تملك الأجانب للعقارات في المملكة العربية السعودية 2026

نُشر في 24 أبريل 2026 · بقلم هيمانت أغراوال، مؤسس شركة Gulf Commercial Insights

فتح برنامج الإقامة المميزة السعودي، ولوائح تملك الأجانب للعقارات لعام 2021، وفرص المشاريع الكبرى لرؤية 2030 العقارات السعودية للمستثمرين الأجانب بطرق لم تكن متصورة قبل عقد من الزمن. لكن القواعد محددة، ومحصورة في مناطق معينة، وتتطور. هذه هي الحالة الراهنة لعام 2026 للمستثمرين غير السعوديين.

الإطار القانوني

يخضع تملّك الأجانب للعقارات في السعودية بصورة رئيسية لما يلي:

• نظام الاستثمار الأجنبي (المرسوم الملكي م/1 لعام 1421هـ)
• نظام تملّك غير السعوديين للعقار (2000، المعدّل في 2021)
• نظام الإقامة المميزة (2019، المعدّل في 2023)
• أنظمة المناطق الاقتصادية الخاصة (2023)، بما فيها مدينة الملك عبدالله الاقتصادية ونيوم وغيرهما من المناطق الاقتصادية الخاصة
• المخططات الرئيسية الخاصة بمدينتي الرياض وجدة

من يحق له تملّك العقارات في السعودية

هناك ستة مسارات لتملّك الأجانب للعقارات:

1. مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي: يتمتعون بحقوق التملك نفسها المقررة للمواطنين السعوديين، دون قيود على المناطق.
2. حاملو الإقامة المميزة: يحق للأجانب الحاصلين على الإقامة المميزة (بنظام الاشتراك لمرة واحدة أو السنوي) تملّك العقارات السكنية والتجارية في أي مكان في المملكة باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة. وقد صدر أكثر من 5,000 تصريح إقامة مميزة بنهاية 2024، ويُقدَّر أن يرتفع العدد إلى نحو 20,000 بحلول 2027.
3. المستثمرون الأجانب عبر كيانات استثمارية مرخّصة: يحق للشركات المملوكة للأجانب كلياً أو بأغلبية، والمرخّصة من وزارة الاستثمار، تملّك العقارات اللازمة لممارسة أعمالها، مع اشتراط موافقة مجلس الوزراء على الحيازات الكبيرة.
4. المستثمرون في المناطق الاقتصادية الخاصة: يعمل المستثمرون في مدينة الملك عبدالله الاقتصادية ونيوم والقدية وغيرها من المناطق الاقتصادية الخاصة وفق نظام عقاري خاص بكل منطقة، وهو أكثر انفتاحاً بشكل ملموس من النظام العام.
5. حاملو الإقامة النظامية لغرض السكن الرئيسي: يمكن منح المقيمين لأجل طويل موافقة على شراء مسكن رئيسي وفق شروط محددة.
6. الكيانات السعودية ذات المساهمين الأجانب: يحق للشركات المسجّلة في السعودية والتي يملك فيها أجانب حصصاً تملّك العقارات باسم الشركة، رهناً بتراخيص القطاع المعني.

المناطق المحظورة

مكة المكرمة والمدينة المنورة مغلقتان أمام تملّك الأجانب للعقارات عبر أي مسار. كما تُقيَّد بعض المناطق الأمنية المحيطة بالبنية التحتية الاستراتيجية، وتخضع بعض المناطق الحدودية لقيود إضافية تتطلب موافقة وزارة الداخلية.

إجراءات التسجيل ونقل الملكية

تُسجَّل الصكوك العقارية في المملكة لدى الهيئة العامة للعقار، وقد رقمنت منصات التسجيل الإلكتروني معظم المعاملات. ويتطلب نقل الملكية للمشترين الأجانب عادةً ما يلي:

• تصريح الإقامة المميزة أو ترخيص استثمار صادر عن وزارة الاستثمار
• وكالة شرعية إذا لم يكن المشتري حاضراً
• عقد بيع موثّق (لدى كتابة العدل)
• طلب نقل الملكية لدى الهيئة العامة للعقار
• سداد ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5 بالمئة

مدة المعالجة: من 14 إلى 45 يوماً لمعظم المعاملات السكنية البسيطة، وقد تستغرق المعاملات التجارية ومعاملات المناطق الاقتصادية الخاصة وقتاً أطول بسبب الموافقات الإضافية.

المناطق المستهدفة للمشترين الأجانب من أصحاب الثروات العالية

• الرياض: أحياء النخيل والياسمين وحطين والمحمدية للسكن الراقي، ومنطقة أعمال الرياض ومركز الملك عبدالله المالي للمكاتب والاستخدامات المختلطة.
• جدة: الشاطئ والزهراء وأبحر للسكن على الواجهة البحرية، ومناطق إعادة تطوير الكورنيش للمعروض الأحدث.
• نيوم: ذا لاين وجزيرة سندالة وتروجينا. ولا تزال قواعد تملّك الأجانب للعقارات السكنية في نيوم قيد التحديد حتى 2026، مع تخصيصات مبكرة للمستثمرين الاستراتيجيين.
• مدينة الملك عبدالله الاقتصادية: الوادي الصناعي، ومشروع باي لا سن السكني، والواجهة البحرية. وهي من أكثر المناطق الاقتصادية الخاصة رسوخاً وأوضحها في قواعد تملّك الأجانب.
• العلا وبوابة الدرعية: مشاريع مدفوعة بالسياحة تتيح فرصاً انتقائية لأصحاب الثروات العالية.

مؤشرات الأسعار في 2026

• السكن الفاخر في الرياض: من 8,000 إلى 18,000 ريال للمتر المربع بحسب الحي.
• الواجهة البحرية في جدة: من 6,500 إلى 14,000 ريال للمتر المربع.
• باي لا سن في مدينة الملك عبدالله الاقتصادية: من 5,500 إلى 9,000 ريال للمتر المربع.
• نيوم: مؤشرات سعرية أولية فقط في هذه المرحلة، مع تخصيصات استراتيجية للمستثمرين الأوائل.

العوائد الإيجارية

العوائد السكنية في السعودية أدنى منها في الإمارات، وتتراوح عادةً بين 4 و6 بالمئة إجمالاً على العقارات الفاخرة. ويمكن أن تحقق المكاتب التجارية في منطقة أعمال الرياض بين 7 و9 بالمئة، بينما قد يتجاوز عائد الإيجار قصير الأجل المرتبط بالسياحة في الدرعية والعلا 10 بالمئة للعقارات حسنة الإدارة.

الضرائب

• ضريبة التصرفات العقارية: 2.5 بالمئة على البيع، يدفعها البائع، وكثيراً ما يجري التفاوض عليها تجارياً.
• ضريبة القيمة المضافة: 15 بالمئة على الوحدات السكنية الجديدة التي يبيعها المطورون، مع إعفاء إعادة البيع الخاصة.
• رسوم الأراضي البيضاء: 2.5 بالمئة سنوياً على الأراضي الحضرية غير المطوّرة التي تتجاوز مساحتها 10,000 متر مربع، للحدّ من احتكار الأراضي.
• لا ضريبة دخل على الإيرادات الإيجارية للأفراد، وضريبة دخل بنسبة 20 بالمئة على الكيانات المملوكة للأجانب.

مثال توضيحي

سيناريو توضيحي - ليس تكليفاً فعلياً من عميل

لنتأمل حالة عائلة من أصحاب الثروات الفائقة مقيمة في دبي تدرس أول استحواذ عقاري لها في الرياض عبر ثلاثة مسارات دخول: الإقامة المميزة لرب الأسرة مع الشراء المباشر، أو ترخيص من وزارة الاستثمار لشركة قابضة عائلية، أو شراكة عبر شركة ذات غرض خاص مع عائلة سعودية. في فحص منظَّم لهذا السيناريو، تبدو الإقامة المميزة المسار الأنظف (صانع قرار واحد، وملكية واضحة، ولا التزامات تشغيلية)؛ بينما يُلزم ترخيص وزارة الاستثمار العائلة بتقارير نشاط تجاري قد لا ترغب فيها؛ ويحمل مسار الشراكة مخاطر هيكلية تتعلق بالتوافق مع أحكام الميراث الشرعية. والدرس الأوسع: المسار الذي يعظّم المرونة الاستثمارية ليس دائماً المسار الذي يعظّم الكفاءة الضريبية أو سرعة الاستحواذ. اختر الهيكل الذي يتوافق مع نمط عمل العائلة.

كيف نتحقق من ذلك في صفقة فعلية

تمرّ تقارير القناعة الخاصة بالسعودية عبر منهجية محرك القناعة الكاملة، مع فحص تنظيمي إضافي يشمل توافق ترخيص وزارة الاستثمار، والأهلية للإقامة المميزة، والأهلية في المناطق الاقتصادية الخاصة، والبحث في سجل الملكية لدى الهيئة العامة للعقار. اطّلع أيضاً على رؤية السعودية 2030 في 2026.

هذا المحتوى استخبارات عناية تجارية لأغراض المعلومات العامة، وليس نصيحة استثمارية أو قانونية أو ضريبية.