنشورة صافي الإيجار الفعلي بعد احتساب فترات الإعفاء من الإيجار ومساهمة المالك في تكاليف التجهيز الداخلي، ويشكّل غياب هذه البيانات أكبر فجوة منفردة في مجموعة البيانات المتاحة للجمهور.
المعروض هو الجانب الثاني الذي لم تُوفَّق التقديرات المتباينة بشأنه. تفصح CBRE عن نحو 1.5 مليون متر مربع من المعروض المكتبي في الرياض خلال الفترة من 2026 إلى 2028، منها 78 في المائة يطورها القطاع الخاص و22 في المائة ضمن المشاريع العملاقة، ويقع 71 في المائة في شمال الرياض. وتبلغ شريحة المعروض لعام 2026 نحو 0.6 مليون متر مربع، منها نحو 0.2 مليون متر مربع من الفئة A REPORTED. وتضع Savills المعروض المرتقب من الفئة A اعتباراً من أواخر 2026 عند أكثر من 570,000 متر مربع، بعد خفض التقدير من أكثر من 700,000 متر مربع قبل ربع سنة واحد REPORTED. وتتوقع Knight Frank بلوغ المخزون المكتبي 10.5 مليون متر مربع بحلول 2028، بزيادة قدرها 60 في المائة، مع الإشارة إلى أن التوقع الواقعي هو تسليم 40 إلى 50 في المائة في الموعد المحدد REPORTED. ويمثّل تقدير CBRE البالغ 1.5 مليون متر مربع، قياساً إلى مخزون قائم قدره 6.0 ملايين متر مربع، زيادة في المخزون بنسبة 25 في المائة. أما تقدير Knight Frank لعام 2028 فيعني ضمناً إضافات تبلغ نحو 4 ملايين متر مربع. وهذا تفاوت بمقدار سبعة أضعاف في التسليم السنوي، وهو أهم رقم غير محسوم في تقييم الاستثمارات المكتبية في الرياض.
ولا تسد حسابات الطلب الفجوة أيضاً. فمع وجود 780 ترخيصاً للمقار الإقليمية RHQ، وحد أدنى لمتطلبات الوجود الفعلي يبلغ 15 موظفاً بدوام كامل، بمن فيهم ثلاثة من شاغلي المناصب التنفيذية العليا خلال اثني عشر شهراً، يبلغ عدد الموظفين الواجب توظيفهم بموجب الالتزام التعاقدي نحو 11,700 شخص. وعلى أساس 12 إلى 20 متراً مربعاً لكل مقعد عمل، يعني ذلك مساحة تتراوح بين 140,000 و234,000 متر مربع، أو 9 إلى 16 في المائة من المعروض المرتقب وفق تقديرات CBRE ESTIMATED. وتراخيص المقار الإقليمية هي بوابة للمشاركة في المشتريات، وليست التزاماً بالاستئجار. ويتطلب الحفاظ على نسبة إشغال الفئة A عند 98 في المائة في ظل المعروض المرتقب صافي استيعاب لمساحات الفئة A يتراوح بين نحو 167,000 و333,000 متر مربع سنوياً، وهي وتيرة تعادل كامل الحد الأدنى التراكمي لمساحات المقار الإقليمية، وتتكرر كل عام ESTIMATED.
الأسواق المقارنة. تبلغ نسبة شغور الفئة A في جدة 5.1 في المائة، ويضيف مبنى المكتب الإقليمي لبنك البلاد أكثر من 30,000 متر مربع بحلول Q4 2026 REPORTED. وفي المنطقة الشرقية، يضيف مشروع الأفنيوز الخبر 17,000 متر مربع من الفئة A بمواصفات الهيكل الإنشائي والخدمات الأساسية بحلول H2 2027 REPORTED. والاستنتاج غير المريح على صعيد القيمة النسبية هو أن استراتيجية إعادة ضبط الإيجارات لتواكب مستويات السوق، المحظورة في الرياض، تظل مسموحاً بها قانوناً في جدة ومنطقة الدمام الحضرية، في ظل نسبة شغور تبلغ الضعف. وقد يوسّع مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار (REGA) نطاق التجميد ليشمل مدناً أخرى بموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، لذا فإن جدة ليست ملاذاً آمناً، بل هي خيار تنظيمي لم يُفعّل بعد LEGAL.
نموذج التسعير: قائم على الأصول، مع ثلاث آليات متمايزة للإيرادات ضمن النطاق. يقوم تأجير المكاتب التقليدية على عقد إيجار متعدد السنوات مسجّل في منصة «إيجار»، بإيجار معلن لكل متر مربع سنوياً، إضافة إلى رسوم خدمة تُفوتر بصورة منفصلة. أما البناء حسب الطلب فيقوم على اتفاقية تمويل مسبق تُسعَّر على أساس العائد على التكلفة، مع تحديد الإيجار الأول عند الإنجاز العملي للأعمال. وتُسعَّر المساحات المرنة المجهّزة والمساحات المُدارة برسوم ترخيص استخدام لكل محطة عمل أو لكل جناح، تجمع الإيجار ورسوم الخدمة وإطفاء تكاليف التجهيز وإدارة المرافق في رسوم شهرية موحّدة، وهي الصيغة الوحيدة في الرياض التي يمكن، على نحو معقول، إعادة التسعير فيها خلال فترة التجميد LEGAL.
سعر الوحدة: يبلغ الإيجار المعلن للمكاتب من الفئة A ما قدره SAR 2,570 لكل متر مربع سنوياً كمتوسط على مستوى المدينة، ونحو SAR 3,320 للمكاتب المتميزة REPORTED. وبلغ الإيجار الساري المرصود للعقار المقارن الذي أُبرمت صفقته في January 2026 ما قدره SAR 2,123 لكل متر مربع، مقابل قيمة رأسمالية ضمنية قدرها SAR 23,880 لكل متر مربع من المساحة القابلة للتأجير ESTIMATED.
هامش الربح الإجمالي لكل خط منتجات: يُقدَّر هامش صافي الدخل التشغيلي للمكاتب من الفئة A بعد استقرار تشغيلها بنسبة 85 إلى 90 في المئة من الإيجار الإجمالي قبل أثر التجميد، وينخفض باتجاه 80 إلى 85 في المئة إذا أُدرجت رسوم الخدمة ضمن الإيجار الإجمالي المجمّد ESTIMATED. ويُقدَّر الهامش التشغيلي للمساحات المرنة المجهّزة بنسبة 25 إلى 40 في المئة من إيرادات رسوم الترخيص بعد إطفاء تكاليف التجهيز وتكاليف الموظفين وإدارة المرافق، وهو نشاط مختلف جوهرياً ينطوي على مخاطر تشغيلية بدلاً من المخاطر العقارية ESTIMATED.
اقتصاديات الوحدة: تبلغ رسوم الخدمة للمكاتب من الفئة A نحو SAR 100 إلى 300 لكل متر مربع سنوياً، بما يضيف 15 إلى 25 في المئة إلى الإيجار الأساسي REPORTED. وتُقدَّر تكلفة تجهيزات Cat A بنحو SAR 900 إلى 1,500 لكل متر مربع، وتجهيزات Cat B بنحو SAR 2,000 إلى 3,500 لكل متر مربع للمواصفات القياسية، فيما تمتد نطاقات التكلفة المنشورة في السعودية من SAR 700 إلى SAR 10,000، بما يعكس اختلاف نطاقات الأعمال وعدم قابليتها للمقارنة، لا تشتّت الأسعار في السوق [REPORTED and ESTIMATED, إرشادات استشاريي التكاليف في الرياض لعام 2026 والمؤشر المرجعي لشركة Compass Project Consulting في السعودية، مع الإشارة إلى تقادمه]. وبلغ متوسط تكاليف البناء في الرياض USD 3,112 لكل متر مربع في 2025، ارتفاعاً من USD 2,593 في 2024 REPORTED. وتبلغ فترة استرداد مساهمة المالك في تمويل تجهيزات Cat B من إيرادات التأجير، بواقع SAR 1,500 لكل متر مربع مقابل إيجار قدره SAR 2,570، نحو 7 أشهر من الإيجار الإجمالي، وهي مساهمة غير قابلة للاسترداد إذا لم يجدّد المستأجر عقده ESTIMATED. وعند احتساب رسوم خدمة قدرها SAR 200 لكل متر مربع، مع تضخم سنوي بنسبة 5 في المئة خلال فترة التجميد، يبلغ الفاقد التراكمي غير المغطى حتى 2030 نحو SAR 60 لكل متر مربع، أي ما يقارب 2.3 في المئة من الإيجار الإجمالي وحوالي 25 نقطة أساس من تآكل صافي العائد، ويتضاعف في ظل سيناريو تضخم بنسبة 10 في المئة ESTIMATED.
إثبات الإيرادات: يُثبَت الدخل الإيجاري للعقارات على أساس القسط الثابت على مدى مدة عقد الإيجار؛ وتُثبَت أرباح التطوير بموجب اتفاقيات التمويل المسبق وفق نسبة الإنجاز أو عند بلوغ مراحل محددة؛ وتُثبَت إيرادات الخدمات لعمليات المساحات المرنة شهرياً. وتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 في المئة على الإيجار التجاري وأعمال التجهيز، ولأن التأجير التجاري يُعد توريداً خاضعاً للضريبة، فإن المالك يسترد ضريبة القيمة المضافة على المدخلات المتعلقة بالبناء والتجهيز، وهو ما يمثل ميزة هيكلية للمكاتب مقارنة بالتأجير السكني المعفى LEGAL.
يمثل التحليل القانوني الوارد أدناه المرجعية المعتمدة في هذا التقرير. وعلى مستوى الأصل، تُطبَّق الأنظمة السعودية حصراً. ولا يغيّر أي هيكل قانوني خارجي الملكية أو اقتصاديات عقود الإيجار أو تنظيم الأجرة أو الضرائب على نقل الملكية، وتختص المحاكم العامة السعودية بالمنازعات العينية المتعلقة بالأراضي السعودية، لا هيئة تحكيم يختارها المستثمر LEGAL.
التشريعات الأساسية. نظام تملك غير السعوديين للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/14 بتاريخ 19/01/1447H، والمنشور في أم القرى بتاريخ 25/07/2025، والنافذ بعد 180 يوماً. وتتباين تقارير مكاتب المحاماة بشأن تاريخ النفاذ بين 21/01/2026 و22/01/2026، وقد أعلنت الهيئة العامة للعقار (REGA) نفسها دخوله حيز النفاذ في 22/01/2026 REPORTED. ولم يصبح النظام قابلاً للتطبيق إلا عندما وافق مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية ووثيقة النطاق الجغرافي في 23/06/2026 VERIFIED. ويورد مكتب A&O Shearman تاريخ 03/07/2026 لقرار مجلس الوزراء رقم 43 الصادر بالموافقة REPORTED. وكلا التاريخين متداول لدى مكاتب محاماة من الفئة الأولى، ولا يزال التحقق من المرجع المنشور في الجريدة الرسمية بنداً غير محسوم ضمن العناية الواجبة LEGAL.
الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية، المعتمدة بمرسوم ملكي وقرار من مجلس الوزراء، والنافذة اعتباراً من 25/09/2025 VERIFIED. وتُعرَّف الأجرة الإجمالية بأنها الأجرة التعاقدية مضافاً إليها أي مبالغ أخرى مستحقة من المستأجر للمؤجر بموجب عقد الإيجار، وهو ما يشمل، بحسب ظاهر النص، تحميل المستأجر رسوم الخدمات REPORTED. ولا يجوز تطبيق شروط الزيادة التدريجية للأجرة في عقود الإيجار المؤرخة في 25/09/2025 أو بعده خلال فترة التجميد، حتى لو تجاوزت مدة العقد خمس سنوات، ولا يجوز أن تتجاوز أجرة التأجير من الباطن أجرة عقد الإيجار الأصلي، ما يغلق منفذ الالتفاف عبر التسعير المرن على مستوى التأجير من الباطن، وتصل العقوبات إلى أجرة اثني عشر شهراً إضافة إلى تصحيح المخالفة والتعويض، وتتولى إنفاذها لجان مشكَّلة بموجب المادة 20 من نظام الوساطة العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/130 بتاريخ 30/11/1443H، مع مكافأة تحفيزية للمبلّغين تصل إلى 20 في المئة من الغرامات المحصَّلة REPORTED. وتجعل هذه المكافأة من المستأجر آلية الإنفاذ LEGAL.
نظام ضريبة التصرفات العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/84 بتاريخ 19/03/1446H، ولائحته التنفيذية الصادرة بموجب قرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) رقم 25-03-01، والسارية اعتباراً من 10/04/2025 VERIFIED. نظام الاستثمار، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/19، والنافذ في نحو 07/02/2025، والذي أحلّ التسجيل لدى وزارة الاستثمار (MISA) محل الترخيص الاستثماري REPORTED. نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، ولائحته التنفيذية المنشورة في الجريدة الرسمية بتاريخ 22/08/2025، وجدول الرياض ذي الشرائح الخمس بنسب 10، و7.5، و5، و2.5، وصفر في المئة، مع بدء إصدار الفواتير في 01/01/2026 REPORTED. ونظام المعاملات المدنية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/191 بتاريخ 29/11/1444H، يحكم المسائل التي لا تنظمها أحكام العلاقة الإيجارية VERIFIED.
إطار أسواق المال. ضوابط CMA بشأن تملك الشركات المدرجة وصناديق الاستثمار والمنشآت ذات الأغراض الخاصة للعقار في المملكة، المعتمدة في 22/01/2026 والنافذة بالتزامن مع M/14 بموجب المادة 4 من ذلك النظام VERIFIED. وينص قرار CMA رقم 1-8-2026/1447 بتاريخ 21/01/2026 على جواز تملك الشركات المدرجة وصناديق الاستثمار المرخصة من CMA والمنشآت ذات الأغراض الخاصة للعقار واكتساب الحقوق العينية دون التقيد بالنطاقات الجغرافية المحددة REPORTED. وهذه هي الخلاصة المتعلقة بالهيكلة التي تغفلها معظم العروض الاستثمارية المتعلقة بالمكاتب في الرياض: إن صندوق الاستثمار العقاري الخاص الخاضع لتنظيم CMA لا يتقيد بخريطة النطاقات التي تقيّد التملك الأجنبي المباشر LEGAL. وقد ألغت CMA نظام المستثمر الأجنبي المؤهل اعتباراً من 01/02/2026، وبذلك يجوز لمكتب العائلة الأجنبي شراء وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرجة مباشرة REPORTED. وضوابط صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرج هي: أن يكون مغلقاً، وألا يقل إجمالي قيمة الأصول عند التأسيس عن SAR 500 million، وألا يقل عدد مالكي الوحدات عن 200، وتوزيع ما لا يقل عن 90 في المئة من صافي الأرباح سنوياً، وسقف اقتراض بنسبة 50 في المئة من إجمالي قيمة الأصول، واستثمار ما لا يقل عن 75 في المئة من الأصول في عقارات مبنية ومطوّرة ومدرّة للدخل، وحظر الاستثمار في الأراضي الشاغرة، وسقف للانكشاف على التطوير بنسبة 25 في المئة VERIFIED. ومن جانب المستثمر، يخضع هيكل الحيازة في DIFC لقانون الشركات في DIFC رقم 5 لسنة 2018، ولوائح الترتيبات العائلية في DIFC لسنة 2023 التي ألغت اشتراط التسجيل لدى DFSA ضمن الأعمال والمهن غير المالية المحددة (DNFBP) بالنسبة إلى مكتب العائلة الواحدة الفعلي VERIFIED، ولوائح الشركات المقررة في DIFC بالنسبة إلى مستوى الكيان ذي الغرض الخاص. وإذا جُمّعت أموال أطراف ثالثة أو سُوّقت وحدات، ينطبق قانون الاستثمار الجماعي لدى DFSA رقم 2 لسنة 2010 ووحدة CIR لدى DFSA، وتنطبق قواعد الصناديق لدى FSRA على البديل القائم في ADGM على نحو مماثل. ويتطلب مكتب العائلات المتعددة الذي يخدم أكثر من عائلة واحدة ترخيصاً من DFSA LEGAL.
الضرائب. تُفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5 في المئة على القيمة المتفق عليها أو القيمة السوقية العادلة، أيهما أعلى، وتُستحق قبل نقل الملكية أو أثناءه، ولا يُجرى التوثيق دون إشعار التسجيل لدى ZATCA VERIFIED. وتُعد شركةً عقاريةً أي منشأة تمثل قيمة عقاراتها السعودية ما لا يقل عن 50 في المئة من القيمة السوقية العادلة لأصولها، ويُختبر ذلك عند نقل الملكية أو في أي وقت خلال الأيام الـ365 السابقة، وتُطبق ضريبة التصرفات العقارية عندما يتصرف شخص أو مجموعة أطراف تعمل بالتنسيق فيما بينها في 30 في المئة أو أكثر من الأسهم خلال ثلاث سنوات من تاريخ بلوغ الحيازة نسبة 30 في المئة لأول مرة، أما بالنسبة إلى وحدات الصناديق فتبلغ العتبة 50 في المئة VERIFIED. وبذلك يخضع التخارج المعتاد من الشركة القابضة في استثمارات الملكية الخاصة للضريبة باعتباره تصرفاً عقارياً LEGAL. وتُعفى المساهمة بعقار كحصة عينية في صندوق استثمار عقاري خاضع لتنظيم CMA مقابل وحدات من ضريبة التصرفات العقارية، شريطة عدم التصرف في الوحدات حتى انتهاء الصندوق أو مرور خمس سنوات من اقتنائها، أيهما أسبق، مع إلغاء الإعفاء ووجوب سداد الضريبة خلال 30 يوماً عند الإخلال VERIFIED. ولذلك قد يكون التخارج عبر تزويد صندوق الاستثمار العقاري المتداول بأصوله الأولية هو مسار التخارج الوحيد الكفؤ ضريبياً، ويجب تصميمه عند الدخول LEGAL. ضريبة دخل الشركات بنسبة 20 في المئة على حصة الملاك من خارج دول مجلس التعاون الخليجي من الأرباح ذات المصدر السعودي، والزكاة بنسبة 2.5 في المئة على الحصة السعودية والخليجية، وتُحتسب بالتناسب في الشركات ذات الملكية المختلطة، بحيث يخضع الكيان ذو الغرض الخاص المختلط الملكية لوعاءين ضريبيين متوازيين يستندان إلى حساب أرباح وخسائر واحد VERIFIED. ضريبة الاستقطاع بنسبة 5 في المئة على توزيعات الأرباح وعلى الأجرة المدفوعة لغير المقيمين ESTIMATED. ويُطبق رسم التصرف الذي تفرضه REGA بنسبة 2 في المئة في الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة وجدة، مع معدل صفري للمطورين غير السعوديين الذين ينجزون التطوير خلال مدة الترخيص ويكملون بيع الوحدات خلال سنة واحدة VERIFIED. وتُفرض ضريبة التصرفات العقارية ورسم التصرف معاً على عملية التسييل ذاتها، ما لم ينطبق إعفاء أو تخفيف مقرر نظاماً LEGAL. الركيزة الثانية: يتعين على أي مجموعة مستثمرين تتجاوز عتبة الإيرادات الموحدة أن تُدرج في نماذجها حداً أدنى لمعدل الضريبة الفعلي يقارب 15 في المئة، بصرف النظر عن موطنها القانوني في DIFC أو ADGM، وأي نموذج في غرفة البيانات يفترض معدلاً صفرياً للضريبة ينطوي على تحريف في التقييم LEGAL. وتخضع الشركة القابضة الإماراتية لأحكام المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 بمعدل ضريبة قدره 9 في المئة، مع إتاحة إعفاء المشاركة بموجب المادة 23 لحصة ملكية مؤهلة تبلغ 5 في المئة ويُحتفظ بها لمدة اثني عشر شهراً، إذا كانت الشركة التابعة خاضعة للضريبة بمعدل 9 في المئة أو أكثر، وهو شرط يستوفيه معدل الضريبة السعودي البالغ 20 في المئة، ولن يؤهل الدخل غير النشط من العقارات السعودية الشخص القائم في المنطقة الحرة للاستفادة من معدل صفر في المئة [LEGAL, obtain a UAE corporate tax opinion].
مكافحة غسل الأموال واعرف عميلك. المملكة العربية السعودية عضو كامل العضوية في مجموعة العمل المالي (FATF) وليست مدرجة في القائمة الرمادية أو السوداء، وقد أُزيلت الإمارات من القائمة الرمادية لمجموعة العمل المالي في February 2024 ESTIMATED. وينطبق نظام مكافحة غسل الأموال السعودي، الصادر بالمرسوم الملكي M/20 لعام 1439H، ويُصنَّف الوسطاء والوكلاء العقاريون ضمن الأعمال والمهن غير المالية المحددة في الإطار السعودي. ويتطلب التسجيل لدى MISA للمالك الاعتباري غير السعودي الإفصاح عن المالكين المباشرين وغير المباشرين، وتعيين ممثل محدد بالاسم، ووجود حساب مصرفي سعودي، والإخطار خلال 15 يوماً بأي نقل لحصة ملكية بنسبة 5 في المئة، مع غرامات تصل إلى SAR 1 million في حال عدم تحديث التسجيل VERIFIED. وبالنسبة إلى مكتب العائلة الذي يستخدم هيكل حيازة متعدد المستويات، يُعد سجل MISA غير المحدّث واقعة تنشأ عنها مخاطر على الملكية، لا مجرد إخلال بمتطلبات تقديم المستندات LEGAL. وعلى الجانب الإماراتي، ينطبق المرسوم بقانون اتحادي رقم 20 لسنة 2018 وقرار مجلس الوزراء رقم 10 لسنة 2019 على المستوى الاتحادي، إلى جانب الإطار الاتحادي الإماراتي اللاحق لمكافحة غسل الأموال. ويجب أن تشمل العناية الواجبة بشأن الطرف المقابل فحص سلسلة البائعين للكشف عن الأشخاص المعرّضين للمخاطر سياسياً، وهو أمر معتاد في سوق أراضي الرياض وليس استثناءً، كما يجب فحص المقاولين وموردي التجهيزات الداخلية للتحقق من عدم إدراجهم في قائمة الرعايا المحددين بصفة خاصة لدى OFAC، وعدم خضوعهم لبرامج العقوبات القطاعية لدى OFAC المتعلقة بإيران وروسيا، والتدابير التقييدية للاتحاد الأوروبي، وقرارات الإدراج لدى OFSI في المملكة المتحدة. ويكمن الانكشاف الواقعي على مخاطر العقوبات في سلاسل شراء المواد وتوريدها إلى المملكة، لا في الطرف المقابل نفسه. ويُعد إدراج الحرس الثوري الإيراني [SANCTIONED: IRGC (OFAC, UK)] ضمن قائمة الرعايا المحددين بصفة خاصة وإطار خطة العمل الشاملة المشتركة المنقضي المرجعين الحاكمين لأي تطابق ذي صلة بإيران يظهر في الفحص، ولا تُعد أي آلية متوخاة في هذا الفحص محظورة، ولا تتطلب أي منها حلاً التفافياً في منطقة رمادية LEGAL.
داخل الرياض، يمثّل النطاق العمراني المحدّد الجغرافي الحاسم، لأن تجميد الإيجارات يسري داخله ولا يسري خارجه VERIFIED. وكل ما عدا ذلك يأتي في مرتبة ثانوية.
توجّه النطاقات الجغرافية المحددة بموجب اللائحة التنفيذية لتملّك غير السعوديين التملّك الحر المباشر للأجانب نحو الأحياء التي تشهد موجة المعروض الجديد. ويُفاد بأن المواقع المنشورة الخاصة بالرياض تتركّز في مركز الملك عبدالله المالي، والمربع الجديد، وبوابة الدرعية، والقدية، وحديقة الملك سلمان، والمسار الرياضي، بإجمالي تسعة نطاقات في الرياض ضمن القائمة الوطنية، مقابل 170 منطقة محددة على مستوى المملكة ESTIMATED. والنتيجة هيكلية: فالتملّك الحر المباشر للأجانب متاح تحديداً حيث تتركّز مخاطر التسليم خلال الفترة من 2026 إلى 2028، وغير متاح في المخزون العقاري القديم من الفئة B في العليا والتخصصي وأطراف منطقة الأعمال المركزية، وهو المخزون الذي تستهدفه أطروحة إعادة التأهيل. ولا يجوز لشركة مؤسَّسة في السعودية وغير مدرجة، ولها مساهمون أجانب، أن تتملّك خارج النطاقات إلا بموافقة مسبقة من MISA، ولأغراض أنشطتها التجارية الخاصة أو إسكان موظفيها فقط، وهو ما يستبعد، بحسب ظاهر النص، التأجير الاستثماري لمستأجرين غير ذوي صلة بها VERIFIED. وعليه، فإن مسار إعادة التأهيل يمر عبر صندوق خاضع لتنظيم CMA بموجب القرار رقم 1-8-2026/1447، وليس عبر التملّك المباشر للعقار LEGAL.
ثمة تصحيح جدير بالإيراد، لأن هذه المسألة كثيراً ما تُسعَّر على نحو خاطئ: إن KAFD ليس منطقة اقتصادية خاصة. ويُظهر سجل ECZA أربع مناطق اقتصادية خاصة مرخّصة، هي مدينة الملك عبدالله الاقتصادية، ورأس الخير، وجازان، والحوسبة السحابية، إلى جانب المنطقة الخاصة اللوجستية المتكاملة بالرياض VERIFIED. ولا يوجد إعفاء مؤقت من ضريبة الشركات على مستوى المنطقة يقترن باستئجار مكتب في الرياض. أما المحرّك الضريبي لطلب الشاغلين فهو ما يتيحه برنامج المقار الإقليمية (RHQ) من ضريبة دخل الشركات بنسبة صفر في المئة لمدة 30 عاماً وضريبة الاستقطاع بنسبة صفر في المئة على الأنشطة المؤهلة، وهو أمر يتعلق بالجدارة الائتمانية للمستأجر ولا يمنح المؤجّر أي منفعة على الإطلاق VERIFIED.
قراءة السوق الفرعية: يتركّز 71 في المئة من المعروض المرتقب خلال الفترة من 2026 إلى 2028 في شمال الرياض REPORTED، وهو ما يركّز المخاطر التنافسية على المخزون العقاري في الدائري الشمالي والياسمين، وهي السوق الفرعية ذاتها التي شهدت الصفقتين القابلتين للرصد في 2026. وتمثّل جدة ومنطقة الدمام الحضرية سوقَي المقارنة غير الخاضعتين لتجميد الإيجارات، بمعدل شغور يبلغ 5.1 في المئة ومعدل شغور أعلى هيكلياً، على التوالي، كما أن صلاحية REGA في تمديد نطاق التجميد تجعل تلك الميزة خياراً تحتفظ به الجهة التنظيمية وليس حقاً يملكه المستثمر LEGAL.
| الخطر | الاحتمالية | الأثر | إجراءات التخفيف |
|---|---|---|---|
| الإيجار الإجمالي الخاضع للتجميد يشمل رسوم الخدمات، مما يؤدي إلى تآكل صافي الدخل التشغيلي سنوياً حتى 09/2030 دون آلية لاسترداد التكاليف | مرتفعة | مرتفع | الحصول على رأي مكتوب من مستشار قانوني سعودي وقرار من الهيئة العامة للعقار (REGA) قبل بدء فترة الحصرية، وافتراض نمو اسمي صفري وتآكل في صافي العائد بمقدار 25 إلى 50 نقطة أساس في التقييم الاستثماري، وتفضيل هياكل تراخيص استخدام المساحات المرنة حيث يكون نطاق سريان التجميد قابلاً للمنازعة |
| عدم نشر REGA مطلقاً معايير اعتراض المؤجر بموجب الفقرة «خامساً»، مما يُبقي العقارات المجدّدة خاضعة لسقف يعادل آخر إيجار مسجّل في إيجار (Ejar) | مرتفعة | مرتفع | عدم اعتماد استراتيجية تجديد العقارات من الفئة ب وإعادة تأجيرها في التقييم الاستثماري إلى حين نشر المعايير، ومتابعة أم القرى شهرياً، والاحتفاظ برأس المال لمسار العقارات التي لم يسبق تأجيرها، والذي لا يعتمد على حق الاعتراض |
| حجم المعروض المرتقب أكبر بصورة جوهرية من تقدير CBRE البالغ 1.5 مليون متر مربع، وفقاً لما يقارب 4 ملايين متر مربع المستدل عليها من توقعات Knight Frank للمخزون العقاري في 2028 | متوسطة | مرتفع | تكليف شركتين استشاريتين بإعداد جداول تسليم تُطابق بياناتها وتُسوّى الفروق بينها على مستوى كل مبنى، مع التمييز بين المساحة الإجمالية القابلة للتأجير (GLA) والمساحة الطابقية الإجمالية (GFA)، وبين المشاريع المرخّصة والمعلنة، وبيان نسبة التأجير المسبق لكل ربع، ورفض الاكتفاء برقم إجمالي للمعروض المرتقب |
| تفعيل رسوم العقارات الشاغرة في المناطق التجارية بالرياض خلال فترة شغور لأعمال التجديد تمتد من 12 إلى 18 شهراً، بما يصل إلى 5 في المائة من القيمة الإيجارية المكافئة، مع إمكانية رفعها إلى 10 في المائة | متوسطة | مرتفع | تنفيذ الأعمال على مراحل بموجب التصاريح وتوثيق استمرارية النشاط التطويري، وجعل القرار الوزاري الصادر عن وزارة البلديات والإسكان (MOMAH) بشأن النطاقات شرطاً خاضعاً للمتابعة، واحتساب سيناريو تتجاوز فيه تكلفة الاحتفاظ الدخل ضمن أي نموذج لفترة الشغور |
| قيام مؤجر مدعوم من الدولة في منطقة مرتبطة بصندوق الاستثمارات العامة (PIF) بالتسعير دون مستوى تكلفة القطاع الخاص لتحقيق الإشغال ضمن مخطط عام، مما يعيد تحديد منحنى الإيجارات في الفترة من Q4 2027 إلى Q2 2028 | متوسطة | مرتفع | تجنّب المنافسة المباشرة مع المنتجات العقارية للمشاريع العملاقة من حيث المواصفات، والاستناد إلى الالتزامات التعاقدية في عقود التأجير المسبق ومدد إيجار تتجاوز 10 سنوات، وافتراض معدل رسملة عند الخروج أعلى من معدل الرسملة عند الدخول بمقدار 50 إلى 100 نقطة أساس في التقييم الاستثماري |
| تحوّل تركّز المستأجرين المرتبطين بالحكومة إلى عدم تجديد العقود بدلاً من التعثر، في ظل متوسط مرجّح لمدد عقود الإيجار يبلغ ثلاث سنوات | مرتفعة | متوسط | ضمانات من الشركات الأم أو ضمانات مصرفية، وعقود إيجار مسجّلة في إيجار، وحقوق التنازل والحلول، والنص في التفويض الاستثماري على تنويع الأطراف الملتزمة بعقود الإيجار، والحصول على توزيع المستأجرين بين الجهات الحكومية والشركات في جدول الإيجارات |
| تضرّر إمكانية الخروج عبر صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرج: تداول الوحدات بخصومات مستمرة عن صافي قيمة الأصول، مع تراجع القيمة السوقية للقطاع | مرتفعة | متوسط | هيكلة الخروج من خلال البيع إلى صندوق الاستثمار العقاري المتداول أو صندوق مؤسسي، وليس أبداً من خلال وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول، وهيكلة الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية (RETT) للمساهمة العينية عند الدخول، استناداً إلى موقف من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) |
| تراكم الضرائب عند الخروج: ضريبة التصرفات العقارية (RETT) بنسبة 5 في المائة عند الدخول، ورسوم تصرف تفرضها REGA بنسبة 2 في المائة عند الخروج، إضافة إلى قاعدة نسبة 30 في المائة الخاصة بالتصرف في الأسهم التي تطال بيع شركة قابضة | مرتفعة | متوسط | الحصول على موقف مكتوب من ZATCA بشأن هيكل الاستحواذ وإعفاء المساهمة العينية في الصندوق قبل التوقيع، واحتساب تكاليف الدخول والخروج مجتمعة بنسبة 7 في المائة من القيمة في النموذج بوصفها السيناريو الأساسي |
| التصعيد المرتبط بإيران يعيد تسعير الأصول الحقيقية في الخليج ويؤدي إلى تشديد التعاملات المصرفية المراسلة المتعلقة بتدفقات SAR وUSD | منخفضة إلى متوسطة | مرتفع | تطبيق خصم صريح على القيمة النهائية لمخاطر التصعيد المرتبط بإيران، ومضاهاة بيانات جميع المقاولين والموردين بقوائم OFAC SDN والاتحاد الأوروبي وUK OFSI، وجدولة فتح حساب لدى مصرف سعودي قبل بدء فترة الحصرية |
| انحسار توافر التمويل بفعل شح الودائع في السعودية، بمعزل عن مسار سعر الفائدة للسياسة النقدية | متوسطة | متوسط | تقييم توافر التمويل بصورة منفصلة عن تكلفة رأس المال، والحصول على مذكرات شروط استرشادية من مصرفين سعوديين على الأقل قبل بدء فترة الحصرية، وإجراء اختبار ضغط للنموذج عند SAIBOR مضافاً إليه 300 نقطة أساس |
الأسئلة الحاسمة، مرتبة حسب قوة التأثير.
الافتراضات الهشة، مرتبة حسب قوة التأثير.
الحقائق غير المريحة.
الجزء أ: مصفوفة المنافسين
| الطرف المقابل المحدّد بالاسم | الحالة | رأس المال | النطاق الجغرافي | مستوى التهديد |
|---|---|---|---|---|
| صندوق الاستثمار العقاري المتداول سدكو كابيتال (مرخّص من CMA، Tadawul) | قائم، ينفّذ استحواذات | مجمع مكاتب في الرياض بقيمة SAR 125.8m بتاريخ 19/01/2026؛ الموافقة على مذكرة تفاهم بتاريخ 28/06/2026 بشأن برج الياسمين بقيمة تقارب SAR 707m VERIFIED | حي الياسمين بالرياض، جدة | مرتفع بوصفه مزايداً منافساً في الصفقات التي تتجاوز USD 100M؛ مرتفع بوصفه الطرف المقابل عند التخارج |
| صندوق الاستثمار العقاري المتداول الرياض (الرياض المالية، Tadawul) | قائم، متأثر بانخفاض القيمة | سعر الوحدة SAR 4.41 في 21/09/2026، بانخفاض 16.64 percent خلال سنة واحدة؛ صافي خسارة قدره SAR 73.88m للفترة المنتهية في 30/06/2026، مقابل صافي أصول قدره SAR 1.61bn REPORTED | الرياض، على مستوى المملكة | متوسط بوصفه مزايداً؛ منخفض للتخارج عند صافي قيمة الأصول |
| صندوق الاستثمار العقاري المتداول ملكية عقارات الخليج (Tadawul) | قائم، متداول بخصم | سعر الوحدة SAR 4.62 مقابل صافي قيمة الأصول للوحدة البالغ SAR 7.95 في 30/06/2026؛ الاقتراض يمثل 43.99 percent من إجمالي الأصول، ويستحق القرض في 28/12/2027 VERIFIED | على مستوى المملكة | منخفض بوصفه مزايداً، مع قدرة رأسمالية مقيّدة لاقترابه من سقف الرافعة المالية البالغ 50 percent الذي تحدّده CMA |
| شركة مركز الملك عبدالله المالي للتطوير والإدارة (مرتبطة بصندوق الاستثمارات العامة) | قائمة بوصفها مالكاً مؤجّراً ومطوّراً | تسهيل تمويلي بقيمة SAR 12bn وردت تقارير عنه في June 2026؛ استمرار استكمال تطوير المنطقة REPORTED | مركز الملك عبدالله المالي بالرياض | مرتفع، مالك مؤجّر مدعوم من الدولة لا يتطلّب العائد على التكلفة الذي يشترطه القطاع الخاص |
| ذا إكزكيوتيف سنتر (مشغّل مساحات عمل مرنة) | قائم، يتوسّع | افتتاح KAFD 2.08 في 06/05/2026، بمساحة تقارب 9,500 متر مربع موزّعة على خمسة طوابق، استكمالاً لحضور KAFD 3.09 القائم منذ August 2025 REPORTED | مركز الملك عبدالله المالي بالرياض | متوسط، منافس مباشر في التحوّل نحو مساحات العمل المرنة المجهّزة |
| كولابس (مشغّل مساحات عمل مرنة) | قائم، يتوسّع | إطلاق مجمّع النرجس بمساحة تقارب 4,000 متر مربع في April 2026 REPORTED | الأسواق الفرعية شمال الرياض | متوسط |
الجزء C: الحكم المستند إلى المعلومات الاستثمارية النافذة آخذة في الإغلاق أمام الدخل المستقر من أصول الفئة A في الرياض، وآخذة في الانفتاح أمام الأصول المبنية حسب متطلبات المستأجر والمساحات المرنة المُدارة التي لم يسبق تأجيرها مطلقاً، حيث لا يزال الإيجار الأولي يُحدَّد بالاتفاق، والخطوة الواحدة خلال الـ 90 يوماً المقبلة هي تكليف مستشار قانوني سعودي بتأكيد ما إذا كان عقد إيجار يُبرم لأول مرة على الإطلاق أو ترخيص استخدام مساحة مُدارة في أصل حديث الإنجاز في الرياض يقع خارج نطاق أساس الإيجار الإجمالي المجمّد، وذلك كتابةً، مع الشروع بالتوازي في التسجيل لدى MISA وفتح حساب مصرفي سعودي، بحيث يتسنى تحويل رأس المال خلال 30 يوماً من صدور ذلك الرأي.
منطق توظيف رأس المال. عند استثمار حقوق ملكية تتراوح بين USD 20M و100M، ونسبة القرض إلى القيمة تتراوح بين 45 و55 في المائة، يتمثل حجم الأصل القابل للاستهداف في عقار مكتبي واحد في الرياض بمساحة صافية قابلة للتأجير تتراوح بين 8,000 و40,000 متر مربع، أو المحفظة المكوّنة من أصلين عند الطرف الأدنى من ذلك النطاق. أما المسطحات الطابقية فائقة التميز في KAFD والأبراج الضخمة المسلّمة حديثاً فتتجاوز حجم الاستثمار عند اقتنائها كأصول كاملة، وهو ما يشكّل بحد ذاته حجة ضد استراتيجية الأصول المستقرة الدخل من الفئة A بصورتها الشائعة، وحجة لصالح التمويل المسبق لمشروعات أصغر حجماً مؤجّرة مسبقاً، والأصول الثانوية المجدّدة بصورة جوهرية، وحصة في أحد الصناديق الخاضعة للتنظيم من جانب CMA ESTIMATED.
نطاق العائد المتوقع. إن شراء أصل مستقر الدخل عند العائد عند الدخول المرصود البالغ 8.9 في المائة، مع تكلفة دين شاملة تبلغ 7.0 في المائة، ونمو اسمي صفري للإيجارات حتى 09/2030، والخروج عند معدل الرسملة السائد عند الدخول بعد خصم ضريبة التصرفات العقارية RETT البالغة 5 في المائة ورسوم التصرف البالغة 2 في المائة، ينتج معدل عائد داخلي على حقوق الملكية في حدود 10 إلى 11 في المائة ESTIMATED. ويحقق البناء حسب متطلبات المستأجر بتمويل مسبق عائداً على التكلفة يقارب 7.6 إلى 12.1 في المائة، بنقطة وسطية قرب 9.3 في المائة، على تكلفة إحلال شاملة تتراوح بين SAR 18,600 و29,700 لكل متر مربع من المساحة الصافية القابلة للتأجير ESTIMATED. ومقابل عائد توازن سوقي للأصول المستقرة الدخل يبلغ 8.9 في المائة، تبلغ علاوة التطوير نحو 40 إلى 140 نقطة أساس عند النقطة الوسطية، وهي أقل بكثير من نطاق 150 إلى 250 نقطة أساس الذي تتطلبه معايير التقييم الاستثماري المؤسسي عادةً. ولا تتوافر فرصة مراجحة على أساس تكلفة الإحلال عند تكاليف البناء الحالية في الرياض، وهو ما يستبعد تماماً التطوير المضاربي من الفئة A، ويؤكد في الوقت نفسه أن أسعار العقارات المكتبية المستقرة الدخل في الرياض لا تبدو مبالغاً فيها. ولا يستوفي التمويل المسبق حد العائد المطلوب إلا عندما يموّل المستأجر أعمال التجهيز الداخلي Cat B، ويمتد عقد الإيجار عشر سنوات أو أكثر، وتُقدّم الأرض كمساهمة أو تُقتنى بأقل من أسعار السوق المفتوحة في شمال الرياض.
مخاطر الهبوط. إن ارتفاع معدل الرسملة عند الخروج بمقدار 50 نقطة أساس يخفض معدل العائد الداخلي بنحو 300 إلى 400 نقطة أساس ESTIMATED. وإذا كانت رسوم الخدمات مدرجة ضمن الإيجار الإجمالي المجمّد وارتفعت بنسبة 10 في المائة، فإن تآكل صافي العائد بنحو 50 نقطة أساس يتراكم بصورة مركّبة طوال فترة الاحتفاظ ESTIMATED. وتستهلك تكاليف المعاملة عند الدخول والخروج، المتمثلة في ضريبة RETT بنسبة 5 في المائة عند الدخول إضافة إلى رسوم التصرف بنسبة 2 في المائة عند الخروج، معظم عائد الدخل لسنة واحدة. أما سيناريو الهبوط الحاد فيتمثل في موجة تسليم في 2028 بحجم يقع عند طرف النطاق الذي تمثّله تقديرات Knight Frank، ومالك حكومي يؤجّر حيّاً مرتبطاً بـ PIF بأسعار تقل عن تكلفة القطاع الخاص، وجدول إيجارات مجمّد، وخروج إلى سوق يواجه فيها المشترون القيود ذاتها، وهو ما ينتج عائداً على حقوق الملكية أحادي الرقم أو سالباً.
مسارات الخروج. يظل البيع الخاص المباشر إلى صندوق مؤسسي أو مكتب العائلة هو السيناريو الأساسي. والبيع إلى صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرج في Tadawul مسار متاح فعلياً، كما تُظهر صفقتا SEDCO لعام 2026، وهو المسار المفضّل عند هيكلته كمساهمة عينية تستفيد من إعفاء RETT عند الدخول مع قبول حظر التصرف في الوحدات لمدة خمس سنوات. ويظل البيع وإعادة الاستئجار مع شاغل استراتيجي خياراً متاحاً، غير أن مدد عقود الإيجار المرصودة تبلغ ثلاث سنوات، ما يجعله حلاً انتقالياً لا تعهداً تعاقدياً بالدخل، ويضع المشتري أمام استحقاق إعادة التأجير في 2029 في سوق ما بعد دخول المعروض الجديد، وبإيجار ستفرض عليه حينها القاعدة الثانية لتحديد الإيجارات سقفاً. ولا ينبغي بناء التقييم الاستثماري على افتراض الخروج عبر وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرجة عند صافي قيمة الأصول أو قريباً منه، نظراً للخصومات المسجلة في قسم الطرف المقابل.
رأس المال العامل. ينبغي تخصيص مبالغ لتغطية ضريبة RETT بنسبة 5 في المائة المستحقة قبل التوثيق لدى كاتب العدل، وضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 في المائة على الإيجار وأعمال التجهيز مع استرداد ضريبة المدخلات للمالك المسجّل، ومساهمة المالك في أعمال التجهيز الداخلي Cat B بمقدار SAR 500 إلى 2,000 لكل متر مربع في الصفقات التنافسية، وتكاليف تحمّل الشغور والتجديد لمدة تتراوح بين اثني عشر وثمانية عشر شهراً في أي استثمار يستهدف إعادة تموضع الأصل، وأي التزام محتمل برسوم العقارات الشاغرة خلال فترة الشغور تلك، وتكاليف MISA والخدمات المصرفية والهيكلة التي تُتكبّد مقدماً قبل بدء فترة الحصرية ESTIMATED.
ESTIMATED إطار التخصيص الجغرافي، للتفويض الاستثماري في المكاتب السعودية عبر أسواق متعددة
| السوق | التخصيص الاسترشادي | معدل شغور الفئة A | نمو الإيجارات المسموح به قانوناً | ملاحظة |
|---|---|---|---|---|
| الرياض، داخل النطاق العمراني | 50 إلى 65 في المائة | 1.9 في المائة للأصول الممتازة، ولا يمكن إرجاع هذه النسبة إلى منشور متاح للاطلاع صادر عن JLL أو Knight Frank [UNCONFIRMED] | نمو صفري على عقود الإيجار القائمة حتى 09/2030؛ إيجار السوق عند أول تأجير للعقارات التي لم يسبق تأجيرها | أعمق مستويات السيولة المؤسسية والطلب الشرائي الوحيد واسع النطاق من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة |
| الرياض، خارج النطاق العمراني | 0 إلى 10 في المائة | غير منشور بصورة منفصلة ESTIMATED | غير مقيّد | معروض محدود من الأصول الملائمة للمستثمرين المؤسسيين، وطلب شرائي محدود عند الخروج |
| جدة | 20 إلى 30 في المائة | 5.1 في المائة للفئة A، ولا يمكن إرجاع هذه النسبة إلى منشور متاح للاطلاع صادر عن JLL أو Knight Frank [UNCONFIRMED] | غير مقيّد حالياً، رهناً بصلاحية REGA في توسيع نطاق القيود | بيئة أفضل هيكلياً لإعادة تسعير الإيجارات إلى مستويات السوق، مع معدل شغور يبلغ الضعف |
| منطقة الدمام الحضرية | 5 إلى 15 في المائة | متقلب، مرتبط بدورات الإنفاق الرأسمالي في قطاع الطاقة ESTIMATED | غير مقيّد حالياً | يضيف مشروع Avenues Khobar مساحة 17,000 متر مربع من الفئة A في H2 2027 REPORTED |
هذا فحص للقطاع العام دون هدف محدد بالاسم، وبالتالي فإن إعداد ملفات تعريفية لكل مؤسس غير منطبق. القناعة الاستثمارية الخاصة بالهدف: لم تُقيَّم، وأي فرصة محددة بالاسم ستتطلب عناية واجبة منفصلة.
إن ملف المشغّل المطلوب لتنفيذ أي من الاستراتيجيات الثلاث الباقية في هذا السوق محدد وضيق. بالنسبة لمسار البناء حسب الطلب: مطوّر أو مدير تطوير مرخّص في السعودية لديه سجل تسليم مكتمل لمشروع من الدرجة A في الرياض خلال السنوات الخمس الماضية، وعلاقة تعاقدية بسعر ثابت أو بحد أقصى مضمون للسعر مع مقاول سعودي من الفئة الأولى، وقدرة مُثبتة على تأمين تعهد مستأجر محدد بالاسم عبر اتفاقية إيجار قبل بدء الأعمال الإنشائية. ويجب إثبات سجل الأداء بشهادات التسليم ومراجع المستأجرين السابقين، لا بالرسوم التصورية للمخططات الرئيسية.
بالنسبة لمسار إعادة التموضع: مدير أصول مقره الرياض لديه سجل في ضبط رسوم الخدمات، وعقد إدارة مرافق جرى التفاوض عليه على أساس الدفاتر المفتوحة، وعلاقات قائمة مع REGA لتقديم الاعتراضات بموجب الفقرة خامساً. وبالنظر إلى أن قاعدة التحديد الثانية تضع سقفاً لإيجار إعادة التأجير في غياب اعتراض ناجح، فإن الكفاءة الحاسمة للمشغّل تنظيمية وليست إنشائية LEGAL.
بالنسبة لمسار المساحات المرنة: مشغّل لديه قاعدة تراخيص قائمة في المملكة وسجل مُثبت في رفع نسب الإشغال تدريجياً، يُقاس أداؤه بالمقارنة مع The Executive Centre، الذي افتتح KAFD 2.08 بمساحة نحو 9,500 متر مربع في 06/05/2026 وKAFD 3.09 في August 2025 REPORTED، وCOLABS، الذي أطلق مجمعاً بمساحة نحو 4,000 متر مربع في حي النرجس في April 2026 REPORTED. وتُذكر هذه الجهات باعتبارها مؤشرات مرجعية للسوق وجهات منافسة للمقارنة، لا باعتبارها مراكز استثمارية.
وعلى جانب الطرف المقابل، فإن مديري الصناديق الذين يُظهرون شهية حالية لمكاتب الرياض، والذين يعملون بالتالي بوصفهم مزايدين منافسين وأطرافاً مقابلة للتخارج في آن واحد، هم SEDCO Capital وRiyad Capital وJadwa Investment وAl Rajhi Capital وSNB Capital وMEFIC وMulkia، وجميعهم مرخّصون من CMA وجميعهم لديهم أدوات من نوع صندوق الاستثمار العقاري المتداول مدرجة في Tadawul (تداول). ويمر الوصول إلى الأراضي والأحياء عبر الهيئة الملكية لمدينة الرياض، وشركة تطوير وإدارة KAFD، وشركة تطوير المربع الجديد. وقد جرت محاولة للتحقق بمستوى السجل الرسمي من البيانات المسجلة لشركة KAFD DMC عبر سجل الشركات السعودي وثق (Wathq)، وأعاد الموصّل حالة غير متاح، وبالتالي لم يتم الحصول على تأكيد بمستوى السجل الرسمي لذلك الطرف المقابل في هذه الجولة، ويبقى الادعاء [UNCONFIRMED].
ملاحظة المحرّك: Gulf Commercial Insights هي معلومات عناية واجبة تجارية، وليست مشورة استثمارية. Gulf Commercial Insights هي علامة تجارية تابعة لشركة Boost My Business AI Innovation Limited، رخصة تجارية في DIFC رقم CL11954.
هذا التقرير المسحي مكتمل، والحكم هو انتقائي، مع تحديد ثلاثة شروط مسماة ومؤرخة ومسار حل مرفق بكل منها. التواصل مع مستشار قانوني عقاري معتمد في الرياض خلال 10 أيام عمل للحصول على رأي مكتوب بشأن ما إذا كان الإيجار الإجمالي المجمّد بموجب الأحكام التنظيمية الصادرة في 25/09/2025 يشمل رسوم الخدمة، وما إذا كانت رخصة المساحات المُدارة تقع خارج نطاق التجميد، وبالتوازي الحصول على تأكيد المنطقة المحددة من REGA وفتح مسار عمل التسجيل لدى MISA وفتح حساب مصرفي سعودي، مع جدولة إعادة تقييم رسمية بتاريخ 31/03/2027 أو قبل ذلك إذا نشرت REGA معايير اعتراض المؤجر، أو إذا حددت MOMAH مناطق الرياض التجارية لرسوم العقار الشاغر، أو إذا أظهرت بيانات الربع الرابع من 2026 والربع الأول من 2027 معدل شغور في الفئة A يتجاوز 5 في المائة.
انتقائي: العائد الجاري لمكاتب الرياض حقيقي عند 8.9 إلى 9.8 في المائة إجمالاً مقابل نحو 7.0 في المائة لتكلفة الدين، لكن العامل الحاسم هو أن REGA لم تنشر معايير اعتراض المؤجر ولا قراراً بشأن ما إذا كان الإيجار الإجمالي المجمّد يشمل رسوم الخدمة، وإلى أن يُنشر ذلك لا يمكن الاكتتاب في دخل القطاع وقيمته النهائية عند حجم الاستثمار هذا.
41 مصدراً موثقاً. كل رقم جوهري في هذا التقرير قابل للتتبع إلى مصدر عام مسمى. تفتح الروابط في تبويب جديد.
كل ادعاء جوهري يحمل وسماً مضمّناً يوضح كيفية توثيق المحرك له بمصدر. اقرأ الوسم قبل الاعتماد على الادعاء.
يوضّح هذا الملحق كيفية توثيق كل ادعاء جوهري ورد أعلاه، وما تم تأكيده مقابل مصدر أولي، وبالنسبة للنقاط التي لم نتمكن من تأكيدها بعد، يبيّن بدقة نوع الوصول إلى البيانات الذي يتيح لنا التحقق منها.
تم تأكيد كل صف مقابل المصدر الأولي المبيّن. والرابط فعّال وقابل للنقر.
| # | الادعاء المتحقق منه | المصدر | الرابط |
|---|---|---|---|
| 1 | السؤال المكلَّف به هو أين تبلغ إيجارات الفئة A ذروتها. | rega.gov.sa | https://rega.gov.sa/en/media-center/news-announcements/in-line-with-hrh-crown-prince-s-directive-to-take-several-measures-to-achieve-balance-in-the-real-estate-sector-in-riyadh-approval-has-been-issued-for-regulatory-provisions-aimed-at-regulating-the-relationship-between-landlords-and-tenants |
| 2 | ومن حيث النظام السعودي، فقد بلغت ذروتها بالفعل. | rega.gov.sa | https://rega.gov.sa/en/media-center/news-announcements/in-line-with-hrh-crown-prince-s-directive-to-take-several-measures-to-achieve-balance-in-the-real-estate-sector-in-riyadh-approval-has-been-issued-for-regulatory-provisions-aimed-at-regulating-the-relationship-between-landlords-and-tenants |
| 3 | إعلان الهيئة العامة للعقار عن الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية يوقف الزيادات السنوية في إجمالي القيمة الإيجارية لعقود الإيجار السكنية والتجارية… | rega.gov.sa | https://rega.gov.sa/en/media-center/news-announcements/in-line-with-hrh-crown-prince-s-directive-to-take-several-measures-to-achieve-balance-in-the-real-estate-sector-in-riyadh-approval-has-been-issued-for-regulatory-provisions-aimed-at-regulating-the-relationship-between-landlords-and-tenants |
| 4 | إن سوقاً بهذا الشحّ وبآلية تسعير فاعلة لا ينتج عنها نمو إيجاري بنسبة 1 في المئة. | rega.gov.sa | https://rega.gov.sa/en/media-center/news-announcements/in-line-with-hrh-crown-prince-s-directive-to-take-several-measures-to-achieve-balance-in-the-real-estate-sector-in-riyadh-approval-has-been-issued-for-regulatory-provisions-aimed-at-regulating-the-relationship-between-landlords-and-tenants |
| 5 | سلسلة 2025 تمثل النظام القديم. | rega.gov.sa | https://rega.gov.sa/en/media-center/news-announcements/in-line-with-hrh-crown-prince-s-directive-to-take-several-measures-to-achieve-balance-in-the-real-estate-sector-in-riyadh-approval-has-been-issued-for-regulatory-provisions-aimed-at-regulating-the-relationship-between-landlords-and-tenants |
| 6 | وسلسلة 2026 تمثل النظام الجديد. | rega.gov.sa | https://rega.gov.sa/en/media-center/news-announcements/in-line-with-hrh-crown-prince-s-directive-to-take-several-measures-to-achieve-balance-in-the-real-estate-sector-in-riyadh-approval-has-been-issued-for-regulatory-provisions-aimed-at-regulating-the-relationship-between-landlords-and-tenants |
| 7 | ما يعادل هيكل الأولوية: الدين المصرفي السعودي الممتاز يتقدم على حقوق ملكية الراعي مع تعهد بتغطية التأجير المسبق وهو معتاد في تسهيلات التطوير، ورافعة صندوق الاستثمار العقاري المتداول لدى CMA… | saudiexchange.sa | https://www.saudiexchange.sa/wps/portal/saudiexchange/rules-guidance/capital-market-overview/funds |
| 8 | نظام تملك غير السعوديين للعقار، المرسوم الملكي رقم | kslaw.com | https://www.kslaw.com/insights/articles/saudi-arabias-new-foreign-ownership-law-key-implications-for-real-estate-ma |
| 9 | م/14 بتاريخ 19/01/1447هـ، المنشور في أم القرى بتاريخ 25/07/2025، والنافذ بعد 180 يوماً. | kslaw.com | https://www.kslaw.com/insights/articles/saudi-arabias-new-foreign-ownership-law-key-implications-for-real-estate-ma |
| 10 | لم يصبح النظام قابلاً للتطبيق إلا عندما وافق مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية ووثيقة النطاق الجغرافي بتاريخ 23/06/2026. | gtlaw.com | https://www.gtlaw.com/en/insights/2026/7/the-kingdom-of-saudi-arabia-publishes-implementing-regulations-to-the-foreign-ownership-of-real-estate-law |
| 11 | تحدد A&O Shearman تاريخ قرار مجلس الوزراء المعتمِد رقم | kslaw.com | https://www.kslaw.com/insights/articles/saudi-arabias-new-foreign-ownership-law-key-implications-for-real-estate-ma |
| 12 | كلا التاريخين متداول من مكاتب من الطبقة الأولى، والمرجع المنشور في الجريدة الرسمية يمثل بنداً مفتوحاً من بنود العناية الواجبة LEGAL. | kslaw.com | https://www.kslaw.com/insights/articles/saudi-arabias-new-foreign-ownership-law-key-implications-for-real-estate-ma |
| 13 | الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية، المعتمدة بمرسوم ملكي وقرار مجلس الوزراء اعتباراً من 25/09/2025. | eversheds-sutherland.com | https://www.eversheds-sutherland.com/en/united-states/insights/the-big-freeze-saudi-arabia-introduces-rent-freeze-and-automatic-renewal |
| 14 | لا يجوز تطبيق بنود التصعيد في عقود الإيجار المؤرخة في 25/09/2025 أو بعده خلال فترة التجميد حتى لو تجاوزت مدة العقد خمس سنوات، ولا يجوز أن يتجاوز إيجار التأجير من الباطن إيجار العقد الأصلي… | eversheds-sutherland.com | https://www.eversheds-sutherland.com/en/united-states/insights/the-big-freeze-saudi-arabia-introduces-rent-freeze-and-automatic-renewal |
| 15 | تلك المكافأة تجعل المستأجر آلية الإنفاذ LEGAL. | eversheds-sutherland.com | https://www.eversheds-sutherland.com/en/united-states/insights/the-big-freeze-saudi-arabia-introduces-rent-freeze-and-automatic-renewal |
| 16 | نظام ضريبة التصرفات العقارية، المرسوم الملكي رقم | zatca.gov.sa | https://zatca.gov.sa/en/HelpCenter/guidelines/Documents/Detailed-Guideline-for-RETT-In-accordance-with-provision-of-RETT-Law-and-its-Implementing-Regulations.pdf |
| 17 | م/84 بتاريخ 19/03/1446هـ، مع اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار مجلس إدارة ZATCA رقم | zatca.gov.sa | https://zatca.gov.sa/en/HelpCenter/guidelines/Documents/Detailed-Guideline-for-RETT-In-accordance-with-provision-of-RETT-Law-and-its-Implementing-Regulations.pdf |
| 18 | 25-03-01 النافذ في 10/04/2025. | zatca.gov.sa | https://zatca.gov.sa/en/HelpCenter/guidelines/Documents/Detailed-Guideline-for-RETT-In-accordance-with-provision-of-RETT-Law-and-its-Implementing-Regulations.pdf |
هذه النقاط مفيدة لكنها لم تُؤكَّد بعد بصورة مستقلة، لأن تأكيدها يتطلب مصدر بيانات مدفوعاً غير متصلين به حالياً. امنحوا الوصول المذكور في العمود الأخير ويمكننا نقل كل نقطة مدعومة إلى حالة "متحقق منها" في التشغيل التالي.
| الادعاء | التصنيف الحالي | سبب عدم التحقق حتى الآن | الوصول الذي من شأنه تأكيده |
|---|---|---|---|
| وصل التأكيد التجريبي بعد تسعة أشهر: تسجّل CBRE إيجارات الفئة A في الرياض عند SAR 2,570 للمتر المربع سنوياً، بارتفاع 1 بالمئة على أساس سنوي، وإيجارات الفئة الممتازة عند… | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | REIDIN / Property Monitor (بيانات العقارات الخليجية) |
| في المقابل، قاست Knight Frank الفئة A عند SAR 2,735 للمتر المربع في نهاية 2025، بارتفاع 9.7 بالمئة، مع ارتفاع الفئة B بنسبة 22 بالمئة. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | REIDIN / Property Monitor (بيانات العقارات الخليجية) |
| يعمل التجميد عبر ثلاث قواعد تحديد، تعيد كل منها ترتيب الاستراتيجيات الثلاث المقترحة في المذكرة. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
| العقار المؤجَّر في 25/09/2025 يُجمَّد عند المعدل الساري حينها. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | REIDIN / Property Monitor (بيانات العقارات الخليجية) |
| العقار الذي سبق تأجيره لكنه شاغر يُجمَّد عند آخر قيمة عقد مسجّلة في إيجار. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | REIDIN / Property Monitor (بيانات العقارات الخليجية) |
| العقار الذي لم يسبق تأجيره يُتفق على إيجاره عند أول تأجير ثم يُجمَّد لبقية السنوات الخمس. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | REIDIN / Property Monitor (بيانات العقارات الخليجية) |
| السؤال المكافئ بشأن هيكل رأس المال لهذا التفويض الاستثماري هو هيكل الملكية والرفع المالي على أصل مكتبي واحد في الرياض. | تقدير / استنتاج | استنتاج تحليلي على بيانات جزئية، لا يوجد مصدر أولي محفوظ | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
| عند حجم قطعة يتراوح بين 8,000 و40,000 متر مربع من المساحة الصافية القابلة للتأجير، تُترجم القيمة الرأسمالية إلى نحو SAR 190 million إلى SAR 960 million عند السعر الملحوظ البالغ SAR 23,880 للمتر المربع المستنتج من يناير… | تقدير / استنتاج | استنتاج تحليلي على بيانات جزئية، لا يوجد مصدر أولي محفوظ | REIDIN / Property Monitor (بيانات العقارات الخليجية) |
| مقابل شيك حقوق ملكية يتراوح بين USD 20M و100M عند نسبة قرض إلى قيمة تتراوح بين 45 و55 بالمئة، يبلغ التفويض الاستثماري السيطرة الكاملة على الأصل عند الثلثين الأدنى من ذلك النطاق، والاستثمار المشترك أو… | تقدير / استنتاج | استنتاج تحليلي على بيانات جزئية، لا يوجد مصدر أولي محفوظ | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
| معايير الرفع المالي: سايبور لثلاثة أشهر عند 4.84 بالمئة في يوليو 2026، بالإضافة إلى هامش مقدَّر للراعي الأجنبي يتراوح بين 175 و300 نقطة أساس، ما يعطي تكلفة دين إجمالية تتراوح بين 6.6 و7.8… | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | REIDIN / Property Monitor (بيانات العقارات الخليجية) |
| عند العائد عند الدخول الملحوظ البالغ 8.9 بالمئة وتكلفة دين 7.0 بالمئة، يبلغ الفارق الإيجابي نحو 190 نقطة أساس ويبلغ العائد النقدي على النقد بعد الرفع نحو 10.8 بالمئة عند 50… | تقدير / استنتاج | استنتاج تحليلي على بيانات جزئية، لا يوجد مصدر أولي محفوظ | Pitchbook / Preqin (أداء الصناديق الخاصة) |
| تدخل المملكة العربية السعودية المرحلة الأخيرة من رؤية 2030 برأس مال وافد انتقل من السرد إلى التنفيذ. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
| الاستثمار الأجنبي المباشر المُعلن عند USD 36.3 billion يضع المملكة في المرتبة الثالثة عشرة عالمياً. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
| آلية الانتقال إلى الطلب على المكاتب في الرياض ليست الاستثمار الأجنبي المباشر العام، بل برنامج المقار الإقليمية، الذي يمنع منذ 01/01/2024 الشركات الأجنبية التي لا تملك… | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | سجلات خليجية مدفوعة (واثق بريميوم / Dubai Pulse / OpenCorporates) |
| أكثر من 780 شركة تحمل الآن وضع المقر الإقليمي أو التزمت به مقابل هدف أصلي بلغ 480. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
| سياق التفويض الاستثماري بالنسبة إلى الطرف المقابل السيادي مهم هنا، لأن الدولة هي في الوقت نفسه صانع الطلب وصانع العرض ومنظّم السعر. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
| تفويض صندوق الاستثمارات العامة هو التحول الاقتصادي المحلي وتنفيذ المشاريع العملاقة، وليس معدل عائد داخلي مرفوع لمدة 3 إلى 5 سنوات، كما أن نشاطه في الرياض… | تقدير / استنتاج | استنتاج تحليلي على بيانات جزئية، لا يوجد مصدر أولي محفوظ | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
| بإمكان مالك عقاري مدعوم من الدولة يملأ منطقة بأكملها أن يعيد ضبط منحنى الإيجارات دون اعتبار لأساس التكلفة لدى المالك الخاص. | مصدر ثانوي منقول | منسوب إلى مصدر مُسمّى، لكن لم يُلتقط رابط قابل للقراءة آلياً في هذه الجولة | تغذية مرخّصة لبيانات السوق أو البيانات المالية للشركات (تأكيد من جانب العميل) |
أزالت مرحلة التحقق لدينا النقاط أدناه أو خفّضت تصنيفها قبل وضع التقرير في صيغته النهائية. ونحن لا نحذفها: فكل نقطة محتجَزة هنا كي تروا بالضبط ما جرى تنحيته وما يلزم لتأكيده. والنقاط الموسومة بعبارة "غير قابلة للتنفيذ" لم يتسنّ العثور عليها في أي مصدر خلال هذه الجولة ولا ينبغي الاعتماد عليها.
| النقطة | ما قمنا به | السبب | ما الذي سيؤكدها |
|---|---|---|---|
| يؤكد الملحق ب أن جميع الكيانات المذكورة بالاسم جرى فحصها مقابل السجل الأولي ذي الصلة | أُزيلت في التحقق | إن نقطتَي النهاية symbolsearch وstocks على api.twelvedata.com هما بيانات مرجعية للأوراق المالية، وليستا سجلاً أولياً؛ ثلاثة… | تدفق بيانات سوقية أو بيانات مالية للشركات مرخّص (تأكيد من جانب العميل) |
| إيجار المكاتب المتميزة في الرياض وفق JLL بقيمة SAR 3,630 بتاريخ الربع الأول 2026 | خُفّض من T2 إلى T4 | المصادر الوحيدة القابلة للتتبّع هي صفحة محتوى لشركة وساطة (satestate.com) تؤرّخه بالربع الأول 2026 وصفحة ثانوية أخرى تؤرّخه… | تدفق بيانات سوقية أو بيانات مالية للشركات مرخّص (تأكيد من جانب العميل) |
| نسبة الشواغر في المكاتب المتميزة بالرياض 1.9 في المئة وشواغر الفئة A في جدة 5.1 في المئة المنسوبة إلى JLL الربع الثاني 2026 عبر Knight Frank MENA | خُفّض من T2 إلى T4 | جرى الاطلاع بالكامل على إصدار Knight Frank Destination Saudi 2026 المستشهد به: لا يتضمن أي نسبة إلى JLL، ولا نسبة 1.9 في المئة… | تدفق بيانات سوقية أو بيانات مالية للشركات مرخّص (تأكيد من جانب العميل) |
| خلية جدول التخصيص التي تكرر نسبة شواغر المكاتب المتميزة البالغة 1.9 في المئة | خُفّض من T2 إلى T4 | نفس النسبة غير القابلة للتتبّع الواردة في c16؛ ويجب إعادة وسمها على نحو متسق. | تدفق بيانات سوقية أو بيانات مالية للشركات مرخّص (تأكيد من جانب العميل) |
| خلية جدول التخصيص التي تكرر نسبة شواغر الفئة A في جدة البالغة 5.1 في المئة | خُفّض من T2 إلى T4 | نفس النسبة غير القابلة للتتبّع الواردة في c16؛ وتغطية JLL للربع الأول 2026 تضع شواغر الفئة A في جدة عند 6 في المئة. | تدفق بيانات سوقية أو بيانات مالية للشركات مرخّص (تأكيد من جانب العميل) |
| معايير صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة في السوق المالية السعودية بما فيها سقف الرفع المالي البالغ 50 في المئة، موسومة | فشل التحقق | تعذّر استرجاع صفحة المصدر خلال هذه الجولة (الوصول مقيّد أو جرى نقل الصفحة) | REIDIN / Property Monitor (بيانات عقارية خليجية) |
| أرقام Savills لمكاتب الرياض في الربع الثاني 2026 (إشغال الفئة A 98 في المئة، المتميزة SAR 2483، مشاريع قيد التنفيذ تتجاوز 570,000 متر مربع) | فشل التحقق | تعذّر استرجاع صفحة المصدر خلال هذه الجولة (الوصول مقيّد أو جرى نقل الصفحة) | REIDIN / Property Monitor (بيانات عقارية خليجية) |
---
إن الإشارات الواردة في هذا التقرير إلى أشخاص أو كيانات أو ولايات قضائية خاضعة للعقوبات مُدرجة لغرض سياق تقييم المخاطر فقط. وتوصي Gulf Commercial Insights بعدم وجود أي انكشاف على أي طرف خاضع للعقوبات أو سوق خاضعة للعقوبات، أو التعامل معه، أو الاستثمار فيه، وأي سلسلة توريد أو طرف مقابل أو مسار مدفوعات يمسّ مثل هذا الطرف يُعد سبباً للاستبعاد. ولا يشكّل أي مما ورد في هذا التقرير مشورة استثمارية أو قانونية أو متعلقة بالعقوبات؛ ويلزم الحصول على مشورة قانونية مستقلة بشأن العقوبات وإجراء الفرز لدى OFAC وUK OFSI والاتحاد الأوروبي قبل أي معاملة. والافتراضات الجوهرية مبينة أعلاه. وقد تتغير الظروف.
The same engine runs full conviction screens on specific deals.
Submit Your Mandate →