مكاتب الرياض 2026: تجميد الإيجارات يوقف ذروة إيجارات الفئة A

تقرير فرز الاستثمار في العقارات التجارية بدول مجلس التعاون الخليجي - مكاتب الرياض، مع مقارنات بجدة ومنطقة الدمام الحضرية

التفويض الاستثماري لمكتب العائلة والمستثمر المحترف، USD 20M إلى 100M، مدة احتفاظ من 3 إلى 5 سنوات، 2026 إلى 2031

تُنفَّذ صفقات مكاتب الرياض بعائد دخل إجمالي يتراوح بين 8.9 و9.8 في المائة، وفقاً للمعاملات المرصودة للأوعية الاستثمارية المدرجة، مقابل تكلفة دين تبلغ نحو 7.0 في المائة، بما يحقق فارق عائد فعلي فوق تكلفة الدين، غير أن الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية الصادرة بتاريخ 25/09/2025 قد ألغت حق المؤجر في رفع الأجرة داخل النطاق العمراني للرياض طوال مدة الاحتفاظ المذكورة. ولا تزال ثلاثة شروط محددة بالاسم والتاريخ دون حسم فعلي: لم تنشر الهيئة العامة للعقار (REGA) أي معايير لاعتراض المؤجر على الأجرة الخاضعة للضبط، ولا يوجد رأي مكتوب يحسم ما إذا كانت الأجرة الإجمالية المجمّدة تشمل رسوم الخدمات، ولم تصدر وزارة البلديات والإسكان (MOMAH) القرار الوزاري الذي يحدد المناطق التجارية في الرياض الخاضعة لرسم العقار الشاغر. ويظل تصنيف الفرز «انتقائي» إلى حين نشر هذه العناصر الثلاثة، وعندها يصبح مسارا العقارات التي لم يسبق تأجيرها والعقارات التي خضعت لتجديد جوهري قابلين للتقييم المالي والاستثماري على وجه السرعة.

الملخص التنفيذي

النظرة القطاعية: انتقائية تجاه مكاتب الرياض عند حجم الاستثمار هذا، لأن المتغير الحاسم ليس المعروض أو الشغور، بل تعريف تنظيمي غير منشور يحدد ما إذا كان تجميد الأجرة يعني أيضاً تجميد رسوم الخدمات.

السبب: تراجع نمو إيجارات المكاتب من الفئة الممتازة تراجعاً حاداً بالفعل من نطاق 15 إلى 23 في المائة في 2025 إلى نطاق 1 إلى 3 في المائة بحلول Q2 2026 في ظل تجميد الإيجارات، وبذلك فإن الذروة التي يستفسر عنها موجز التكليف قد انقضت بمرسوم في 25/09/2025 وليس بفعل المعروض في 2027. وتُظهر المعاملات المقارنة لصناديق من فئة صندوق الاستثمار العقاري المتداول عوائد إجمالية لمكاتب الرياض عند 8.9 ونحو 9.8 في المائة مع مدد إيجار تبلغ ثلاث سنوات، وهو عائد شبيه بعائد أدوات الائتمان مع مخاطر هبوط شبيهة بمخاطر الأسهم. وتتباين تقديرات شركتين استشاريتين كبريين للتسليمات في الفترة من 2026 إلى 2028، بحيث يبلغ أحد التقديرين نحو سبعة أمثال الآخر، لذا لا يمكن بعد تحديد حجم موجة المعروض.

ما الذي قد يغيّر هذا: صدور رأي مكتوب من الهيئة العامة للعقار (REGA) أو من مستشار قانوني سعودي يحسم أن رسوم الخدمات تقع خارج الأجرة الإجمالية المجمّدة، مقترناً بنشر معايير لاعتراض المؤجر تسمح بإعادة تسعير المخزون العقاري الذي خضع لتجديد جوهري، ينقل تصنيف الفرز إلى «جذاب». مستوى الثقة: متوسط (65%). تتراوح نسبة الادعاءات الجوهرية المصنّفة موثّق استناداً إلى إفصاحات من مصادر أولية أو صفحات الجهة التنظيمية بين 50 و79 في المائة، فيما يستند جانبا المشروعات المرتقبة ومعدلات الرسملة إلى مدخلات منقول وتقديري.

الأطروحة الاستثمارية

السؤال المكلَّف ببحثه هو عند أي مستوى تبلغ إيجارات الفئة A ذروتها. ومن حيث القانون السعودي، فقد بلغتها بالفعل. فإعلان الهيئة العامة للعقار (REGA) عن الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية يوقف الزيادات السنوية في إجمالي القيمة الإيجارية لعقود الإيجار السكنية والتجارية، القائمة منها أو الجديدة، داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، لمدة خمس سنوات اعتباراً من 25/09/2025 موثّق[1]. وجاء التأكيد المستند إلى البيانات بعد تسعة أشهر: إذ ترصد CBRE إيجارات الفئة A في الرياض عند SAR 2,570 للمتر المربع سنوياً، بارتفاع 1 في المئة على أساس سنوي، وإيجارات الفئة الممتازة عند نحو SAR 3,320، بارتفاع 3 في المئة، في سوق تبلغ نسبة الإشغال فيها 97 في المئة، ومعدل الشغور في الفئة الممتازة 1.9 في المئة منقول[2]. فسوق بهذه الدرجة من شح المعروض، مع وجود آلية تسعير فاعلة، لا تسفر عن نمو في الإيجارات بنسبة 1 في المئة. وفي المقابل، رصدت Knight Frank إيجارات الفئة A عند SAR 2,735 للمتر المربع في نهاية 2025، بارتفاع 9.7 في المئة، مع ارتفاع إيجارات الفئة B بنسبة 22 في المئة منقول[3]. فسلسلة بيانات 2025 تعكس النظام القديم. وسلسلة بيانات 2026 تعكس النظام الجديد.

يُطبَّق التجميد من خلال ثلاث قواعد لتحديد الأجرة، تعيد كل منها ترتيب الاستراتيجيات الثلاث المقترحة في موجز التكليف منقول[4]. فالعقار المؤجَّر في 25/09/2025 تُجمَّد أجرته عند المستوى الساري حينها. والعقار الذي سبق تأجيره لكنه شاغر تُجمَّد أجرته عند قيمة آخر عقد مسجَّل في منصة إيجار (Ejar). أما العقار الذي لم يسبق تأجيره، فيُتفق على أجرته عند التأجير الأول، ثم تُجمَّد للمدة المتبقية من السنوات الخمس.

القاعدة الثالثة هي الحالة الوحيدة المتبقية التي تجيز قانوناً إعادة التسعير وفق مستويات السوق في الرياض، وتعود منفعتها إلى المطورين والجهات المموِّلة للتطوير مقدّماً، لا إلى مشتري الأصول ذات الدخل المستقر. فالمبنى الذي يكتمل في 2028 تُحدَّد أجرته الأولى عند مستويات 2028، بينما يبقى البرج المجاور الذي يعود إلى 2023 خاضعاً للتجميد وفق المعطيات الاقتصادية لعام 2023. وهذا الفارق يمثل كامل الإمكانات المتبقية لخلق القيمة في السوق. أما القاعدة الثانية فتقوّض الأطروحة الاستثمارية نهائياً لاستراتيجية تجديد عقارات الفئة B وإعادة تأجيرها بالنهج التقليدي: إذ يولّد الإنفاق الرأسمالي أجرة لا يجوز للمؤجِّر تقاضيها قانوناً، ما لم يُقبل اعتراض بموجب الفقرة خامساً من الأحكام، التي لم تنشر REGA معايير الاعتراض بموجبها قانوني. وتحول القاعدة الأولى أصل المستثمر الذي يشتري دخلاً مستقراً من استثمار في حقوق الملكية إلى أداة ذات قسيمة عائد محددة السقف، يحين استحقاقها عند حدث غير محدد المعالم على صعيد السياسات نحو 25/09/2030، أي ضمن كل فترات الاحتفاظ تقريباً التي يتوخاها هذا التفويض الاستثماري.

يقوم منطق توظيف رأس المال الذي يصمد أمام هذه القراءة على ثلاث ركائز. أولاً، تطوير مبانٍ وفق متطلبات المستأجر بتمويل مسبق يستند إلى عقد إيجار مسبق موقَّع، مع بلوغ الإنجاز العملي للأعمال في موعد أقصاه Q2 2028، بما يتيح الاستفادة من القاعدة الثالثة ويتجنب التسليم عند ذروة طرح دفعة المعروض في شمال الرياض. ثانياً، العقارات من الفئات الثانوية التي خضعت لتجديد جوهري، حيث يكون حق المؤجِّر في الاعتراض بموجب الفقرة خامساً هو المحرك القانوني للعائد، مع إبقاء هذا الخيار معلَّقاً إلى حين نشر معايير الاعتراض. ثالثاً، المساحات المرنة المجهَّزة والمساحات المُدارة التي تُباع حقوق استخدامها بموجب ترخيص، بدلاً من عقد إيجار مسجَّل في منصة إيجار، وهو الهيكل الوحيد في الرياض الذي يمكن، على نحو معقول، أن يحافظ على القدرة على التسعير حتى 2030، رهناً برأي حاسم من المستشار القانوني بأن الترخيص لا يُعدّ عقد إيجار لأغراض منصة إيجار وأحكام التجميد قانوني. ويأتي شراء الأصول من الفئة A ذات الدخل المستقر في المرتبة الرابعة، ويمكن تبريره بالعائد الجاري وحده عند المستوى المرصود البالغ 8.9 في المئة، ولكن مع محرك واحد فقط للعائد، وتخارج يتزامن توقيته مع انتهاء التجميد.

مسار التخارج أضيق مما يفترضه موجز التكليف. فصناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة في Tadawul جهات شراء فعلية ونشطة لهذا النوع من الأصول تحديداً، كما تُظهر صفقتا المكاتب في الرياض اللتان نفذهما صندوق الاستثمار العقاري المتداول SEDCO Capital في 2026، لكنها في وضع ضعيف عند البيع لأن وحداتها تُتداول بخصومات مستمرة عن صافي قيمة الأصول. ومسار التخارج الواقعي هو بيع خاص أو بيع مع إعادة الاستئجار إلى أحد صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة أو إلى صندوق مؤسسي، بهيكل مساهمة عينية متى أمكن ضمان الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية (RETT) عند الدخول، لا ارتجال ذلك عند التخارج.

هيكل رأس المال

لا ينطبق بالمعنى المتعارف عليه في رأس المال الجريء. فهذا فحص للقطاع العام دون تحديد جهة مستهدفة بالاسم، ولا تقع ضمن النطاق أي شركة في مرحلة الجولة التمويلية A أو المراحل اللاحقة. القناعة الاستثمارية بشأن جهة مستهدفة بعينها: لم تُقيَّم، وأي فرصة محددة بالاسم ستستلزم إجراء العناية الواجبة على نحو منفصل.

السؤال المكافئ بشأن هيكل رأس المال لهذا التفويض الاستثماري يتعلق بهيكل الملكية والرفع المالي لأصل مكتبي واحد في الرياض. فعندما يتراوح حجم الأصل بين 8,000 و40,000 متر مربع من صافي المساحة القابلة للتأجير (NLA)، تتراوح قيمته الرأسمالية بين نحو SAR 190 مليون وSAR 960 مليون، استناداً إلى القيمة المرصودة البالغة SAR 23,880 للمتر المربع، والمستنبطة من صفقة SEDCO في January 2026 تقديري. ومع استثمار في حقوق الملكية يتراوح بين USD 20M و100M، ونسبة القرض إلى القيمة تتراوح بين 45 و55 في المئة، يتيح التفويض الاستثماري السيطرة على كامل الأصل ضمن الثلثين الأدنى من ذلك النطاق، بينما تقتصر الإمكانية عند الحد الأعلى على الاستثمار المشترك أو المشاركة بحصة في صندوق تقديري.

معايير الرفع المالي: معدل SAIBOR لأجل 3 أشهر عند 4.84 في المئة في July 2026 منقول[5]، مضافاً إليه هامش تقديري للجهة الراعية الأجنبية يتراوح بين 175 و300 نقطة أساس، بما ينتج تكلفة دين شاملة تتراوح بين 6.6 و7.8 في المئة تقديري. وعند العائد عند الدخول المرصود البالغ 8.9 في المئة وتكلفة الدين البالغة 7.0 في المئة، يبلغ فارق العائد الجاري الموجب نحو 190 نقطة أساس، ويبلغ العائد النقدي على النقد المستثمر بعد احتساب الرفع المالي نحو 10.8 في المئة عند نسبة القرض إلى القيمة البالغة 50 في المئة تقديري. المكافئ لهيكل أولويات السداد: تأتي الديون المصرفية السعودية ذات الأولوية قبل حقوق ملكية الجهة الراعية، مع تعهد بالتغطية بعقود تأجير مسبق على النحو المعتاد في تسهيلات تمويل التطوير، ويكون سقف الرفع المالي الذي تفرضه CMA على صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، والبالغ 50 في المئة من إجمالي قيمة الأصول، ملزماً لأي كيان استثماري يتخذ مسار الصناديق موثّق[6].

تقييم الاقتصاد الكلي

تدخل المملكة العربية السعودية المرحلة الأخيرة من رؤية 2030 بتدفقات رأسمالية وافدة انتقلت من مرحلة الخطاب إلى التنفيذ. ويضع الاستثمار الأجنبي المباشر البالغ، وفقاً للتقارير، USD 36.3 مليار المملكة في المرتبة الثالثة عشرة عالمياً منقول. ولا تتمثل آلية انتقال الأثر إلى الطلب على المساحات المكتبية في الرياض في الاستثمار الأجنبي المباشر عموماً، بل في برنامج المقار الإقليمية، الذي يمنع منذ 01/01/2024 الشركات الأجنبية التي لا تحمل رخصة مقر إقليمي من إبرام عقود مع الحكومة المركزية تتجاوز قيمتها SAR 1 مليون منقول[7]. وتحمل أكثر من 780 شركة حالياً صفة المقر الإقليمي أو التزمت بالحصول عليها، مقابل هدف أصلي بلغ 480 منقول[8].

يكتسب سياق التفويض الاستثماري للطرف المقابل السيادي أهمية هنا، لأن الدولة هي في الوقت ذاته صانعة الطلب وصانعة المعروض ومنظّمة الأسعار. فالتفويض الاستثماري لصندوق الاستثمارات العامة يتمثل في التحول الاقتصادي المحلي وتنفيذ المشاريع العملاقة، وليس تحقيق معدل عائد داخلي باستخدام الرافعة المالية على مدى 3 إلى 5 سنوات، كما أن مناطقه في الرياض، بما فيها مركز الملك عبدالله المالي، والمربع الجديد، وبوابة الدرعية، والقدية، وحديقة الملك سلمان، تمثل التزامات بالإشغال وفق المخططات العامة، وليست أصولاً مخصصة لتعظيم العائد تقديري. وبإمكان مالك عقار مدعوم من الدولة يعمل على إشغال منطقة أن يعيد ضبط منحنى الإيجارات دون اعتبار لأساس التكلفة لدى المالك الخاص. وبصورة منفصلة، تفيد التقارير بأن صناديق الثروة السيادية الإقليمية تحتفظ بمستويات أعلى من السيولة لأغراض دفاعية، وهو ما يتسق من حيث الاتجاه مع تخصيص مبالغ أصغر للاستثمار المشترك في العقارات الخاصة منقول.

يجب تقييم تكلفة رأس المال وتوافر التمويل كلّاً على حدة. وتقترب أسعار الفائدة ضمن السياسة النقدية للبنك المركزي السعودي من 4.25 في المئة لإعادة الشراء و3.75 في المئة لإعادة الشراء العكسي منقول، مع بلوغ سعر سايبور لأجل 3 أشهر 4.84 في المئة في July 2026 منقول. وسجّل عائد السند السيادي السعودي المقوّم بـ USD لأجل 10 سنوات 5.08 في المئة بتاريخ 30/04/2026 منقول[9]، بما يشير إلى عائد يقارب 6.0 في المئة على أداة SAR 10 سنوات تقديري. ويمكن لشح الودائع في السعودية أن يشدّد الائتمان المخصص للمشاريع بمعزل عن مسار التيسير لدى الاحتياطي الفيدرالي، ولذلك ينبغي أن تتضمن أي ورقة شروط شرطاً يتعلق بتوافر التمويل إلى جانب شرط يتعلق بسعر الفائدة.

الخصم الجيوسياسي. يمثل التصعيد المرتبط بإيران أكبر المخاطر الطرفية غير المتحوّط لها على تقييمات الأصول الخليجية، وهو غير محتسب في التسعير الذي تعكسه استطلاعات المستثمرين المتفائلة الحالية منقول. وبالنسبة إلى هذا التفويض الاستثماري، فإن التعرض ليس على مستوى المعاملات، بل على مستوى التقييم والقطاع المصرفي: إذ إن برنامج OFAC للعقوبات على إيران، بما في ذلك تصنيف الحرس الثوري الإسلامي [SANCTIONED: IRGC (OFAC, UK)] ككيان إرهابي عالمي مصنّف تصنيفاً خاصاً وإدراجه على قائمة الرعايا المحددين بصفة خاصة، يحكم تعامل المصارف المراسلة مع كل تدفق بـ SAR وUSD إلى عملية استحواذ في الرياض، كما أن انهيار مسار إحياء خطة العمل الشاملة المشتركة يزيل الآلية الأكثر ترجيحاً لخفض التصعيد. ولا يتوخى أي جانب من جوانب هذا الفرز التعامل مع أي طرف مقابل أو مقاول أو مورّد له صلة بإيران، وتُقيَّم مخاطر الامتثال المرتبطة باستراتيجية الاستثمار العقاري المعنية بأنها منخفضة، شريطة إجراء فرز للمقاول ولسلسلة توريد التجهيزات الداخلية. أما التعرض لروسيا فهو غير مباشر بالمثل: إذ إن برنامج OFAC للعقوبات على روسيا، والتدابير التقييدية للاتحاد الأوروبي، وأنظمة مكتب تنفيذ العقوبات المالية في المملكة المتحدة، بما يشمل الإدراجات في إطار العقوبات القطاعية والإدراجات على قائمة الرعايا المحددين بصفة خاصة، ذات صلة بسلاسل شراء المواد وبفرز الملكية المنتفعة لأي مستثمر مشارك يُعرَّف به لدى كيان استثماري سعودي. وتُقيَّم مخاطر الامتثال في هذا الجانب بأنها منخفضة إلى متوسطة، رهناً بإجراء فرز موثّق للطرف المقابل.

صحة القطاع

تُعد الرياض، وفق جميع المقاييس المنشورة، أكثر أسواق المكاتب شحاً في المعروض في دول مجلس التعاون الخليجي. بلغت نسبة إشغال المكاتب 97 في المائة في Q2 2026، مع إجمالي مخزون يتجاوز 6 ملايين متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير، نحو ثلثه من الفئة A منقول. وبلغت نسبة إشغال الفئة A نحو 98 في المائة منقول[10]. وتُذكر نسبة شغور المكاتب الممتازة عند 1.9 في المائة مقابل نسبة شغور الفئة A في جدة عند 5.1 في المائة، غير أنه لم يتسنَّ تتبّع أي من الرقمين إلى منشور صادر عن JLL أو Knight Frank يمكن الوصول إليه. ويذكر إصدار Destination Saudi 2026 الصادر عن Knight Frank نفسها أن نسبة شغور الفئة A في الرياض تبلغ 2 في المائة والفئة B تبلغ 5 في المائة، بينما يورد ملخص JLL للفترة Q1 2026 نسبة شغور الفئة A في جدة عند 6 في المائة غير مؤكَّد.

لا تتوافق سلاسل بيانات الإيجارات، وهذا التباين جوهري. تضع CBRE إيجار المكاتب الممتازة عند SAR 3,320 للمتر المربع، بارتفاع 3 في المائة منقول. ويُذكر أن JLL تضع إيجار المكاتب الممتازة في الرياض عند SAR 3,630, بارتفاع 7.3 في المائة، إلا أن تجميعات البيانات من المصادر الثانوية تختلف بشأن الفترة الزمنية التي يعود إليها هذا الرقم، بين Q1 2026 ومنتصف 2025، ولم يتسنَّ الحصول على أي إصدار أصلي من JLL يورده غير مؤكَّد. وتضع Savills إيجار المكاتب الممتازة في أفضل المناطق، التي تشمل KAFD والدرعية والمدينة الرقمية، عند SAR 2,483, بارتفاع 7 في المائة على أساس سنوي ودون تغيير على أساس ربع سنوي منقول. وتضع Knight Frank متوسط إيجارات المخزون المكتبي من الفئة A عند SAR 2,735 في نهاية 2025 منقول. ويبلغ الفارق بين إيجار المكاتب الممتازة في أفضل المناطق لدى Savills وإيجار المكاتب الممتازة لدى JLL نسبة 46 في المائة. وهذه فجوة في التعريفات بين الإيجارات المطلوبة المعلنة في الأبراج الأشد ندرة من حيث المعروض، ومتوسط إيجارات المكاتب الممتازة المرجّح بحسب المناطق، ومتوسط إيجارات المخزون. ولا تمثّل أي من السلاسل المنشورة صافي الإيجار الفعلي بعد احتساب فترات الإعفاء من الإيجار ومساهمة المالك في تكاليف التجهيز الداخلي، ويشكّل غياب هذه البيانات أكبر فجوة منفردة في مجموعة البيانات المتاحة للجمهور.

المعروض هو الجانب الثاني الذي لم تُوفَّق التقديرات المتباينة بشأنه. تفصح CBRE عن نحو 1.5 مليون متر مربع من المعروض المكتبي في الرياض خلال الفترة من 2026 إلى 2028، منها 78 في المائة يطورها القطاع الخاص و22 في المائة ضمن المشاريع العملاقة، ويقع 71 في المائة في شمال الرياض. وتبلغ شريحة المعروض لعام 2026 نحو 0.6 مليون متر مربع، منها نحو 0.2 مليون متر مربع من الفئة A منقول. وتضع Savills المعروض المرتقب من الفئة A اعتباراً من أواخر 2026 عند أكثر من 570,000 متر مربع، بعد خفض التقدير من أكثر من 700,000 متر مربع قبل ربع سنة واحد منقول. وتتوقع Knight Frank بلوغ المخزون المكتبي 10.5 مليون متر مربع بحلول 2028، بزيادة قدرها 60 في المائة، مع الإشارة إلى أن التوقع الواقعي هو تسليم 40 إلى 50 في المائة في الموعد المحدد منقول. ويمثّل تقدير CBRE البالغ 1.5 مليون متر مربع، قياساً إلى مخزون قائم قدره 6.0 ملايين متر مربع، زيادة في المخزون بنسبة 25 في المائة. أما تقدير Knight Frank لعام 2028 فيعني ضمناً إضافات تبلغ نحو 4 ملايين متر مربع. وهذا تفاوت بمقدار سبعة أضعاف في التسليم السنوي، وهو أهم رقم غير محسوم في تقييم الاستثمارات المكتبية في الرياض.

ولا تسد حسابات الطلب الفجوة أيضاً. فمع وجود 780 ترخيصاً للمقار الإقليمية RHQ، وحد أدنى لمتطلبات الوجود الفعلي يبلغ 15 موظفاً بدوام كامل، بمن فيهم ثلاثة من شاغلي المناصب التنفيذية العليا خلال اثني عشر شهراً، يبلغ عدد الموظفين الواجب توظيفهم بموجب الالتزام التعاقدي نحو 11,700 شخص. وعلى أساس 12 إلى 20 متراً مربعاً لكل مقعد عمل، يعني ذلك مساحة تتراوح بين 140,000 و234,000 متر مربع، أو 9 إلى 16 في المائة من المعروض المرتقب وفق تقديرات CBRE تقديري. وتراخيص المقار الإقليمية هي بوابة للمشاركة في المشتريات، وليست التزاماً بالاستئجار. ويتطلب الحفاظ على نسبة إشغال الفئة A عند 98 في المائة في ظل المعروض المرتقب صافي استيعاب لمساحات الفئة A يتراوح بين نحو 167,000 و333,000 متر مربع سنوياً، وهي وتيرة تعادل كامل الحد الأدنى التراكمي لمساحات المقار الإقليمية، وتتكرر كل عام تقديري.

الأسواق المقارنة. تبلغ نسبة شغور الفئة A في جدة 5.1 في المائة، ويضيف مبنى المكتب الإقليمي لبنك البلاد أكثر من 30,000 متر مربع بحلول Q4 2026 منقول. وفي المنطقة الشرقية، يضيف مشروع الأفنيوز الخبر 17,000 متر مربع من الفئة A بمواصفات الهيكل الإنشائي والخدمات الأساسية بحلول H2 2027 منقول. والاستنتاج غير المريح على صعيد القيمة النسبية هو أن استراتيجية إعادة ضبط الإيجارات لتواكب مستويات السوق، المحظورة في الرياض، تظل مسموحاً بها قانوناً في جدة ومنطقة الدمام الحضرية، في ظل نسبة شغور تبلغ الضعف. وقد يوسّع مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار (REGA) نطاق التجميد ليشمل مدناً أخرى بموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، لذا فإن جدة ليست ملاذاً آمناً، بل هي خيار تنظيمي لم يُفعّل بعد قانوني.

الشروط التجارية

نموذج التسعير: قائم على الأصول، مع ثلاث آليات متمايزة للإيرادات ضمن النطاق. يقوم تأجير المكاتب التقليدية على عقد إيجار متعدد السنوات مسجّل في منصة «إيجار»، بإيجار معلن لكل متر مربع سنوياً، إضافة إلى رسوم خدمة تُفوتر بصورة منفصلة. أما البناء حسب الطلب فيقوم على اتفاقية تمويل مسبق تُسعَّر على أساس العائد على التكلفة، مع تحديد الإيجار الأول عند الإنجاز العملي للأعمال. وتُسعَّر المساحات المرنة المجهّزة والمساحات المُدارة برسوم ترخيص استخدام لكل محطة عمل أو لكل جناح، تجمع الإيجار ورسوم الخدمة وإطفاء تكاليف التجهيز وإدارة المرافق في رسوم شهرية موحّدة، وهي الصيغة الوحيدة في الرياض التي يمكن، على نحو معقول، إعادة التسعير فيها خلال فترة التجميد قانوني.

سعر الوحدة: يبلغ الإيجار المعلن للمكاتب من الفئة A ما قدره SAR 2,570 لكل متر مربع سنوياً كمتوسط على مستوى المدينة، ونحو SAR 3,320 للمكاتب المتميزة منقول. وبلغ الإيجار الساري المرصود للعقار المقارن الذي أُبرمت صفقته في January 2026 ما قدره SAR 2,123 لكل متر مربع، مقابل قيمة رأسمالية ضمنية قدرها SAR 23,880 لكل متر مربع من المساحة القابلة للتأجير تقديري.

هامش الربح الإجمالي لكل خط منتجات: يُقدَّر هامش صافي الدخل التشغيلي للمكاتب من الفئة A بعد استقرار تشغيلها بنسبة 85 إلى 90 في المئة من الإيجار الإجمالي قبل أثر التجميد، وينخفض باتجاه 80 إلى 85 في المئة إذا أُدرجت رسوم الخدمة ضمن الإيجار الإجمالي المجمّد تقديري. ويُقدَّر الهامش التشغيلي للمساحات المرنة المجهّزة بنسبة 25 إلى 40 في المئة من إيرادات رسوم الترخيص بعد إطفاء تكاليف التجهيز وتكاليف الموظفين وإدارة المرافق، وهو نشاط مختلف جوهرياً ينطوي على مخاطر تشغيلية بدلاً من المخاطر العقارية تقديري.

اقتصاديات الوحدة: تبلغ رسوم الخدمة للمكاتب من الفئة A نحو SAR 100 إلى 300 لكل متر مربع سنوياً، بما يضيف 15 إلى 25 في المئة إلى الإيجار الأساسي منقول[11]. وتُقدَّر تكلفة تجهيزات Cat A بنحو SAR 900 إلى 1,500 لكل متر مربع، وتجهيزات Cat B بنحو SAR 2,000 إلى 3,500 لكل متر مربع للمواصفات القياسية، فيما تمتد نطاقات التكلفة المنشورة في السعودية من SAR 700 إلى SAR 10,000، بما يعكس اختلاف نطاقات الأعمال وعدم قابليتها للمقارنة، لا تشتّت الأسعار في السوق [REPORTED and ESTIMATED, إرشادات استشاريي التكاليف في الرياض لعام 2026 والمؤشر المرجعي لشركة Compass Project Consulting في السعودية، مع الإشارة إلى تقادمه]. وبلغ متوسط تكاليف البناء في الرياض USD 3,112 لكل متر مربع في 2025، ارتفاعاً من USD 2,593 في 2024 منقول[12]. وتبلغ فترة استرداد مساهمة المالك في تمويل تجهيزات Cat B من إيرادات التأجير، بواقع SAR 1,500 لكل متر مربع مقابل إيجار قدره SAR 2,570، نحو 7 أشهر من الإيجار الإجمالي، وهي مساهمة غير قابلة للاسترداد إذا لم يجدّد المستأجر عقده تقديري. وعند احتساب رسوم خدمة قدرها SAR 200 لكل متر مربع، مع تضخم سنوي بنسبة 5 في المئة خلال فترة التجميد، يبلغ الفاقد التراكمي غير المغطى حتى 2030 نحو SAR 60 لكل متر مربع، أي ما يقارب 2.3 في المئة من الإيجار الإجمالي وحوالي 25 نقطة أساس من تآكل صافي العائد، ويتضاعف في ظل سيناريو تضخم بنسبة 10 في المئة تقديري.

إثبات الإيرادات: يُثبَت الدخل الإيجاري للعقارات على أساس القسط الثابت على مدى مدة عقد الإيجار؛ وتُثبَت أرباح التطوير بموجب اتفاقيات التمويل المسبق وفق نسبة الإنجاز أو عند بلوغ مراحل محددة؛ وتُثبَت إيرادات الخدمات لعمليات المساحات المرنة شهرياً. وتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 في المئة على الإيجار التجاري وأعمال التجهيز، ولأن التأجير التجاري يُعد توريداً خاضعاً للضريبة، فإن المالك يسترد ضريبة القيمة المضافة على المدخلات المتعلقة بالبناء والتجهيز، وهو ما يمثل ميزة هيكلية للمكاتب مقارنة بالتأجير السكني المعفى قانوني.

الوضع التنظيمي

يمثل التحليل القانوني الوارد أدناه المرجعية المعتمدة في هذا التقرير. وعلى مستوى الأصل، تُطبَّق الأنظمة السعودية حصراً. ولا يغيّر أي هيكل قانوني خارجي الملكية أو اقتصاديات عقود الإيجار أو تنظيم الأجرة أو الضرائب على نقل الملكية، وتختص المحاكم العامة السعودية بالمنازعات العينية المتعلقة بالأراضي السعودية، لا هيئة تحكيم يختارها المستثمر قانوني.

التشريعات الأساسية. نظام تملك غير السعوديين للعقار، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/14 بتاريخ 19/01/1447H، والمنشور في أم القرى بتاريخ 25/07/2025، والنافذ بعد 180 يوماً. وتتباين تقارير مكاتب المحاماة بشأن تاريخ النفاذ بين 21/01/2026 و22/01/2026، وقد أعلنت الهيئة العامة للعقار (REGA) نفسها دخوله حيز النفاذ في 22/01/2026 منقول[13] [14]. ولم يصبح النظام قابلاً للتطبيق إلا عندما وافق مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية ووثيقة النطاق الجغرافي في 23/06/2026 موثّق[15]. ويورد مكتب A&O Shearman تاريخ 03/07/2026 لقرار مجلس الوزراء رقم 43 الصادر بالموافقة منقول[16]. وكلا التاريخين متداول لدى مكاتب محاماة من الفئة الأولى، ولا يزال التحقق من المرجع المنشور في الجريدة الرسمية بنداً غير محسوم ضمن العناية الواجبة قانوني.

الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية، المعتمدة بمرسوم ملكي وقرار من مجلس الوزراء، والنافذة اعتباراً من 25/09/2025 موثّق. وتُعرَّف الأجرة الإجمالية بأنها الأجرة التعاقدية مضافاً إليها أي مبالغ أخرى مستحقة من المستأجر للمؤجر بموجب عقد الإيجار، وهو ما يشمل، بحسب ظاهر النص، تحميل المستأجر رسوم الخدمات منقول[17]. ولا يجوز تطبيق شروط الزيادة التدريجية للأجرة في عقود الإيجار المؤرخة في 25/09/2025 أو بعده خلال فترة التجميد، حتى لو تجاوزت مدة العقد خمس سنوات، ولا يجوز أن تتجاوز أجرة التأجير من الباطن أجرة عقد الإيجار الأصلي، ما يغلق منفذ الالتفاف عبر التسعير المرن على مستوى التأجير من الباطن، وتصل العقوبات إلى أجرة اثني عشر شهراً إضافة إلى تصحيح المخالفة والتعويض، وتتولى إنفاذها لجان مشكَّلة بموجب المادة 20 من نظام الوساطة العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/130 بتاريخ 30/11/1443H، مع مكافأة تحفيزية للمبلّغين تصل إلى 20 في المئة من الغرامات المحصَّلة منقول. وتجعل هذه المكافأة من المستأجر آلية الإنفاذ قانوني.

نظام ضريبة التصرفات العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/84 بتاريخ 19/03/1446H، ولائحته التنفيذية الصادرة بموجب قرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) رقم 25-03-01، والسارية اعتباراً من 10/04/2025 موثّق[18]. نظام الاستثمار، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/19، والنافذ في نحو 07/02/2025، والذي أحلّ التسجيل لدى وزارة الاستثمار (MISA) محل الترخيص الاستثماري منقول[19]. نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، ولائحته التنفيذية المنشورة في الجريدة الرسمية بتاريخ 22/08/2025، وجدول الرياض ذي الشرائح الخمس بنسب 10، و7.5، و5، و2.5، وصفر في المئة، مع بدء إصدار الفواتير في 01/01/2026 منقول[20]. ونظام المعاملات المدنية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم M/191 بتاريخ 29/11/1444H، يحكم المسائل التي لا تنظمها أحكام العلاقة الإيجارية موثّق.

إطار أسواق المال. ضوابط CMA بشأن تملك الشركات المدرجة وصناديق الاستثمار والمنشآت ذات الأغراض الخاصة للعقار في المملكة، المعتمدة في 22/01/2026 والنافذة بالتزامن مع M/14 بموجب المادة 4 من ذلك النظام موثّق[21]. وينص قرار CMA رقم 1-8-2026/1447 بتاريخ 21/01/2026 على جواز تملك الشركات المدرجة وصناديق الاستثمار المرخصة من CMA والمنشآت ذات الأغراض الخاصة للعقار واكتساب الحقوق العينية دون التقيد بالنطاقات الجغرافية المحددة منقول. وهذه هي الخلاصة المتعلقة بالهيكلة التي تغفلها معظم العروض الاستثمارية المتعلقة بالمكاتب في الرياض: إن صندوق الاستثمار العقاري الخاص الخاضع لتنظيم CMA لا يتقيد بخريطة النطاقات التي تقيّد التملك الأجنبي المباشر قانوني. وقد ألغت CMA نظام المستثمر الأجنبي المؤهل اعتباراً من 01/02/2026، وبذلك يجوز لمكتب العائلة الأجنبي شراء وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرجة مباشرة منقول[22]. وضوابط صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرج هي: أن يكون مغلقاً، وألا يقل إجمالي قيمة الأصول عند التأسيس عن SAR 500 مليون، وألا يقل عدد مالكي الوحدات عن 200، وتوزيع ما لا يقل عن 90 في المئة من صافي الأرباح سنوياً، وسقف اقتراض بنسبة 50 في المئة من إجمالي قيمة الأصول، واستثمار ما لا يقل عن 75 في المئة من الأصول في عقارات مبنية ومطوّرة ومدرّة للدخل، وحظر الاستثمار في الأراضي الشاغرة، وسقف للانكشاف على التطوير بنسبة 25 في المئة موثّق[6]. ومن جانب المستثمر، يخضع هيكل الحيازة في DIFC لقانون الشركات في DIFC رقم 5 لسنة 2018، ولوائح الترتيبات العائلية في DIFC لسنة 2023 التي ألغت اشتراط التسجيل لدى DFSA ضمن الأعمال والمهن غير المالية المحددة (DNFBP) بالنسبة إلى مكتب العائلة الواحدة الفعلي موثّق[23]، ولوائح الشركات المقررة في DIFC بالنسبة إلى مستوى الكيان ذي الغرض الخاص. وإذا جُمّعت أموال أطراف ثالثة أو سُوّقت وحدات، ينطبق قانون الاستثمار الجماعي لدى DFSA رقم 2 لسنة 2010 ووحدة CIR لدى DFSA، وتنطبق قواعد الصناديق لدى FSRA على البديل القائم في ADGM على نحو مماثل. ويتطلب مكتب العائلات المتعددة الذي يخدم أكثر من عائلة واحدة ترخيصاً من DFSA قانوني.

الضرائب. تُفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5 في المئة على القيمة المتفق عليها أو القيمة السوقية العادلة، أيهما أعلى، وتُستحق قبل نقل الملكية أو أثناءه، ولا يُجرى التوثيق دون إشعار التسجيل لدى ZATCA موثّق. وتُعد شركةً عقاريةً أي منشأة تمثل قيمة عقاراتها السعودية ما لا يقل عن 50 في المئة من القيمة السوقية العادلة لأصولها، ويُختبر ذلك عند نقل الملكية أو في أي وقت خلال الأيام الـ365 السابقة، وتُطبق ضريبة التصرفات العقارية عندما يتصرف شخص أو مجموعة أطراف تعمل بالتنسيق فيما بينها في 30 في المئة أو أكثر من الأسهم خلال ثلاث سنوات من تاريخ بلوغ الحيازة نسبة 30 في المئة لأول مرة، أما بالنسبة إلى وحدات الصناديق فتبلغ العتبة 50 في المئة موثّق[24]. وبذلك يخضع التخارج المعتاد من الشركة القابضة في استثمارات الملكية الخاصة للضريبة باعتباره تصرفاً عقارياً قانوني. وتُعفى المساهمة بعقار كحصة عينية في صندوق استثمار عقاري خاضع لتنظيم CMA مقابل وحدات من ضريبة التصرفات العقارية، شريطة عدم التصرف في الوحدات حتى انتهاء الصندوق أو مرور خمس سنوات من اقتنائها، أيهما أسبق، مع إلغاء الإعفاء ووجوب سداد الضريبة خلال 30 يوماً عند الإخلال موثّق[25]. ولذلك قد يكون التخارج عبر تزويد صندوق الاستثمار العقاري المتداول بأصوله الأولية هو مسار التخارج الوحيد الكفؤ ضريبياً، ويجب تصميمه عند الدخول قانوني. ضريبة دخل الشركات بنسبة 20 في المئة على حصة الملاك من خارج دول مجلس التعاون الخليجي من الأرباح ذات المصدر السعودي، والزكاة بنسبة 2.5 في المئة على الحصة السعودية والخليجية، وتُحتسب بالتناسب في الشركات ذات الملكية المختلطة، بحيث يخضع الكيان ذو الغرض الخاص المختلط الملكية لوعاءين ضريبيين متوازيين يستندان إلى حساب أرباح وخسائر واحد موثّق[26]. ضريبة الاستقطاع بنسبة 5 في المئة على توزيعات الأرباح وعلى الأجرة المدفوعة لغير المقيمين تقديري. ويُطبق رسم التصرف الذي تفرضه REGA بنسبة 2 في المئة في الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة وجدة، مع معدل صفري للمطورين غير السعوديين الذين ينجزون التطوير خلال مدة الترخيص ويكملون بيع الوحدات خلال سنة واحدة موثّق. وتُفرض ضريبة التصرفات العقارية ورسم التصرف معاً على عملية التسييل ذاتها، ما لم ينطبق إعفاء أو تخفيف مقرر نظاماً قانوني. الركيزة الثانية: يتعين على أي مجموعة مستثمرين تتجاوز عتبة الإيرادات الموحدة أن تُدرج في نماذجها حداً أدنى لمعدل الضريبة الفعلي يقارب 15 في المئة، بصرف النظر عن موطنها القانوني في DIFC أو ADGM، وأي نموذج في غرفة البيانات يفترض معدلاً صفرياً للضريبة ينطوي على تحريف في التقييم قانوني. وتخضع الشركة القابضة الإماراتية لأحكام المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 بمعدل ضريبة قدره 9 في المئة، مع إتاحة إعفاء المشاركة بموجب المادة 23 لحصة ملكية مؤهلة تبلغ 5 في المئة ويُحتفظ بها لمدة اثني عشر شهراً، إذا كانت الشركة التابعة خاضعة للضريبة بمعدل 9 في المئة أو أكثر، وهو شرط يستوفيه معدل الضريبة السعودي البالغ 20 في المئة، ولن يؤهل الدخل غير النشط من العقارات السعودية الشخص القائم في المنطقة الحرة للاستفادة من معدل صفر في المئة قانوني.

مكافحة غسل الأموال واعرف عميلك. المملكة العربية السعودية عضو كامل العضوية في مجموعة العمل المالي (FATF) وليست مدرجة في القائمة الرمادية أو السوداء، وقد أُزيلت الإمارات من القائمة الرمادية لمجموعة العمل المالي في February 2024 تقديري. وينطبق نظام مكافحة غسل الأموال السعودي، الصادر بالمرسوم الملكي M/20 لعام 1439H، ويُصنَّف الوسطاء والوكلاء العقاريون ضمن الأعمال والمهن غير المالية المحددة في الإطار السعودي. ويتطلب التسجيل لدى MISA للمالك الاعتباري غير السعودي الإفصاح عن المالكين المباشرين وغير المباشرين، وتعيين ممثل محدد بالاسم، ووجود حساب مصرفي سعودي، والإخطار خلال 15 يوماً بأي نقل لحصة ملكية بنسبة 5 في المئة، مع غرامات تصل إلى SAR 1 مليون في حال عدم تحديث التسجيل موثّق. وبالنسبة إلى مكتب العائلة الذي يستخدم هيكل حيازة متعدد المستويات، يُعد سجل MISA غير المحدّث واقعة تنشأ عنها مخاطر على الملكية، لا مجرد إخلال بمتطلبات تقديم المستندات قانوني. وعلى الجانب الإماراتي، ينطبق المرسوم بقانون اتحادي رقم 20 لسنة 2018 وقرار مجلس الوزراء رقم 10 لسنة 2019 على المستوى الاتحادي، إلى جانب الإطار الاتحادي الإماراتي اللاحق لمكافحة غسل الأموال. ويجب أن تشمل العناية الواجبة بشأن الطرف المقابل فحص سلسلة البائعين للكشف عن الأشخاص المعرّضين للمخاطر سياسياً، وهو أمر معتاد في سوق أراضي الرياض وليس استثناءً، كما يجب فحص المقاولين وموردي التجهيزات الداخلية للتحقق من عدم إدراجهم في قائمة الرعايا المحددين بصفة خاصة لدى OFAC، وعدم خضوعهم لبرامج العقوبات القطاعية لدى OFAC المتعلقة بإيران وروسيا، والتدابير التقييدية للاتحاد الأوروبي، وقرارات الإدراج لدى OFSI في المملكة المتحدة. ويكمن الانكشاف الواقعي على مخاطر العقوبات في سلاسل شراء المواد وتوريدها إلى المملكة، لا في الطرف المقابل نفسه. ويُعد إدراج الحرس الثوري الإيراني [SANCTIONED: IRGC (OFAC, UK)] ضمن قائمة الرعايا المحددين بصفة خاصة وإطار خطة العمل الشاملة المشتركة المنقضي المرجعين الحاكمين لأي تطابق ذي صلة بإيران يظهر في الفحص، ولا تُعد أي آلية متوخاة في هذا الفحص محظورة، ولا تتطلب أي منها حلاً التفافياً في منطقة رمادية قانوني.

ملاءمة الموقع

داخل الرياض، يمثّل النطاق العمراني المحدّد الجغرافي الحاسم، لأن تجميد الإيجارات يسري داخله ولا يسري خارجه موثّق. وكل ما عدا ذلك يأتي في مرتبة ثانوية.

توجّه النطاقات الجغرافية المحددة بموجب اللائحة التنفيذية لتملّك غير السعوديين التملّك الحر المباشر للأجانب نحو الأحياء التي تشهد موجة المعروض الجديد. ويُفاد بأن المواقع المنشورة الخاصة بالرياض تتركّز في مركز الملك عبدالله المالي، والمربع الجديد، وبوابة الدرعية، والقدية، وحديقة الملك سلمان، والمسار الرياضي، بإجمالي تسعة نطاقات في الرياض ضمن القائمة الوطنية، مقابل 170 منطقة محددة على مستوى المملكة تقديري[27]. والنتيجة هيكلية: فالتملّك الحر المباشر للأجانب متاح تحديداً حيث تتركّز مخاطر التسليم خلال الفترة من 2026 إلى 2028، وغير متاح في المخزون العقاري القديم من الفئة B في العليا والتخصصي وأطراف منطقة الأعمال المركزية، وهو المخزون الذي تستهدفه أطروحة إعادة التأهيل. ولا يجوز لشركة مؤسَّسة في السعودية وغير مدرجة، ولها مساهمون أجانب، أن تتملّك خارج النطاقات إلا بموافقة مسبقة من MISA، ولأغراض أنشطتها التجارية الخاصة أو إسكان موظفيها فقط، وهو ما يستبعد، بحسب ظاهر النص، التأجير الاستثماري لمستأجرين غير ذوي صلة بها موثّق. وعليه، فإن مسار إعادة التأهيل يمر عبر صندوق خاضع لتنظيم CMA بموجب القرار رقم 1-8-2026/1447، وليس عبر التملّك المباشر للعقار قانوني.

ثمة تصحيح جدير بالإيراد، لأن هذه المسألة كثيراً ما تُسعَّر على نحو خاطئ: إن KAFD ليس منطقة اقتصادية خاصة. ويُظهر سجل ECZA أربع مناطق اقتصادية خاصة مرخّصة، هي مدينة الملك عبدالله الاقتصادية، ورأس الخير، وجازان، والحوسبة السحابية، إلى جانب المنطقة الخاصة اللوجستية المتكاملة بالرياض موثّق[28]. ولا يوجد إعفاء مؤقت من ضريبة الشركات على مستوى المنطقة يقترن باستئجار مكتب في الرياض. أما المحرّك الضريبي لطلب الشاغلين فهو ما يتيحه برنامج المقار الإقليمية (RHQ) من ضريبة دخل الشركات بنسبة صفر في المئة لمدة 30 عاماً وضريبة الاستقطاع بنسبة صفر في المئة على الأنشطة المؤهلة، وهو أمر يتعلق بالجدارة الائتمانية للمستأجر ولا يمنح المؤجّر أي منفعة على الإطلاق موثّق.

قراءة السوق الفرعية: يتركّز 71 في المئة من المعروض المرتقب خلال الفترة من 2026 إلى 2028 في شمال الرياض منقول، وهو ما يركّز المخاطر التنافسية على المخزون العقاري في الدائري الشمالي والياسمين، وهي السوق الفرعية ذاتها التي شهدت الصفقتين القابلتين للرصد في 2026. وتمثّل جدة ومنطقة الدمام الحضرية سوقَي المقارنة غير الخاضعتين لتجميد الإيجارات، بمعدل شغور يبلغ 5.1 في المئة ومعدل شغور أعلى هيكلياً، على التوالي، كما أن صلاحية REGA في تمديد نطاق التجميد تجعل تلك الميزة خياراً تحتفظ به الجهة التنظيمية وليس حقاً يملكه المستثمر قانوني.

مصفوفة المخاطر

المراجعة النقدية

الأسئلة الحاسمة، مرتبة حسب قوة التأثير.

• هل يشمل إجمالي الإيجار المجمّد بموجب الأحكام التنظيمية بتاريخ 25/09/2025 رسوم الخدمات، واسترداد تكاليف تبريد المناطق، ومساهمة تكاليف التجهيزات الداخلية المحتسبة على أساس الإطفاء، في عقد إيجار مكتبي متعدد المستأجرين؟ نقطة البيانات المفقودة هي قرار مكتوب من الهيئة العامة للعقار (REGA) أو رأي مستشار قانوني سعودي بشأن تطبيق هذا التعريف على عقود الإيجار التجارية. وتكمن الأهمية في أن الموجز يحدد تضخم رسوم الخدمات وتكاليف التجهيزات الداخلية بوصفه متغيراً، وإذا كانت رسوم الخدمات مشمولة بإجمالي الإيجار المجمّد، فإنها ليست متغيراً على الإطلاق، بل التزام على المالك مقيّد بسقف لمدة خمس سنوات، بينما تتقلب تكاليف التبريد والتأمين والأمن والطاقة. وإذا كانت الإجابة غير مواتية، فإن كل نموذج لشراء الأصول المستقرة تشغيلياً في هذه السوق يبالغ في تقدير صافي العائد الفعلي بمقدار يتراكم سنوياً دون سبيل لمعالجته حتى 09/2030، وينهار بالكامل شق الدخل المستقر من الأطروحة.

• ما المعايير المنشورة لدى الهيئة العامة للعقار لاعتراض المؤجر على الإيجار الخاضع للضبط بموجب الفقرة «خامساً»، وهل تسمح بإعادة تسعير مبنى خضع لتجديد جوهري؟ لم يتسنّ العثور على أي معايير منشورة حتى 21/09/2026. وتكمن الأهمية في أن حق الاعتراض هو المحرك القانوني الوحيد لأطروحة إعادة تموضع مباني الفئة B، وبدونه تضع قاعدة تحديد الإيجار الثانية سقفاً للإيجار بعد التجديد عند آخر قيمة إيجارية مسجلة للمستأجر المغادر في «إيجار». وإذا لم تُنشر المعايير أبداً أو استثنت المكاتب، فإن شق التجديد ينتقل من الاستراتيجية الأكثر جاذبية من الناحية الهيكلية إلى الأقل قابلية لبناء تقييم استثماري موثوق، وينتج عن الإنفاق الرأسمالي مستوى إيجار لا يجوز للمالك تقاضيه قانوناً.

• أي رقم من أرقام المعروض المرتقب هو الصحيح: تقدير CBRE البالغ نحو 1.5 مليون متر مربع للفترة من 2026 إلى 2028، أم نحو 4 ملايين متر مربع التي ينطوي عليها ضمناً توقع Knight Frank ببلوغ إجمالي المساحات القائمة 10.5 مليون متر مربع في 2028؟ نقطة البيانات المفقودة هي جداول التسليم لكل مبنى على حدة، التي توفّق بين بيانات إجمالي المساحة الطابقية وإجمالي المساحة القابلة للتأجير، وبين المشروعات المرخّصة والمشروعات المعلنة، مع نسبة التأجير المسبق لكل ربع سنة. وتكمن الأهمية في أن فارقاً بمقدار سبعة أضعاف في التسليم السنوي هو الفارق بين سوق شحيحة المعروض وسوق متخمة به، وهو الذي يحدد معدل الرسملة عند التخارج. وإذا كان الرقم الأعلى صحيحاً، فإن افتراضات القيمة النهائية عبر الاستراتيجيات الثلاث جميعها خاطئة بمقدار 100 إلى 200 نقطة أساس من العائد عند التخارج.

الافتراضات الهشة، مرتبة حسب قوة التأثير.

• أن إيجارات الفئة A في الرياض هي نتاج قوى السوق وما زال بإمكانها الارتفاع، ومن ثم فإن السؤال هو متى تبلغ ذروتها. يتضمن العنوان المحدد للتكليف هذا الافتراض، وتبدو العوامل الأساسية داعمة له. وإذا كان التجميد حقيقياً واستمر، فإن السؤال المحوري قد أُجيب عنه بالفعل: بلغت الإيجارات ذروتها في 25/09/2025 بمرسوم، لا في 2026 بفعل المعروض. ويتحول شراء الأصول المستقرة تشغيلياً إلى كوبون ثابت لمدة خمس سنوات، يحل استحقاقه عند حدث غير محدد المعالم على صعيد السياسات، ويتحول البناء حسب الطلب إلى الكوبون ذاته مع مخاطر الإنشاء الملحقة به.

• أن برنامج المقار الإقليمية (RHQ) محرك طلب مستدام يتناسب مع عدد التراخيص. عدد التراخيص حقيقي ومؤرخ ومتزايد، ولهذا يُتعامل معه بوصفه من معطيات الخلفية. أما ما لم يُختبر فهو المساحة التي يفرضها كل ترخيص. فعند 780 ترخيصاً وحد أدنى للوجود الفعلي قدره 15 موظفاً، تبلغ المساحة الإلزامية 140,000 إلى 234,000 متر مربع، أي 9 إلى 16 في المئة من المعروض المرتقب تقديري. وإذا كان هذا الافتراض خاطئاً، فإن الطلب المدفوع بالامتثال ينطوي على حافز للاكتفاء بالحد الأدنى من المساحة بدلاً من التوسع، وتُعاد تقديرات معدلات الشغور عند وصول موجة المعروض.

• أن هناك مسار تخارج عملياً عبر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المدرجة في Tadawul أو عبر البيع وإعادة الاستئجار. يُتعامل مع هذه القناة على أنها متاحة لأن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة السعودية قائمة، وخاضعة لتنظيم CMA، وملزمة بتوزيع 90 في المئة من صافي الدخل. وإذا استمرت الخصومات المرصودة، فلا يمكن بيع أصل مكتبي مستقر تشغيلياً في الرياض إلى وعاء استثماري مدرج بسعر قريب من صافي قيمة الأصول، لأن الأوعية المدرجة ذاتها مسعّرة دون صافي قيمة أصولها المقدَّر بالتقييم، وينحصر التخارج في بيع مباشر في السوق الثانوية وسط موجة معروض، لمشترين يواجهون الدخل المجمّد ذاته.

الحقائق غير المريحة.

• في الرياض لا يجوز لك رفع الإيجار المكتبي حتى 2030، وقد تُفرض عليك ضريبة على المساحة التي تعجز عن تأجيرها. يشمل تعليق زيادة الإيجارات الصادر عن الهيئة العامة للعقار عقود الإيجار السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني، القائمة والجديدة، ولا يجوز أن يتجاوز إيجار التأجير من الباطن إيجار العقد الأصلي موثّق. وفي الوقت ذاته، يفرض نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة المعدّل رسوماً تصل إلى 5 في المئة من القيمة الإيجارية المكافئة على المباني المطوّرة غير المشغولة، مع إمكانية زيادتها إلى 10 في المئة، وقد أُصدرت بالفعل أكثر من 60,000 فاتورة لرسوم الأراضي البيضاء في الرياض خلال دورة الفوترة الأولى لعام 2026 منقول[29]. هذه ليست دورة سوقية، بل سوق موجّهة إدارياً.

• السوق نفسها تُسعّر حالياً التخارج عبر الأدوات المدرجة بأقل بكثير من القيمة المقدَّرة بالتقييم. أفصح صندوق الاستثمار العقاري المتداول «ملكية عقارات الخليج» عن سعر للوحدة في Tadawul قدره SAR 4.62 مقابل صافي قيمة الأصول للوحدة البالغ SAR 7.95 في 30/06/2026، أي خصم بنحو 42 في المئة، مع اقتراض يبلغ 43.99 في المئة من إجمالي الأصول موثّق[30]. وجرى تداول وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول «الرياض» بسعر SAR 4.41 في 21/09/2026، بانخفاض 16.64 في المئة خلال سنة واحدة و59.91 في المئة منذ التأسيس منقول[31]. وفي الوقت نفسه، يُظهر إفصاح صندوق الاستثمار العقاري المتداول «الراجحي» عن المحفظة أن معدل إشغال برج الأندلس في جدة يبلغ 57 في المئة، ويُظهر صندوق الاستثمار العقاري المتداول «سدكو كابيتال» أن معدل إشغال مركز الخالدية للأعمال يبلغ 64 في المئة موثّق[32]. إن وصف السوق في العناوين بأنها الأكثر شحاً في المعروض المكتبي في دول مجلس التعاون الخليجي، والإشغال الفعلي داخل محافظ الأصول المكتبية السعودية المدرجة، لا يعكسان السوق ذاتها.

• تتقلب قاعدة القياس أكثر مما يتقلب ما تقيسه. فبالنسبة للمدينة ذاتها وللربع ذاته تقريباً، تتراوح الإيجارات المنشورة للمكاتب الممتازة بين SAR 2,483 وSAR 3,630 للمتر المربع، وتتراوح معدلات الشغور في المكاتب الممتازة بين 0.5 و1.9 في المئة، وخُفّضت تقديرات المعروض المرتقب من الفئة A بنسبة 19 في المئة في ربع واحد منقول. وفي مقابل هذا التشويش، فإن نقطة الارتكاز الوحيدة المستندة إلى صفقة منفّذة هي استحواذ صندوق الاستثمار العقاري المتداول «سدكو كابيتال» في 19/01/2026 على مجمع مكاتب في الرياض بقيمة SAR 125,775,000، بمساحة قابلة للتأجير تبلغ 5,267 متراً مربعاً، وإيجار سنوي قدره SAR 11,180,000، وعائد إجمالي معلن نسبته 8.89 في المئة، بموجب عقد إيجار لمدة ثلاث سنوات لجهة حكومية موثّق. ويُجدَّد ذلك العقد، الموقّع بعد 25/09/2025، في January 2029، دون السماح بأي زيادة. وينبغي للجنة أن تبني تقييمها الاستثماري على ذلك الصك، لا على نطاق المتوسطات الصادرة عن الجهات الاستشارية.

تحركات الطرف المقابل

الجزء أ: مصفوفة المنافسين

الجزء ب: التحركات الأخيرة

• جمّدت الهيئة العامة للعقار الإيجارات التجارية في كامل النطاق العمراني لمدينة الرياض لمدة خمس سنوات اعتباراً من 25/09/2025، محوّلةً سؤال التوقعات الوارد في مذكرة التكليف إلى حقيقة قانونية محسومة بالفعل. ينص إعلان الهيئة العامة للعقار على أن تعليق الزيادات السنوية يسري على عقود الإيجار السكنية والتجارية، القائمة أو الجديدة، داخل النطاق العمراني للرياض موثّق[1]. وتؤكد كينغ آند سبالدينغ ثلاث آليات نافذة: يُثبّت إيجار العقار المؤجّر في ذلك التاريخ عند قيمته السارية حينها، ويُثبّت إيجار العقار الذي سبق تأجيره لكنه شاغر عند آخر قيمة مسجّلة في منصة إيجار، ويُحدّد إيجار العقار الذي لم يسبق تأجيره بالاتفاق ثم يُجمّد منقول[4]. ويقلب أثر ذلك على هذه الصفقة ترتيب الأفضلية الضمني في مذكرة التكليف. فشراء أصول ذات دخل مستقر في الرياض يعني شراء سجل إيرادات إيجارية لا يمكن أن ينمو قانوناً طوال فترة الاحتفاظ. والفئة الوحيدة من الأصول التي تستفيد من التسعير عند الذروة هي العقارات التي لم يسبق تأجيرها. وهذه حجة مباشرة لصالح البناء وفق متطلبات المستأجر والمعروض العقاري المكتمل حديثاً، وهي نقيض ما يخلص إليه الفرز التقليدي وفق معيار العائد على التكلفة.

• أجرى صندوق الاستثمار العقاري المتداول سدكو كابيتال اكتشافاً فعلياً للأسعار في فئة الأصول هذه تحديداً مرتين في 2026، مسجّلاً عائدين إجماليين قدرهما 8.89 بالمئة ونحو 9.8 بالمئة مع ترتيبات لإعادة الاستئجار. يفصح بيان Q1 2026 عن موافقة مجلس الإدارة بتاريخ 19/01/2026 على الاستحواذ على مجمع مكاتب على طريق أنس بن مالك في حي الياسمين، بقيمة SAR 125,775,000 باستثناء الرسوم، وبصافي مساحة قابلة للتأجير قدرها 5,267 متر مربع، وعقد إيجار لمدة ثلاث سنوات، وإيجار سنوي قدره SAR 11,180,000، وعائد إجمالي قدره 8.89 بالمئة موثّق[32]. ويفصح بيان Q2 2026 عن موافقة مجلس الإدارة بتاريخ 28/06/2026 على مذكرة تفاهم بشأن برج مكاتب في حي الياسمين في مرحلة التشطيبات النهائية، بقيمة تقارب SAR 707 مليون، مع التزام البائع بإعادة استئجاره لمدة ثلاث سنوات، بما يدرّ إيجاراً سنوياً يقارب SAR 69 مليون، ويحقق عائداً عند الاستحواذ يقارب 9.8 بالمئة موثّق. وتُستخلص من ذلك ثلاث قراءات. لا تُتداول عقارات المكاتب في الرياض بعوائد منخفضة كما في الأصول الممتازة، بل تُنجز صفقاتها عند عوائد إجمالية تقارب 9 بالمئة، ما يعني أن السوق يحتسب بالفعل أثر المعروض المرتقب وتجميد الإيجارات في الأسعار. وقد ثبت أن مسار التخارج عبر البيع وإعادة الاستئجار الذي تستفسر عنه مذكرة التكليف متاح، وأن العرض المقدّم يأتي من صندوق الاستثمار العقاري المتداول. وعند SAR 707 مليون، يتفوّق صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرج في المزايدة على المستثمر الأصيل عند الحد الأعلى للنطاق المحدّد لحجم الاستثمار.

• خفّضت سافيلز تقديرات المعروض المرتقب من الفئة A على المدى القريب بنحو 19 بالمئة خلال ربع واحد، بينما تصرّح نايت فرانك علناً بأن 40 إلى 50 بالمئة فقط من المساحات قيد المتابعة تُسلّم في مواعيدها. تفيد سافيلز بأن المعروض المرتقب من الفئة A اعتباراً من أواخر 2026 يتجاوز 570,000 متر مربع، بعد خفض التقدير من أكثر من 700,000 متر مربع قبل ربع واحد، ويرتكز على ثلاثة مشاريع: بوابة الدرعية وبرايم بزنس ريزورت ومسك منقول. وتتوقع نايت فرانك أن يبلغ إجمالي المعروض 10.5 مليون متر مربع بحلول 2028، بقفزة قدرها 60 بالمئة، مع تأكيد البيان نفسه أن تسليم 40 إلى 50 بالمئة في الموعد المحدّد هو التوقع الواقعي منقول[3]. ويتمثل أثر ذلك على الصفقة في أن الفترة من 2026 إلى 2028 تتسم بتأخر التسليم، لا بإغراق السوق بالمعروض، لكن توافق آراء الاستشاريين نفسه غير مستقر. لا تبنِ التقييم الاستثماري على رقم 10.5 مليون متر مربع أو على ارتفاع حاد في الشواغر في 2027. ابنِ التقييم الاستثماري على مواعيد تسليم بوابة الدرعية وبرايم بزنس ريزورت ومسك تحديداً، لأن هذه المشاريع الثلاثة تشكّل كامل المعروض المرتقب من الفئة A على المدى القريب.

• توجّه وثيقة النطاق الجغرافي المؤرخة في 23/06/2026 التملك الحر للأجانب نحو الأحياء العملاقة التابعة لصندوق الاستثمارات العامة التي تُنتج موجة المعروض، وتحول دون تملكهم المخزون العقاري المستقر في العليا والتخصصي الذي يستهدفه المشتري الباحث عن العائد. وافق مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية واعتمد المناطق المحددة في 23/06/2026، وأطلقت REGA بوابة إلكترونية تُظهر المناطق المسموح بها، وسقوف الملكية، وأنواع الحقوق ومددها موثّق[15]. وتؤكد Bird and Bird أن 23/06/2026 يمثل الخطوة التشغيلية الرئيسية لنظام نافذ منذ يناير 2026 منقول[37]. وتقدّر Knight Frank العدد على المستوى الوطني بـ 170 منطقة محددة منقول. والنتيجة هيكلية: التملك الحر المباشر للأجانب متاح تحديداً حيث تكمن مخاطر التسليم، وغير متاح للمخزون العقاري القديم من الفئة B. ويجب أن يمر مسار إعادة التأهيل عبر شركة مؤسَّسة في السعودية بموافقة MISA أو صندوق خاضع للتنظيم من جانب CMA، ويجب اتخاذ قرار الهيكلة هذا قبل إدراج أي أصل في القائمة المختصرة.

• تعاني قناة التخارج عبر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في Tadawul ضعفاً، مع بلوغ هذه الصناديق أدنى مستوياتها على الإطلاق في 21/09/2026. تُظهر صفحة بيانات السوق لدى أرقام الخاصة بصندوق الاستثمار العقاري المتداول «الرياض»، التي جرى الاطلاع عليها في 21/09/2026، سعراً قدره SAR 4.41، بانخفاض 11.98 في المئة خلال ثلاثة أشهر، و16.64 في المئة خلال سنة واحدة، و59.91 في المئة منذ بدء التداول، مع عناوين منشورة في اليوم نفسه تفيد بأن تسعة أسهم وصندوق الاستثمار العقاري المتداول «الرياض» هبطت إلى أدنى مستوياتها على الإطلاق منقول[31]. وبلغت القيمة السوقية للقطاع نحو SAR 12.6 مليار في سبتمبر 2026، بانخفاض من SAR 13.2 مليار في يونيو، مع تداول صندوق الاستثمار العقاري المتداول «سدكو كابيتال» عند مضاعف سعر إلى قيمة دفترية قدره 0.9 مرة، و«ملكية الخليج» عند 0.7، وصندوق الاستثمار العقاري المتداول «مشاركة» عند 0.5 منقول[38]. ويقارب عائد التوزيعات المرجّح لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة السعودية التسعة عشر مستوى 7.3 في المئة، عند خصم إجمالي يبلغ نحو 10 في المئة عن صافي قيمة الأصول منقول. فالأوعية الاستثمارية المدرجة يُعاد تسعيرها نزولاً، بينما تُشترى الأصول المكتبية الكامنة وراءها بعائد إجمالي قدره 9 في المئة، بما يشكّل فارقاً سلبياً على أساس صافي قيمة الأصول. ينبغي بناء افتراضات التقييم الاستثماري للتخارج على بيع خاص أو عملية بيع وإعادة استئجار، لا على إدراج الأصل ضمن المحفظة التأسيسية لصندوق الاستثمار العقاري المتداول بقيمة تقارب صافي قيمة الأصول.

• جرت الموافقة على لوائح رسوم العقارات الشاغرة في مايو 2026، لكنها لم تُفعّل بعد في أي منطقة تجارية في الرياض، ويمثل هذا القرار الوزاري المعلّق وحده المتغير الحاسم حالياً، بين التفعيل وعدمه، لأطروحة إعادة تأهيل عقارات الفئة B. أقرّت MOMAH اللوائح التنفيذية المعلن عنها في 15/05/2026، والتي تعرّف العقار الشاغر بأنه مبنى غير مستخدم لمدة ستة أشهر متصلة أو منفصلة خلال السنة المرجعية، مع احتساب الرسم السنوي على أساس القيمة الإيجارية التقديرية وبما لا يتجاوز 5 في المئة من القيمة منقول[39]. ويشير التحليل القانوني إلى القرار الوزاري رقم 4700822503/1 بتاريخ 26/11/1447H، ويشدد على أن التطبيق الفعلي يظل مرهوناً بقرارات وزارية إضافية تحدد مناطق التطبيق والحدود الموجبة للتطبيق والعقوبات منقول[40]. ولهذا أثر في الاتجاهين. فإذا حُدّدت مناطق تجارية في الرياض للتطبيق، يصبح كل مالك لمخزون مكتبي قديم وشاغر بائعاً لديه حافز للبيع، بما يولّد سلسلة من فرص الاستحواذ على عقارات الفئة B بخصم. غير أن الرسم نفسه يسري على المشتري خلال فترة الشغور وإعادة التجهيز، وهو ما يمثل، في برنامج يمتد من اثني عشر إلى ثمانية عشر شهراً، تكلفة احتفاظ صافية كبيرة تُضاف إلى قيد تجميد الإيجار عند التخارج.

• محرك RHQ الذي أوجد دورة الإيجارات هذه أحدث أثره بالفعل، إذ تركز إصدار التراخيص في الفترة السابقة للموعد النهائي المرتبط بالمشتريات، بدلاً من استمراره بوتيرة مستدامة. تفيد MISA بأن أكثر من 750 شركة قد انضمت، مقابل مستهدف يبلغ 500 بحلول 2030 موثّق[8]. وتقدّر Knight Frank العدد بـ 780 وتصف RHQ بأنه المحرك الرئيسي لأداء المكاتب منقول. وتشير إعادة تقدير وتيرة الإصدار استناداً إلى مصادر ثانوية إلى إصدار 34 ترخيصاً في Q2 2025، مقابل وتيرة قاربت 180 سنوياً في 2023، وتعزو تركّز الإصدار المبكر إلى قاعدة المشتريات بتاريخ 01/01/2024 تقديري. ودلالة ذلك على الاستيعاب في 2027 و2028 غير مطمئنة: فالطلب الناشئ عن RHQ كان انتقالاً لمرة واحدة لكتلة قائمة من المقار، حفّزه موعد نهائي للمشتريات، وليس تدفقاً متكرراً. ويجب أن يأتي الاستيعاب الإضافي الآن من توسع مقار RHQ القائمة، والشركات المحلية، والمستأجرين ذوي الصلة بالجهات الحكومية، وهو ما يتسق مع مدد الإيجار البالغة ثلاث سنوات في كلتا الصفقتين المعتمدتين لأغراض المؤشر المرجعي.

• افتتحت The Executive Centre مركزاً ثانياً في الرياض في KAFD بتاريخ 06/05/2026، ويكمن هامش ربح المساحات المجهزة الآن في نموذج المشغّل، لا نموذج المالك. فمبنى KAFD 2.08 مبنى مستقل من خمسة طوابق بمساحة تقارب 9,500 متر مربع، يكمّل KAFD 3.09 القائم منذ أغسطس 2025 منقول[35]. وقد صرّح رئيس الشؤون التجارية لدى KAFD DMC بأن عدد مساحات العمل المشترك في السعودية ارتفع من نحو 40 في 2018 إلى 251 بحلول ديسمبر 2024، ويتركز معظمها في الرياض منقول[41]. أما النقطة غير البديهية فهي: بما أن التجميد يثبّت الإيجار الإجمالي بوصفه الإيجار التعاقدي مضافاً إليه أي مبالغ أخرى مستحقة من المستأجر للمالك، فإن الآلية المعتادة التي يلجأ إليها المالك لتعويض أثر التضخم من خلال رسوم الخدمات وإطفاء تكاليف التجهيز تندرج ضمن نطاق التجميد عندما تُدفع تلك المبالغ إلى المالك بموجب عقد إيجار. أما مشغّل المساحات المُدارة الذي يتقاضى رسماً شاملاً لترخيص الاستخدام، فهو في وضع أفضل هيكلياً لإعادة التسعير. ومن ثم فإن التحول نحو المساحات المرنة ليس مجرد صفقة لتعزيز العائد، بل قد يكون الهيكل الوحيد في الرياض الذي يحافظ على القدرة التسعيرية حتى 2030، وهو يتطلب تأكيداً من المستشار القانوني قبل اعتماده أطروحة استثمارية.

الجزء C: الحكم المستند إلى المعلومات الاستثمارية النافذة آخذة في الإغلاق أمام الدخل المستقر من أصول الفئة A في الرياض، وآخذة في الانفتاح أمام الأصول المبنية حسب متطلبات المستأجر والمساحات المرنة المُدارة التي لم يسبق تأجيرها مطلقاً، حيث لا يزال الإيجار الأولي يُحدَّد بالاتفاق، والخطوة الواحدة خلال الـ 90 يوماً المقبلة هي تكليف مستشار قانوني سعودي بتأكيد ما إذا كان عقد إيجار يُبرم لأول مرة على الإطلاق أو ترخيص استخدام مساحة مُدارة في أصل حديث الإنجاز في الرياض يقع خارج نطاق أساس الإيجار الإجمالي المجمّد، وذلك كتابةً، مع الشروع بالتوازي في التسجيل لدى MISA وفتح حساب مصرفي سعودي، بحيث يتسنى تحويل رأس المال خلال 30 يوماً من صدور ذلك الرأي.

الإطار المالي

منطق توظيف رأس المال. عند استثمار حقوق ملكية تتراوح بين USD 20M و100M، ونسبة القرض إلى القيمة تتراوح بين 45 و55 في المائة، يتمثل حجم الأصل القابل للاستهداف في عقار مكتبي واحد في الرياض بمساحة صافية قابلة للتأجير تتراوح بين 8,000 و40,000 متر مربع، أو المحفظة المكوّنة من أصلين عند الطرف الأدنى من ذلك النطاق. أما المسطحات الطابقية فائقة التميز في KAFD والأبراج الضخمة المسلّمة حديثاً فتتجاوز حجم الاستثمار عند اقتنائها كأصول كاملة، وهو ما يشكّل بحد ذاته حجة ضد استراتيجية الأصول المستقرة الدخل من الفئة A بصورتها الشائعة، وحجة لصالح التمويل المسبق لمشروعات أصغر حجماً مؤجّرة مسبقاً، والأصول الثانوية المجدّدة بصورة جوهرية، وحصة في أحد الصناديق الخاضعة للتنظيم من جانب CMA تقديري.

نطاق العائد المتوقع. إن شراء أصل مستقر الدخل عند العائد عند الدخول المرصود البالغ 8.9 في المائة، مع تكلفة دين شاملة تبلغ 7.0 في المائة، ونمو اسمي صفري للإيجارات حتى 09/2030، والخروج عند معدل الرسملة السائد عند الدخول بعد خصم ضريبة التصرفات العقارية RETT البالغة 5 في المائة ورسوم التصرف البالغة 2 في المائة، ينتج معدل عائد داخلي على حقوق الملكية في حدود 10 إلى 11 في المائة تقديري. ويحقق البناء حسب متطلبات المستأجر بتمويل مسبق عائداً على التكلفة يقارب 7.6 إلى 12.1 في المائة، بنقطة وسطية قرب 9.3 في المائة، على تكلفة إحلال شاملة تتراوح بين SAR 18,600 و29,700 لكل متر مربع من المساحة الصافية القابلة للتأجير تقديري. ومقابل عائد توازن سوقي للأصول المستقرة الدخل يبلغ 8.9 في المائة، تبلغ علاوة التطوير نحو 40 إلى 140 نقطة أساس عند النقطة الوسطية، وهي أقل بكثير من نطاق 150 إلى 250 نقطة أساس الذي تتطلبه معايير التقييم الاستثماري المؤسسي عادةً. ولا تتوافر فرصة مراجحة على أساس تكلفة الإحلال عند تكاليف البناء الحالية في الرياض، وهو ما يستبعد تماماً التطوير المضاربي من الفئة A، ويؤكد في الوقت نفسه أن أسعار العقارات المكتبية المستقرة الدخل في الرياض لا تبدو مبالغاً فيها. ولا يستوفي التمويل المسبق حد العائد المطلوب إلا عندما يموّل المستأجر أعمال التجهيز الداخلي Cat B، ويمتد عقد الإيجار عشر سنوات أو أكثر، وتُقدّم الأرض كمساهمة أو تُقتنى بأقل من أسعار السوق المفتوحة في شمال الرياض.

مخاطر الهبوط. إن ارتفاع معدل الرسملة عند الخروج بمقدار 50 نقطة أساس يخفض معدل العائد الداخلي بنحو 300 إلى 400 نقطة أساس تقديري. وإذا كانت رسوم الخدمات مدرجة ضمن الإيجار الإجمالي المجمّد وارتفعت بنسبة 10 في المائة، فإن تآكل صافي العائد بنحو 50 نقطة أساس يتراكم بصورة مركّبة طوال فترة الاحتفاظ تقديري. وتستهلك تكاليف المعاملة عند الدخول والخروج، المتمثلة في ضريبة RETT بنسبة 5 في المائة عند الدخول إضافة إلى رسوم التصرف بنسبة 2 في المائة عند الخروج، معظم عائد الدخل لسنة واحدة. أما سيناريو الهبوط الحاد فيتمثل في موجة تسليم في 2028 بحجم يقع عند طرف النطاق الذي تمثّله تقديرات Knight Frank، ومالك حكومي يؤجّر حيّاً مرتبطاً بـ PIF بأسعار تقل عن تكلفة القطاع الخاص، وجدول إيجارات مجمّد، وخروج إلى سوق يواجه فيها المشترون القيود ذاتها، وهو ما ينتج عائداً على حقوق الملكية أحادي الرقم أو سالباً.

مسارات الخروج. يظل البيع الخاص المباشر إلى صندوق مؤسسي أو مكتب العائلة هو السيناريو الأساسي. والبيع إلى صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرج في Tadawul مسار متاح فعلياً، كما تُظهر صفقتا SEDCO لعام 2026، وهو المسار المفضّل عند هيكلته كمساهمة عينية تستفيد من إعفاء RETT عند الدخول مع قبول حظر التصرف في الوحدات لمدة خمس سنوات. ويظل البيع وإعادة الاستئجار مع شاغل استراتيجي خياراً متاحاً، غير أن مدد عقود الإيجار المرصودة تبلغ ثلاث سنوات، ما يجعله حلاً انتقالياً لا تعهداً تعاقدياً بالدخل، ويضع المشتري أمام استحقاق إعادة التأجير في 2029 في سوق ما بعد دخول المعروض الجديد، وبإيجار ستفرض عليه حينها القاعدة الثانية لتحديد الإيجارات سقفاً. ولا ينبغي بناء التقييم الاستثماري على افتراض الخروج عبر وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول المدرجة عند صافي قيمة الأصول أو قريباً منه، نظراً للخصومات المسجلة في قسم الطرف المقابل.

رأس المال العامل. ينبغي تخصيص مبالغ لتغطية ضريبة RETT بنسبة 5 في المائة المستحقة قبل التوثيق لدى كاتب العدل، وضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 في المائة على الإيجار وأعمال التجهيز مع استرداد ضريبة المدخلات للمالك المسجّل، ومساهمة المالك في أعمال التجهيز الداخلي Cat B بمقدار SAR 500 إلى 2,000 لكل متر مربع في الصفقات التنافسية، وتكاليف تحمّل الشغور والتجديد لمدة تتراوح بين اثني عشر وثمانية عشر شهراً في أي استثمار يستهدف إعادة تموضع الأصل، وأي التزام محتمل برسوم العقارات الشاغرة خلال فترة الشغور تلك، وتكاليف MISA والخدمات المصرفية والهيكلة التي تُتكبّد مقدماً قبل بدء فترة الحصرية تقديري.

تقديري إطار التخصيص الجغرافي، للتفويض الاستثماري في المكاتب السعودية عبر أسواق متعددة

إجراءات العناية الواجبة

• تكليف مستشار قانوني عقاري مرخّص في الرياض بإصدار رأي مكتوب بشأن نطاق الإيجار الإجمالي المجمّد بموجب الأحكام التنظيمية الصادرة في 25/09/2025، على أن يتناول صراحةً رسوم الخدمات، واسترداد تكاليف تبريد المناطق، وبنود التصعيد، ورسوم التجهيز الداخلي وأتعاب الإدارة المعاد تحميلها في عقود الإيجار التجارية، وبشأن ما إذا كانت اتفاقية ترخيص المساحات المُدارة تُعدّ عقد إيجار لأغراض منصة إيجار (Ejar) والتجميد. المستند: خطاب رأي موقّع. نقطة البيانات: تحديد ثنائي بشأن شمول رسوم الخدمات.
• الحصول من REGA (الهيئة العامة للعقار)، عبر بوابة العقارات السعودية، على تأكيد مكتوب بأن أي قطعة أرض مرشحة تقع داخل نطاق جغرافي مُعتمد وأن الكيان المقترح للاستحواذ مالك مؤهل، إلى جانب مستخرج صك ملكية مصدّق من السجل العقاري. جهة الاتصال: مكتب التسجيل في REGA. نقطة البيانات: شمول النطاق الجغرافي لكل من KAFD، والمربع الجديد (New Murabba)، وبوابة الدرعية (Diriyah Gate)، وأي حي مدرج في القائمة المختصرة.
• طلب جداول تسليم متوافقة مبنى بمبنى للرياض للفترة من 2026 إلى 2028 من CBRE وSavills أو Knight Frank، محددة بحيث تبيّن المساحة الإجمالية القابلة للتأجير بحسب الربع، وبحسب الحي، وبحسب الدرجة، مع نسبة التأجير المسبق. جهة الاتصال: مكاتب أسواق رأس المال والأبحاث في الرياض. نقطة البيانات: تسوية الفجوة بين 1.5 مليون مقابل نحو 4 ملايين متر مربع.
• الحصول على مستخرجات Ejar مصدّقة لكل عقد إيجار ضمن أي سجل إيجارات مرشح، تُثبت الإيجار الإجمالي المسجّل كما في 25/09/2025، والمتوسط المرجّح للمدة المتبقية من عقود الإيجار، وخيارات الإنهاء، وتوزيع المستأجرين بين الجهات الحكومية والشركات. جهة الاتصال: البائع ومنصة Ejar. نقطة البيانات: حصة الدخل المرتبط بالجهات الحكومية.
• تكليف فريق ضريبي متخصص في شؤون ZATCA (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك) لدى إحدى شركات الأربع الكبرى بإصدار موقف مكتوب بشأن معاملة ضريبة التصرفات العقارية (RETT) لهيكل الاستحواذ، وبشأن قاعدة التصرف في 30 في المائة من الحصص كما تنطبق على التخارج المقترح، وبشأن إعفاء المساهمة العينية عند التخارج بتأسيس صندوق بما في ذلك حظر التصرف في الوحدات لمدة خمس سنوات، وبشأن التسجيل في ضريبة القيمة المضافة واسترداد ضريبة المدخلات على التجهيز الداخلي. جهة الاتصال: قناة القرارات التفسيرية المسبقة لدى ZATCA عبر المستشار. نقطة البيانات: احتكاك ضريبي مؤكد لدورة الدخول والخروج الكاملة.
• طلب عروض شروط إرشادية من بنكين سعوديين على الأقل لديهما محفظة تمويل عقارات تجارية في الرياض، تتضمن نسبة القرض إلى القيمة، والهامش فوق SAIBOR لأجل 3 أشهر، وتعهدات تغطية التأجير المسبق، وتوافر التمويل، نظراً لعدم وجود سلسلة منشورة لهوامش الإقراض للجهات الراعية الأجنبية. نقطة البيانات: التكلفة الشاملة للدين وتوافر التمويل، مع تقييم كل منهما على حدة.
• توجيه مستشار تكاليف مستقل في الرياض لتسعير مواصفات Cat A وCat B من الأساس بدلاً من الاعتماد على المؤشرات المرجعية المنشورة، نظراً لتشتت الأسعار بين SAR 700 وSAR 10,000 للمتر المربع في المصادر العامة، وتكليف مهندس عناية واجبة فنية لفحص حالة الأنظمة الميكانيكية والكهربائية والسباكة والواجهات في أي أصل ثانوي. نقطة البيانات: تكلفة تجديد شاملة إما تجتاز أو تُسقط أسس التقييم الاستثماري لإعادة التموضع.

تقييم المشغّل

هذا فحص للقطاع العام دون هدف محدد بالاسم، وبالتالي فإن إعداد ملفات تعريفية لكل مؤسس غير منطبق. القناعة الاستثمارية الخاصة بالهدف: لم تُقيَّم، وأي فرصة محددة بالاسم ستتطلب عناية واجبة منفصلة.

إن ملف المشغّل المطلوب لتنفيذ أي من الاستراتيجيات الثلاث الباقية في هذا السوق محدد وضيق. بالنسبة لمسار البناء حسب الطلب: مطوّر أو مدير تطوير مرخّص في السعودية لديه سجل تسليم مكتمل لمشروع من الدرجة A في الرياض خلال السنوات الخمس الماضية، وعلاقة تعاقدية بسعر ثابت أو بحد أقصى مضمون للسعر مع مقاول سعودي من الفئة الأولى، وقدرة مُثبتة على تأمين تعهد مستأجر محدد بالاسم عبر اتفاقية إيجار قبل بدء الأعمال الإنشائية. ويجب إثبات سجل الأداء بشهادات التسليم ومراجع المستأجرين السابقين، لا بالرسوم التصورية للمخططات الرئيسية.

بالنسبة لمسار إعادة التموضع: مدير أصول مقره الرياض لديه سجل في ضبط رسوم الخدمات، وعقد إدارة مرافق جرى التفاوض عليه على أساس الدفاتر المفتوحة، وعلاقات قائمة مع REGA لتقديم الاعتراضات بموجب الفقرة خامساً. وبالنظر إلى أن قاعدة التحديد الثانية تضع سقفاً لإيجار إعادة التأجير في غياب اعتراض ناجح، فإن الكفاءة الحاسمة للمشغّل تنظيمية وليست إنشائية قانوني.

بالنسبة لمسار المساحات المرنة: مشغّل لديه قاعدة تراخيص قائمة في المملكة وسجل مُثبت في رفع نسب الإشغال تدريجياً، يُقاس أداؤه بالمقارنة مع The Executive Centre، الذي افتتح KAFD 2.08 بمساحة نحو 9,500 متر مربع في 06/05/2026 وKAFD 3.09 في August 2025 منقول[35]، وCOLABS، الذي أطلق مجمعاً بمساحة نحو 4,000 متر مربع في حي النرجس في April 2026 منقول. وتُذكر هذه الجهات باعتبارها مؤشرات مرجعية للسوق وجهات منافسة للمقارنة، لا باعتبارها مراكز استثمارية.

وعلى جانب الطرف المقابل، فإن مديري الصناديق الذين يُظهرون شهية حالية لمكاتب الرياض، والذين يعملون بالتالي بوصفهم مزايدين منافسين وأطرافاً مقابلة للتخارج في آن واحد، هم SEDCO Capital وRiyad Capital وJadwa Investment وAl Rajhi Capital وSNB Capital وMEFIC وMulkia، وجميعهم مرخّصون من CMA وجميعهم لديهم أدوات من نوع صندوق الاستثمار العقاري المتداول مدرجة في Tadawul (تداول). ويمر الوصول إلى الأراضي والأحياء عبر الهيئة الملكية لمدينة الرياض، وشركة تطوير وإدارة KAFD، وشركة تطوير المربع الجديد. وقد جرت محاولة للتحقق بمستوى السجل الرسمي من البيانات المسجلة لشركة KAFD DMC عبر سجل الشركات السعودي وثق (Wathq)، وأعاد الموصّل حالة غير متاح، وبالتالي لم يتم الحصول على تأكيد بمستوى السجل الرسمي لذلك الطرف المقابل عند النشر، ويبقى الادعاء غير مؤكَّد.

الشروط

• رأي بشأن نطاق تجميد الإيجارات | رأي خطي من مستشار قانوني سعودي حول ما إذا كان إجمالي الإيجار المجمّد يشمل رسوم الخدمة، والزيادة التصاعدية، وتكاليف التجهيز المعاد تحميلها، ورسوم الإدارة في عقود الإيجار التجارية، وما إذا كان ترخيص المساحات المرنة يُعد عقد إيجار لأغراض «إيجار» (Ejar) | التحقق: خطاب رأي من مكتب متخصص في العقار مرخّص للمزاولة في الرياض، مدعوماً بأي قرار خطي صادر عن الهيئة العامة للعقار (REGA) | الإطار الزمني: قبل فترة الحصرية، والمستهدف 30 يوماً.
• معايير الاعتراض لدى الهيئة العامة للعقار (REGA) | المعايير والإجراءات المنشورة لاعتراض المؤجّر على الإيجار الخاضع للضبط بموجب الفقرة «خامساً»، بما يسمح أو يرفض إعادة تقدير أجرة العقارات التجارية التي خضعت لتجديد جوهري | التحقق: منشور رسمي للهيئة العامة للعقار (REGA) أو جريدة أم القرى | الإطار الزمني: المتابعة شهرياً؛ وحسم المسألة يعيد ترتيب استراتيجية إعادة التموضع.
• تأكيد النطاق الجغرافي وسند الملكية | تأكيد خطي عبر بوابة عقارات السعودية بأن قطعة الأرض المستهدفة تقع داخل نطاق جغرافي محدد وأن كيان الاستحواذ مالك مؤهل، إضافة إلى مستخرج مصدّق لسند الملكية | التحقق: السجل العقاري لدى الهيئة العامة للعقار (REGA) | الإطار الزمني: قبل فترة الحصرية، والمستهدف 30 يوماً.
• التسجيل لدى وزارة الاستثمار (MISA) والترتيبات المصرفية | شهادة تسجيل استثمار بموجب رمز النشاط العقاري الصحيح، وتأكيد خطي من وزارة الاستثمار (MISA) بشأن المعاملة خارج النطاق عند الاقتضاء، وحساب مصرفي سعودي باسم الكيان | التحقق: وزارة الاستثمار (MISA) والبنك الذي يُفتح لديه الحساب | الإطار الزمني: 60 يوماً، على أن تُرتَّب هذه الإجراءات قبل فترة الحصرية لأن فتح الحساب هو البند الحرج على المسار الزمني لراعٍ أجنبي يدخل السوق للمرة الأولى.
• موقف هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) بشأن الدخول والتخارج | موقف خطي بشأن معاملة هيكل الاستحواذ من حيث ضريبة التصرفات العقارية (RETT)، وقاعدة التصرف في 30 بالمئة من الأسهم عند التخارج عبر الشركة القابضة، وإعفاء المساهمة العينية مع ما يرتبط به من حظر التصرف في الوحدات لمدة خمس سنوات، واسترداد ضريبة القيمة المضافة على المدخلات المتعلقة بأعمال التجهيز | التحقق: قرار مسبق من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) أو رأي من إحدى شركات المحاسبة الأربع الكبرى | الإطار الزمني: 60 يوماً.
• حالة رسوم العقارات الشاغرة | تأكيد ما إذا كانت المناطق التجارية في الرياض قد حُددت بموجب القرار الوزاري رقم 4700822503/1، وبأي معدل، وكيفية معاملة فترة التجديد المسموح بها | التحقق: برنامج رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة التابع لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان (MOMAH) وجريدة أم القرى | الإطار الزمني: 30 يوماً، ثم بشكل ربع سنوي.
• جدول تسليم مُطابَق | قائمة المشاريع المزمع تسليمها من 2026 إلى 2028 مبنى بمبنى، من شركتين استشاريتين على الأقل، مع مطابقة إجمالي المساحة الطابقية مقابل إجمالي المساحة القابلة للتأجير، والمصرّح به مقابل المعلن عنه، مع بيان نسبة التأجير المسبق بحسب ربع سنة التسليم | التحقق: تفويض بحثي مكلّف به | الإطار الزمني: 45 يوماً.
• حزمة الملاءة التعاقدية للمستأجرين | لكل مستأجر رئيسي، الوثائق التأسيسية وصلاحية التوقيع؛ وللمستأجرين المرتبطين بالجهات الحكومية، تأكيد اعتماد مخصصات الميزانية وضمان من الشركة الأم أو ضمان بنكي؛ ولمستأجري المقار الإقليمية (RHQ)، نسخة من ترخيص المقر الإقليمي الصادر عن وزارة الاستثمار (MISA) وتسجيل المقر الإقليمي لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) | التحقق: غرفة بيانات البائع، ووزارة الاستثمار (MISA)، وهيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) | الإطار الزمني: شرط لمنح الحصرية.
• رأي بشأن هيكل التملك | تأكيد أن الكيان القابض في DIFC يُعد شركة موصوفة (Prescribed Company) أو مكتب العائلة لا يتطلب ترخيصاً من DFSA بموجب لوائح الترتيبات العائلية لعام 2023، إضافة إلى رأي في ضريبة الشركات الإماراتية بشأن معاملة إعفاء المساهمة بموجب المادة 23، ونموذج للمعدل الفعلي بموجب الركيزة الثانية عند حد أدنى يقارب 15 بالمئة | التحقق: مستشار قانوني في DIFC ومستشار ضريبي إماراتي | الإطار الزمني: 60 يوماً.

الحكم النهائي

انتقائي: العائد الجاري لمكاتب الرياض حقيقي عند 8.9 إلى 9.8 في المائة إجمالاً مقابل نحو 7.0 في المائة لتكلفة الدين، لكن العامل الحاسم هو أن REGA لم تنشر معايير اعتراض المؤجر ولا قراراً بشأن ما إذا كان الإيجار الإجمالي المجمّد يشمل رسوم الخدمة، وإلى أن يُنشر ذلك لا يمكن الاكتتاب في دخل القطاع وقيمته النهائية عند حجم الاستثمار هذا.

الخطوة التالية

هذا التقرير المسحي مكتمل، والحكم هو انتقائي، مع تحديد ثلاثة شروط مسماة ومؤرخة ومسار حل مرفق بكل منها. التواصل مع مستشار قانوني عقاري معتمد في الرياض خلال 10 أيام عمل للحصول على رأي مكتوب بشأن ما إذا كان الإيجار الإجمالي المجمّد بموجب الأحكام التنظيمية الصادرة في 25/09/2025 يشمل رسوم الخدمة، وما إذا كانت رخصة المساحات المُدارة تقع خارج نطاق التجميد، وبالتوازي الحصول على تأكيد المنطقة المحددة من REGA وفتح مسار عمل التسجيل لدى MISA وفتح حساب مصرفي سعودي، مع جدولة إعادة تقييم رسمية بتاريخ 31/03/2027 أو قبل ذلك إذا نشرت REGA معايير اعتراض المؤجر، أو إذا حددت MOMAH مناطق الرياض التجارية لرسوم العقار الشاغر، أو إذا أظهرت بيانات الربع الرابع من 2026 والربع الأول من 2027 معدل شغور في الفئة A يتجاوز 5 في المائة.

المصادر والمراجع

• الهيئة العامة للعقار (REGA)، إعلان الأحكام التنظيمية للعلاقة الإيجارية، سارية اعتباراً من 25/09/2025، النطاق العمراني لمدينة الرياض، السكني والتجاري. [1]
• King and Spalding، المملكة العربية السعودية تستحدث ضوابط للإيجارات والتجديد التلقائي لعقود الإيجار، عبر JD Supra، 2025: ثلاث قواعد لتحديد الأجرة، ومعالجة شرط الزيادة التدريجية، وآلية اعتراض المؤجّر ريثما تصدر إجراءات REGA، وصلاحية مجلس إدارة REGA في التمديد. [4]
• Eversheds Sutherland، التجميد الكبير: المملكة العربية السعودية تستحدث تجميد الإيجارات والتجديد التلقائي، 2025: تعريف الأجرة الإجمالية بأنها الأجرة التعاقدية مضافاً إليها أي مبالغ أخرى مستحقة من المستأجر للمؤجّر. [17]
• Greenberg Traurig، المملكة العربية السعودية تنشر اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار، GT Alert، 06/07/2026: موافقة مجلس الوزراء بتاريخ 23/06/2026، واعتماد النطاقات المحددة، والتسجيل لدى MISA والإشعار خلال 15 يوماً عند بلوغ 5 في المئة، واشتراط حساب بنكي سعودي، ورسم تصرف بنسبة 2 في المئة لصالح REGA. [15]
• A&O Shearman، نظام التملك الأجنبي الجديد في المملكة العربية السعودية، 14/07/2026: المرسوم الملكي رقم م/14 بتاريخ 25/07/2025، وقرار مجلس الوزراء رقم 43 بتاريخ 03/07/2026، وقرار CMA رقم 1-8-2026/1447 بتاريخ 21/01/2026 بشأن التملك من قبل الشركات المدرجة والصناديق والكيانات ذات الأغراض الخاصة خارج النطاقات المحددة. [16]
• هيئة السوق المالية (CMA)، ضوابط تملك العقار في المملكة من قبل الشركات المدرجة وصناديق الاستثمار والكيانات ذات الأغراض الخاصة، المعتمدة بتاريخ 22/01/2026. [21]
• Saudi Exchange، نظرة عامة على السوق المالية: الصناديق، ومعايير صندوق الاستثمار العقاري المتداول بما في ذلك حد أدنى قدره SAR 500 مليون، و200 مالك وحدات، وتوزيع 90 في المئة، وسقف رفع مالي 50 في المئة، وحد أدنى 75 في المئة للأصول المدرّة للدخل، وسقف 25 في المئة للتطوير. [6]
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA)، الدليل التفصيلي لضريبة التصرفات العقارية، الإصدار 6، مايو 2026: ضريبة تصرفات عقارية بنسبة 5 في المئة، وتعريف الشركة العقارية، واختبار 365 يوماً، وتوثيق المنصة قبل الإفراغ. [18]
• ZATCA، تعديل اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية، إعفاء المساهمة العينية للعقار المقدَّم إلى صندوق استثمار عقاري خاضع لتنظيم CMA مع حظر التصرف في الوحدات لمدة خمس سنوات أو حتى التصفية، محدَّث بتاريخ 25/08/2026. [25]
• CBRE Research، مراجعة وتوقعات سوق العقار في المملكة العربية السعودية للربع الثاني من 2026: نسبة الإشغال في الرياض 97 في المئة، والفئة A 98 في المئة، والإيجار المتميز SAR 3,320 بارتفاع 3 في المئة، والفئة A SAR 2,570 بارتفاع 1 في المئة، والمعروض من 2026 إلى 2028 نحو 1.5 مليون متر مربع، وتوزيع 78/22 بين المشاريع الخاصة والمشاريع الكبرى، و71 في المئة في شمال الرياض، وأكثر من 780 رخصة مقر إقليمي. [2]
• Savills، تقرير سوق المكاتب في الرياض للربع الثاني من 2026: إشغال الفئة A 98 في المئة، والإيجارات المتميزة بحسب النطاق، ومشاريع الفئة A قيد التنفيذ بما يتجاوز 570,000 متر مربع اعتباراً من أواخر 2026 بعد تخفيضها من أكثر من 700,000 متر مربع. [10]
• Knight Frank MENA، وجهة السعودية 2026: إيجار الفئة A SAR 2,735 في نهاية 2025 بارتفاع 9.7 في المئة، والفئة B بارتفاع 22 في المئة، ونسبة الشواغر في الفئة A 2 في المئة، وتوقع مخزون قدره 10.5 مليون متر مربع بحلول 2028، وتوقع تسليم في الموعد بنسبة 40 إلى 50 في المئة، وتعليق حول نافذة البيع وإعادة الاستئجار. [3]
• صندوق سدكو كابيتال ريت، البيان الربعي للربع الأول 2026: استحواذ بتاريخ 19/01/2026، طريق أنس بن مالك، حي الياسمين، بقيمة SAR 125,775,000، ومساحة قابلة للتأجير 5,267 متراً مربعاً، وإيجار سنوي SAR 11,180,000، وعائد إجمالي 8.89 في المئة، وعقد إيجار لمدة ثلاث سنوات مع جهة حكومية؛ وإفصاحات إشغال المحفظة. [32]
• صندوق سدكو كابيتال ريت، البيان الربعي للربع الثاني 2026: موافقة مجلس الإدارة بتاريخ 28/06/2026 على مذكرة تفاهم بشأن برج مكتبي في حي الياسمين بقيمة نحو SAR 707 مليون، وإيجار سنوي نحو SAR 69 مليون، وإعادة استئجار إلزامية من البائع لمدة ثلاث سنوات، وعائد استحواذ نحو 9.8 في المئة. [32]
• إفصاح على Saudi Exchange، القوائم المالية لصندوق ملكية الخليج العقاري ريت حتى 30/06/2026: سعر الوحدة SAR 4.62 مقابل صافي قيمة الأصول SAR 7.95، والاقتراض 43.99 في المئة من إجمالي الأصول، واستحقاق القرض في 28/12/2027. [30]
• Argaam، بيانات سوق الرياض ريت المستخرجة بتاريخ 21/09/2026: SAR 4.41، بانخفاض 16.64 في المئة خلال سنة واحدة، وانخفاض 59.91 في المئة منذ الإدراج؛ وعناوين إخبارية عن بلوغ مؤشر TASI REIT أدنى مستوى على الإطلاق. [31]
• King and Spalding، المملكة العربية السعودية تجري تعديلات شاملة على نظام رسوم الأراضي البيضاء: شرح التغييرات الرئيسية: إعادة تسميته نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، ورسم يصل إلى 5 في المئة من القيمة الإيجارية المكافئة على المباني المطورة غير المشغولة، قابل للزيادة إلى 10 في المئة. [20]
• Saudi Gazette، المملكة العربية السعودية تعتمد لوائح رسوم العقارات الشاغرة، 15/05/2026: تعريف الشغور بستة أشهر، والرسم على القيمة الإيجارية التقديرية، ومهلة ستة أشهر للسداد من تاريخ الفاتورة. [39]
• EY Global Tax News، المملكة العربية السعودية تحدّث الإرشادات الضريبية والزكوية للمقار الإقليمية، 23/07/2026، نقلاً عن دليل ZATCA للمقار الإقليمية، الإصدار 2، مايو 2026: ضريبة دخل الشركات وضريبة الاستقطاع بنسبة صفر في المئة لمدة 30 عاماً على دخل المقر الإقليمي المؤهل فقط؛ وتبقى المقار الإقليمية خاضعة لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5 في المئة؛ والفصل بين الزكاة وضريبة الدخل. [26]
• Turner and Townsend، معلومات سوق المملكة العربية السعودية 2025: متوسط تكلفة البناء في الرياض USD 3,112 للمتر المربع في 2025 مقابل USD 2,593 في 2024؛ وهوامش مقاولي التجهيز الداخلي للمكاتب من 13 إلى 15 في المئة. [12]
• بيانات البنك المركزي السعودي عبر CEIC، المتوسط الشهري لسايبور لثلاثة أشهر 4.84 في المئة في يوليو 2026 مقابل 4.74 في المئة في يونيو 2026. [5]
• State Street Global Advisors، ملاذ الدخل الثابت في المملكة العربية السعودية من عاصفة الشرق الأوسط، نقلاً عن Bloomberg كما في 30/04/2026: السندات السيادية السعودية لأجل 10 سنوات بالدولار الأمريكي عند 5.08 في المئة، وفارق عائد المؤشر المرجعي بالريال السعودي يتجاوز 100 نقطة أساس. [9]
• وزارة الاستثمار في المملكة العربية السعودية (MISA)، المركز الإعلامي: أكثر من 750 شركة في برنامج المقار الإقليمية مقابل هدف قدره 500 بحلول 2030. [8]
• DIFC، إصدار لوائح الترتيبات العائلية في DIFC لعام 2023، بتاريخ 31/01/2023: إلغاء لوائح مكتب العائلة الواحدة وإزالة اشتراط التسجيل لدى DFSA ضمن فئة الأعمال والمهن غير المالية المحددة بالنسبة لمكتب العائلة الواحدة الحقيقي. [23]

روابط المراجع

41 مصدراً مذكوراً في هذا التقرير. تفتح الروابط في تبويب جديد.

كيفية قراءة هذا التقرير

كل ادعاء جوهري يحمل وسماً مضمّناً يوضح كيفية توثيق المحرك له بمصدر. اقرأ الوسم قبل الاعتماد على الادعاء.

• موثّق، تم التحقق منه مقابل سجل أولي، أو رابط جهة تنظيمية، أو إفصاح، أو وثيقة رسمية خلال هذه الدورة.
• منقول، مصدر ثانوي موثوق، مسمّى في الادعاء.
• قانوني، رأي على نمط المستشار القانوني؛ يلزم الحصول على موافقة مستشار مؤهل في الولاية القضائية المستهدفة قبل اتخاذ أي إجراء.
• تقديري، إسقاط تحليلي مصحوب بمنهجية. استرشادي الاتجاه فقط، وليس حقيقة مفصحاً عنها.
• نقدي، ملاحظة أو حجة تحليلية معارضة، وليست دليلاً وقائعياً مستقلاً.

الملحق: خريطة الأدلة والوصول

يوضّح هذا الملحق كيفية توثيق كل ادعاء جوهري ورد أعلاه، وما تم تأكيده مقابل مصدر أولي، وبالنسبة للنقاط التي لم نتمكن من تأكيدها بعد، يبيّن بدقة نوع الوصول إلى البيانات الذي يتيح لنا التحقق منها.

ما تم التحقق منه، ومن أي مصدر

تم تأكيد كل صف مقابل المصدر الأولي المبيّن. والرابط فعّال وقابل للنقر.

المؤشرات التي يلزم تأكيدها، والوصول الذي من شأنه أن يتيحها

هذه النقاط مفيدة لكنها لم تُؤكَّد بعد بصورة مستقلة، لأن تأكيدها يتطلب مصدر بيانات مدفوعاً غير متصلين به حالياً. امنحوا الوصول المذكور في العمود الأخير ويمكننا نقل كل نقطة مدعومة إلى حالة "متحقق منها" في التشغيل التالي.

إخلاء مسؤولية الفئة C (محتوى حساس من ناحية العقوبات)

إن الإشارات الواردة في هذا التقرير إلى أشخاص أو كيانات أو ولايات قضائية خاضعة للعقوبات مُدرجة لغرض سياق تقييم المخاطر فقط. وتوصي Gulf Commercial Insights بعدم وجود أي انكشاف على أي طرف خاضع للعقوبات أو سوق خاضعة للعقوبات، أو التعامل معه، أو الاستثمار فيه، وأي سلسلة توريد أو طرف مقابل أو مسار مدفوعات يمسّ مثل هذا الطرف يُعد سبباً للاستبعاد. ولا يشكّل أي مما ورد في هذا التقرير مشورة استثمارية أو قانونية أو متعلقة بالعقوبات؛ ويلزم الحصول على مشورة قانونية مستقلة بشأن العقوبات وإجراء الفرز لدى OFAC وUK OFSI والاتحاد الأوروبي قبل أي معاملة. والافتراضات الجوهرية مبينة أعلاه. وقد تتغير الظروف.

جميع التقارير المنشورة ←