دراسة حالة: مشروع مشترك لوجستيات في السعودية | GCI

الموقف

مجموعة لوجستيات أوروبية دُعيت من قبل مطور صناعي مرخص من مدن لإنشاء مركز لوجستي وتوزيع من الفئة A في الحزام الصناعي بالرياض. الشريك السعودي سيساهم بالأرض (34 مليون ريال، تقييم مستقل) مقابل 40٪ حقوق ملكية. المجموعة الأوروبية ستأخذ 60٪ حصة تشغيلية مع 51 مليون ريال حقوق ملكية. تمويل المشروع من صندوق التنمية الصناعية السعودي بنسبة 60٪ من إجمالي الرأسمال بمعدل مختلط 4.2٪.

المرحلة 1: 45,000 متر مربع Grade-A على قطعة 120,000 متر مربع. المرحلة 2 مشروطة بوصول المرحلة 1 إلى 80٪ إشغال خلال 12 شهراً. إجمالي المرحلة 1: 85 مليون ريال.

كيف تعامل محرك القناعة GCI مع الصفقة

المرحلة 1: 12 افتراضاً جوهرياً. أربعة حاسمة: معدل تحويل خطابات النية من المستأجرين الرئيسيين، الجدول الزمني لموافقة صندوق التنمية الصناعية، تصاعد تكاليف البناء، جدوى تحفيز المرحلة 2.

المرحلة 2: قطاع اللوجستيات السعودي يُتوقع أن ينمو من 60 مليار ريال (2024) إلى 95 مليار ريال بحلول 2029، CAGR 9.6٪. نسبة الشواغر في مستودعات الرياض من الفئة A بنسبة 6٪، امتصاص صافي 320,000 متر مربع سنوياً. مناقشات أولية مع أربعة مستأجرين رئيسيين أشارت إلى طلب مشترك 18,000-22,000 متر مربع.

المرحلة 3: التبعية الحرجة: توقيع خطاب النية من المستأجرين الرئيسيين، ثم الإغلاق المالي من صندوق التنمية الصناعية، ثم بداية البناء، ثم الإشغال التدريجي، ثم الامتثال لشروط DSCR.

المرحلة 4: السلبي (65٪ إشغال، 240 ريال/م²): IRR 13٪، EBITDA إيجابي من السنة 2. الحالة الأساسية (75٪ السنة 1 إلى 88٪ السنة 2، 260 ريال/م²): IRR 19٪، DSCR 1.85x. الإيجابي (95٪ إشغال، 280 ريال/م²): IRR 24٪، تعادل الشهر 16.

الحكم

امضِ. حكم نظيف. لا شروط. البيانات السوقية قوية. الهيكل قياسي لمشروع مشترك في منطقة مدن. مسار صندوق التنمية الصناعية مفهوم جيداً. خطر المستأجر الرئيسي حقيقي لكن قابل للإدارة عبر آلية بوابة بسيطة.

ما جعل هذه امضِ وليست امضِ بشروط هو قوة السيناريو السلبي. حتى في 65٪ إشغال وأسعار إيجار أقل، المشروع يولد EBITDA إيجابي من السنة 2 وIRR 13٪.

للاطلاع على التقرير الكامل باللغة الإنجليزية، اضغط هنا.